De vroegere textielstad grijpt met beide handen de kans aan om de twee stadsdelen, gescheiden door het spoor en de vroegere werkplaatsen van NS en ProRail, aaneen te smeden. Over enkele weken wordt het geheel vernieuwde station opgeleverd met nieuwe onderdoorgangen. Wie er vanuit het centrum doorheen gaat, komt uit op een nieuw stationsplein midden in het Spoorzonegebied. Hier werkt Tilburg aan een ingrijpende transformatie om er een nieuw woon-, werk- en belevingslocatie van te maken. Maar de nieuwe Spoorzone blijft het verhaal van zijn industriële historie vertellen. ‘Het wordt een stoer stukkie stad.’ Door Erik de Boer [i]Locus 2 (najaar 2015) - De stad vernieuwt[/i]
De vroegere textielstad grijpt met beide handen de kans aan om de twee stadsdelen, gescheiden door het spoor en de vroegere werkplaatsen van NS en ProRail, aaneen te smeden. Over enkele weken wordt het geheel vernieuwde station opgeleverd met nieuwe onderdoorgangen. Wie er vanuit het centrum doorheen gaat, komt uit op een nieuw stationsplein midden in het Spoorzonegebied. Hier werkt Tilburg aan een ingrijpende transformatie om er een nieuw woon-, werk- en belevingslocatie van te maken. Maar de nieuwe Spoorzone blijft het verhaal van zijn industriële historie vertellen. ‘Het wordt een stoer stukkie stad.’
Door Erik de Boer
Locus 2 (najaar 2015) - De stad vernieuwt
Al vele eeuwen is Tilburg een gespleten stad. De op vijf na grootste gemeente van Nederland vindt zijn oorsprong in zeven dorpen die in de loop der tijd aan elkaar gegroeid zijn. Tot op de dag van vandaag is er echter nog steeds een scherpe scheidslijn tussen Tilburg-Noord en Tilburg-Zuid: de spoorlijn. Dat zal echter niet lang meer het geval zijn. De gemeente grijpt namelijk met beide handen de kans aan die zich maar zelden voordoet om de beide stadsdelen aan elkaar te smeden: project Spoorzone.
De afgelopen jaren is gewerkt aan een masterplan voor de herontwikkeling van het Spoorzonegebied dat nu concreet vorm gaat krijgen. Het terrein van 12 ha zal over tien tot vijftien jaar een levendig woon-, werk- en verblijfgebied zijn dat zoveel mogelijk wordt verankerd in de hallen en andere bedrijfsgebouwen die de NS een aantal jaren geleden heeft ontruimd.
Het Spoorzonegebied is een strook van ongeveer vier kilometer langs de spoorlijn achter het station van de stad. Het strekt zich uit van de Koepelhal aan de oostkant tot en met het terrein Zwijssen aan de westkant. Het terrein stond sinds 1865 vol met hallen en werkplaatsen waar de Nederlandse Spoorwegen het onderhoud deden van locomotieven en treinstellen.
De gemeente kon het terrein in 2007 aankopen, een investering van ruim € 66 mln, met bijdragen van gemeente, provincie en het Rijk. In 2011 heeft de NS de poorten gesloten. De onderhoudsactiviteiten zijn voor een deel elders in Tilburg ondergebracht, als onderdeel van de transactie. ‘We hebben het geluk dat de Spoorzone langs het hoofdstation ligt, dat momenteel ingrijpend vernieuwd wordt’, zegt wethouder Berend de Vries, verantwoordelijk voor onder andere de herontwikkeling van het Spoorzonegebied. ‘Daar hebben we nu een strook van 12 ha met verschillende industriële gemeentelijke monumenten. We gaan daar een levendig geheel van maken, waar we industrieel erfgoed verbinden met de huidige en de nieuwe economie die in Tilburg rijk vertegenwoordigd is.’
