Woningontwikkeling is een belangrijke pijler voor Van Wijnen. De bouwer zet ook in op herontwikkeling van bestaand vastgoed
Woningontwikkeling is een belangrijke pijler voor Van Wijnen. De bouwer zet ook in op herontwikkeling van bestaand vastgoed
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine nr. 7, 18 juli 2014
Door risicodragend te investeren in de Campus Diemen-Zuid heeft Van Wijnen de transformatie van het leegstaande kantorenpark Diemervijver tot studentencomplex mede mogelijk gemaakt. De bouwer werkt hier samen met ontwikkelaar André Snippe en vastgoedbelegger Chalet Group. Het project past helemaal in het straatje van Cees van Bemmel, directievoorzitter van de Van Wijnen Groep. ‘Ik roep al zes jaar dat we ons moeten richten op de bestaande voorraad; de laatste jaren zie je steeds meer herontwikkelingsprojecten van de grond komen.’
Van Wijnen is bezig met nog meer van dergelijke projecten, goed voor in totaal 2000–3000 studentenwoningen. Veel meer kan Van Bemmel daar nu nog niet over zeggen; eerst moeten de projecten worden weggezet bij beleggers. Zeker is echter dat de directeur toekomst ziet in dit segment. ‘Er wonen in Amsterdam, Utrecht en andere steden nog veel studenten driehoog achter, die een beter huis willen, mits er aanbod is. Dus de latente vraag is groter dan uit de cijfers blijkt. Wij proberen voorop te lopen door op die vraag in te spelen met de juiste (her)ontwikkelingsprojecten.’
Hergebruik
Hij breekt een lans voor hergebruik van bestaand vastgoed, hoewel ontwikkeling van nieuwbouwwoningen nog steeds de belangrijkste pijler van de bouwonderneming is. Vorig jaar verkochten de verschillende dochters in het land in totaal 1214 woningen, de helft meer dan in 2012. Ook het aantal woningen dat in aanbouw werd genomen lag met 875 beduidend hoger dan het voorgaande jaar (525). Dit duidt op een economische opleving van de markt. ‘De meeste huizen zitten in het goedkope of middeldure segment tot € 250.000, maar ook boven de € 350.000 verkopen we behoorlijk. Daarmee komt een verhuisstroom op gang die goed is voor de woningmarkt. Ook doen we veel voor institutionele beleggers en corporaties.’
Van Bemmel denkt dat 2014 voor de bouwsector nog een jaar van overleven is, maar dat in 2015 het herstel duidelijk zichtbaar wordt. ‘En 2016 wordt echt een goed jaar. Onze techniekafdeling stikt op dit moment van de plannen en onze orderportefeuille is een stuk beter gevuld dan vorig jaar. Je merkt ook dat de sfeer beter is; het borrelt binnen de organisatie en daarbuiten.’
De directievoorzitter constateert dat de crisis niet alleen leed heeft opgeleverd, maar ook goede dingen. Onnodige ballast bij de ontwikkeling van woningen is verdwenen, de bouwtijd is gehalveerd en de kostprijs is met zeker 10% omlaag gegaan. Het is zaak geworden om met minder mensen meer te doen. ‘Voor 2008 was alles mogelijk. Er werden allerlei eisen opeengestapeld, zonder te vragen wat de klant echt wilde. Doordat de recessie in de bouw zo lang heeft geduurd, zijn er fundamentele veranderingen doorgevoerd. Als de crisis na twee jaar weer was overgewaaid, was dat niet gebeurd.’
Transformatie meer dan niche
Een van die fundamentele wijzigingen is dat transformatie van leegstaand vastgoed niet langer een niche is voor gespecialiseerde ontwikkelaars, maar gemeengoed begint te raken. Studentenwoningen en goedkope appartementen voor starters kunnen prima in kantoren worden gerealiseerd; daar zijn inmiddels legio voorbeelden van. Het omvangrijkste project is ongetwijfeld Campus Diemen Zuid. Hier zijn 936 studenteneenheden gerealiseerd, een AH-supermarkt, restaurants en bars, een fitnesscentrum en andere voorzieningen.
De markt bepaalt wat mogelijk is en lang niet elk kantoor leent zich voor transformatie tot woongebouw. Niet alleen de gebouwkenmerken zijn bepalend voor het slagen van een project, ook de inkoopprijs en bovenal de locatie. Er zijn wel degelijk kansen te verzilveren, maar dan moeten ontwikkelaars, bouwers en investeerders wel bereid zijn risico te nemen.
In Campus Diemen-Zuid hebben Van Wijnen, Chalet Group en Snippe geparticipeerd met eigen vermogen, hetgeen snel resultaat heeft geleverd.
‘Kantooreigenaren moeten eerst hun verlies nemen; wat dat betreft komt er nu echt beweging in de markt. In Diemen konden we voor de veiling plaatsvond onderhands het vastgoed kopen, met financiering van FGH. Dit terwijl op het gebied nog de oude kantoorbestemming rustte. De ontwikkelende partijen en ook de gemeente hebben echt hun nek uitgestoken; we hebben hier iets gerealiseerd wat nog nooit eerder was gedaan. Iedereen heeft een waar kunststuk moeten uithalen. Een herontwikkelingsproject heeft alleen kans van slagen als iedereen er 100% voor gaat.’
Niet alleen studenten- en jongerenhuisvesting verdient volgens Van Bemmel aandacht. Er ligt ook een grote opgave in de ouderenzorg en het toenemende overschot aan winkels is eveneens iets wat hem zorgen baart. Pragmatisch als de directievoorzitter is, reikt hij gelijk een oplossing aan die beide opgaven combineert. ‘Ouderenwoningen zouden op maximaal 400 meter afstand van winkels en andere voorzieningen moeten liggen. Het ligt dus voor de hand om deze woningen te gaan bouwen op de plek van leegstaande winkels.’
Het blijft niet bij een gedachte-experiment, Van Wijnen werkt ook aan concrete plannen op dit gebied. Binnen de organisatie zijn speciale teams samengesteld die zich bezighouden met bijvoorbeeld studentenwoningen en zorgvastgoed. Het zijn nieuwe markten waarvan de bouwer een graantje hoopt mee te pikken, nu de bouwvolumes lager zijn en winnen van aanbestedingen geen sinecure is.
Woningprojecten
Van Bemmel zegt dat het op risico ontwikkelen van woningprojecten is cruciaal gebleven voor het bouwbedrijf, ook in tijden van crisis. ‘We proberen verre te blijven van aanbestedingen, want met projectontwikkeling valt meer geld te verdienen. Bovendien kun je zo laten zien dat je het vak verstaat. Ook gaan we vaak combinaties aan met andere bedrijven.’ Van Bemmel zoekt liever de samenwerking met kleinere partijen, dan in grote gebiedsontwikkelingen te stappen, met een looptijd van 10–15 jaar. In de ogen van Van Bemmel zijn dit ‘rotondeprojecten’. ‘Je loopt je jaren lang te barsten op de rotonde, maar het levert niks op, behalve veel vergaderen.’
‘Aan een omvangrijk PPS-project als Hart van Zuid in Hengelo zouden we nu niet meer beginnen. Hier voeren we samen met de gemeente de grondexploitatie en we bouwen er ook vastgoedprojecten, zoals het kantoor van Siemens en de nieuwbouw voor Stork Thermeq. Bij toekomstige gebiedsontwikkelingen pakken we liever behapbare projecten op.’
Volgens de directeur duren grote gebiedsontwikkelingen te lang en gaat er te veel geld in zitten. ‘Het verdienmodel is gewoon niet goed.’ Van Wijnen heeft ook nooit zijn vingers gebrand aan omvangrijke grondposities. Grondposities worden gewaardeerd tegen de aanschafprijs, de bestede directe kosten en financieringskosten. Indien de marktwaarde lager is, vindt waardering op deze lagere marktwaarde plaats. De bouwonderneming heeft veelal kleine kavels gekocht en niet grote aaneengesloten gebieden.
Van Bemmel spreekt van ‘de zebra-methode’: hier en daar een streepje grond voor kleine woningbouwprojecten. Hij wil niet speculeren met grond, liever steekt hij geld in projecten die snel resultaat leveren, zoals bij Diemervijver. ‘Door grondposities in te nemen, zit het geld 6–7 jaar vast. Wel is het zo dat bij de ontwikkeling van Vinex-wijken van de markt verwacht werd dat die op grote schaal grondposities zou innemen. Dat was toen de gangbare praktijk. De overheid liet het over aan de marktpartijen. Maar we moeten nu niet inzetten op nieuwe Vinex-wijken, maar op herontwikkeling van bestaand vastgoed.’
Van Wijnen
De structuur van Van Wijnen, met het hoofdkantoor in Baarn, is de afgelopen jaren overeind gebleven. De groep omvat vijf regionale ondernemingen en 23 Van Wijnen-vestigingen. De dochterbedrijven hebben een hoge mate van zelfstandigheid: verantwoordelijkheden liggen decentraal waar het kan en centraal waar het moet. De regiokantoren maken gebruik van gespecialiseerde stafdiensten op het hoofdkantoor in Baarn. Volgens directeur Van Bemmel zijn regionaal opererende familiebedrijven de grootste concurrenten van Van Wijnen, en niet de beursgenoteerde en landelijk opererende bouwbedrijven.
De bouwonderneming heeft de afgelopen jaren verschillende concepten ontwikkeld, die toepasbaar zijn bij nieuwbouwprojecten. Zo is de ontwikkeling voor corporaties, beleggers en ontwikkelaars vastgelegd in de Facet-methode, heeft Van Wijnen voor starters Entreewonen op de markt gebracht en het Care Concept is een methode om inzicht te krijgen in de mogelijkheden om (nieuw)bouwplannen voor wonen en zorg in de gezondheidszorg te realiseren. De consument heeft tal van keuzemogelijkheden, niet alleen voor de gevel, maar ook voor de indeling, beukmaat en diepte. Steeds meer onderdelen worden geprefabriceerd en op de bouwplaats gemonteerd.