SDK Vastgoed als prikkelende partner
Na de aankoop heeft de gemeente een visie op het gebied opgesteld en op basis daarvan een tender uitgeschreven voor een marktpartij die als partner wilde optreden. Daar kwam SDK Vastgoed, een onderneming van VolkerWessels, als winnaar naar voren.
Job van der Veer van SDK: ‘Een van de doelen van VolkerWessels is zoveel mogelijk projecten te genereren voor haar bouwbedrijven. Wij beleggen dus niet, maar verkopen onze ontwikkelingen als het even kan meteen door. In de Spoorzone ligt voor ons een ontwikkelings- en bouwopgave van ongeveer 200.000 m². Dergelijke projecten slepen we bepaald niet iedere dag binnen.’
‘Wij zochten een partner die prikkelend naast ons staat’, aldus Berend de Vries. ‘We hebben de samenwerking in een PPS gegoten waarbij we de grondexploitatie gezamenlijk doen en de opstalexploitatie 50:50.’
Van der Veer: ‘We hadden voor de tender een planvisie ontwikkeld op basis waarvan we toen gekozen zijn. Vervolgens schoof de gemeente dit stuk aan de kant, want zij wilde het hele project echt gezamenlijk met ons doen. Van begin af aan. Dus zijn we van scratch af aan begonnen aan het masterplan dat nu wordt uitgerold.’
Van der Veer toont zich gelukkig met deze gang van zaken. ‘Natuurlijk waren we ons er wel van bewust dat een aantal van de hallen moesten blijven, maar we hebben veel van de gemeente geleerd, bijvoorbeeld over de rol die al deze markante gebouwen spelen in de cultuur en beleving van de stad.’
‘We willen dat de gebouwen het verhaal van de Spoorzone blijven vertellen. Dat is voor ons echt een absolute voorwaarde’, zegt verantwoordelijk wethouder De Vries. ‘We willen het niet conserveren, maar wel leesbaar houden. En gezien het vele gemeenschapsgeld dat ermee gemoeid is, willen we graag de regie houden over de invulling, maar wel in de wetenschap dat marktpartijen een dominante rol moeten hebben bij de realisatie ervan.’
Leerpunten van de crisis
Met de timing heeft de gemeente het geluk aan haar zijde. De aankoop van het terrein was net gedaan of de crisis brak in alle hevigheid los. De Vries: ‘De crisis zorgde ervoor dat we niet meteen aan de slag gingen. Het precrisis beeld dat in de oorspronkelijke gebiedsvisie werd weerspiegeld was wel optimistisch. De crisis heeft ons meer realiteitszin gebracht. We zitten in de ideale situatie dat we het gebied nu duurzamer en bestendiger kunnen maken. De ambities zijn onverminderd hoog, maar we zijn bereid er meer tijd voor te nemen.’
De Vries noemt als voorbeeld van het nieuwe besef dat betrokkenen destijds het idee hadden dat vier, vijf grote partijen alle ruimte zouden kunnen opnemen. Een van de kandidaten was Hogeschool Fontys. Deze haakte echter af. ‘Met de lessen van de crisis in het achterhoofd neigen we er nu toe om het idee van grotere verkaveling los te laten en een meer organische en daarmee ook getemporiseerde groei mogelijk te maken. Daardoor kunnen we ook nog meer waarde toekennen aan de gebouwen die er al staan’, aldus De Vries. In de woorden van Job van der Veer: ‘Het masterplan wordt niet in beton gegoten.’
Er is nu ook nu letterlijk ruimte gemaakt voor woningbouw. Op het oude MTS-terrein, dat al 40 jaar braak ligt, start in 2016 de bouw van de eerste fase van Clarissenhof. Hier bouwt SDK bijna 350 woningen, waarvan er ruim 200 worden afgenomen door de corporaties TBV Wonen en WonenBreburg. De rest bouwt SDK voor eigen verkoop.
Aan het nieuwe centrale stationsplein realiseert SDK ook een appartementengebouw en het bedrijfsverzamelgebouw met als voorlopige aanduiding TTC. Ook TTC wordt meer afgestemd op de economische realiteit en biedt ruimte aan een aantal kleiner huurders in plaats van de ooit bedacht single user. ‘De realiteit is echter ook dat we eerst uitgingen van 4000 m², maar dat de belangstelling zo groot is dat het nu een gebouw van 9000 m² gaat worden’, aldus Van der Veer.
De nieuwe plannen bieden niet alleen een nog grotere plek aan het industrieel erfgoed, maar hebben ook een veel duidelijker relatie met het karakter van de economie van stad en regio. De Vries: ‘Tilburg is een echte mkb-stad. Daarnaast studeren hier 30.000 studenten en wordt de creatieve sector en in het verlengde daarvan die van de it-gerelateerde bedrijven steeds belangrijker. Wij verwachten dat de stad een langjarige economische groei zal laten zien en de Spoorzone biedt de ruimte om deze groei stap voor stap te accommoderen.’
Uitrol al begonnen
Volgens De Vries zal het hele project een doorlooptijd hebben van vijftien tot twintig jaar, maar dat betekent niet dat de stad al die tijd nog geduld moet hebben. De concretisering is al van start gegaan.
Allereerst met de oplevering van het gebouw Deprez en kort daarop met de aanleg in 2013 van de Burgemeester Brokxlaan. De nieuwe weg heeft het tot dan toe afgesloten werkterrein voor het eerst open gemaakt voor het publiek. Iedereen kon toen zien welk industrieel erfgoed beschikbaar is gekomen voor nieuwe functies. In de tweede plaats doordat een ontwikkelaar met lef een van de gebouwen, de Houtloods, al voor zijn rekening heeft genomen en daarin een druk bezocht restaurant en een aantal kantoren heeft gevestigd. De derde stap is het nieuwe station van Tilburg dat komend voorjaar wordt opgeleverd en met de grote Willem II Passage het noordelijke en zuidelijke stadsdeel met elkaar verbindt. En in de vierde plaats met de verhuizing van de centrale bibliotheek naar het grootste gebouw in de Spoorzone, de LocHal, waar de Bibliotheek van de Toekomst wordt ingericht. Daarover neemt de gemeenteraad binnenkort een definitief besluit.
De Vries: ‘De nieuwe bibliotheek komt in de LocHal, samen met een aantal partners die de ruimte gezamenlijk gaan invullen, zoals Seats2Meet, dat flexibele werkplekken verhuurt, en drie culturele instellingen. De bibliotheek zal een ontmoetingsruimte en samenwerkplaats worden voor alle Tilburgers.’
De LocHal heeft straks ook een bijzonder podium: de gemeente heeft de Glazen Zaal aangekocht die tot twee jaar terug in de Beurs van Berlage in Amsterdam stond. Daarmee krijgt de LocHal een opvallend podium en ontmoetingspunt.
Over een aantal maanden biedt het nieuwe station met de Willem II Passage een doorgang die het huidige winkelgebied aan de zuidkant zal verbinden met de nieuwe bibliotheek aan de noordkant. De Bibliotheek van de Toekomst wordt dan een belangrijke trekker in de Spoorzone. Het prijskaartje van bijna € 30 mln dat aan de verhuizing hangt, wordt deels terugverdiend uit de langjarige huur die de huurders zullen betalen en voor een deel is het maatschappelijk rendement. ‘De nieuwe locatie geeft volop mogelijkheden om de bibliotheek compleet te vernieuwen, niet alleen qua huisvesting maar veel belangrijker nog wat betreft de functie binnen de Tilburgse gemeenschap’, aldus De Vries. ‘Bovendien komt het oude pand niet leeg te staan, want de gemeente gaat haar huisvesting reorganiseren. Van de huidige vijf panden gaan we terug naar twee: het huidige gemeentehuis en het er tegenover liggende pand waar nu de bibliotheek is.’
Er zijn nog meer hallen en locaties die een tweede leven krijgen. Zo komt er in de Polygonale loods, ook een historisch gebouw dat grotendeels uit glas bestaat en dat ook aan het nieuwe stationsplein is gesitueerd, een foodhal met horeca. De Vries: ‘We zoeken beleggers die soortgelijke hallen of werkplaatsen onder hun hoede willen nemen. We zijn echter niet uitsluitend in geld geïnteresseerd. We zoeken partijen die ook programmatisch iets toe te voegen hebben. Er zijn genoeg partijen denkbaar die werkplekken willen inrichten en verhuren, maar we willen iets meer van ze.’
De eerste belegger: Rogier Arntz
Rogier Arntz van Stegron is de eerste belegger die de verborgen schoonheid van de Spoorzone op waarde wist te schatten. Hij heeft de vroegere Houtloods aangekocht, gerenoveerd en getransformeerd in deels restaurant en deels kantoorruimte. De Houtloods dateert uit de vroege periode van de Spoorzone, toen er nog met houten balken werd gewerkt in de dakconstructie. De dakplaten zijn nu vervangen door glas, maar de houten balken zijn gebleven.
Arntz: ‘Toen ik het kocht, verklaarde mijn vrouw mij voor gek. De eerste keer dat ik hier met wethouder Berend de Vries ging kijken, lag er nog een zwerver te slapen. Maar de Houtloods ligt op kruipafstand van het nieuwe station, midden in het hart van de stad. Het pand ligt straks pal bij de nieuwe passage onder het station en aan de overkant van het nieuwe stationsplein.’
Hij is blij met de aanpak van de gemeente. ‘De stad gaat echt voor kwaliteit en kan heel goed en snel schakelen met de ondernemers. Kortom, een zeer meewerkende en meedenkende partij.’
Arntz constateert dat het gebied met de dag drukker bezocht wordt. Dat leest hij al af aan de drukte in het restaurant. En Tilburg heeft volgens hem behoefte aan een plek waar de sterk groeiende creatieve sector in de stad een thuis kan krijgen, zoals Strijp-S biedt in Eindhoven. ‘Ik denk dat het hier de komende jaren heel snel zal gaan.’
De woningcorporatie: Rob Vinke
Rob Vinke, directeur-bestuurder van corporatie TBV Wonen, is verheugd over de grote toeloop die de aankondiging van de woningbouwplannen in de Clarissenhof teweegbracht. ‘We bouwen daar samen met Wonen Breburg 216 huurwoningen en daar zijn ruim 800 geïnteresseerden op af gekomen. We hadden gedacht dat ze vooral jongeren zouden aanspreken, maar ze blijken juist bij ouderen in een grote behoefte te voorzien. Het zijn woningen in de categorie vanaf € 570 tot € 850 per maand voor een grondgebonden woning.’
Het gebied heeft volgens Vinke een grote potentie en aantrekkingskracht, mede door het industriële karakter. Een verschil met bijvoorbeeld een vergelijkbaar gebied als Het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch is volgens hem dat Tilburg meteen is begonnen met het brengen van levendigheid. En dat zal nog versterkt worden als straks de bibliotheek in de LocHal opent.
Toch is de ontwikkeling van de Spoorzone wat hem betreft net iets te vroeg gekomen. ‘Eigenlijk hadden we hier nul-op-de-meter huizen moeten neerzetten. Maar daarvoor zijn dit fenomeen en de stimuleringsmaatregelen van de overheid net te laat gekomen.’
De kwartiermaker: Bas van der Pol
Bas van der Pol adviseert de bibliotheek in het ontwerpproces voor de LocHal. Eerder was hij ruim zes jaar programmaleider van het Tilburgse architectuurcentrum. ‘Ik heb altijd gepleit voor de vestiging van een publiek gebouw in de Spoorzone. Dat de bibliotheek naar de LocHal komt, vind ik dan ook een goede keuze. In Tilburg telt de bibliotheek nu al ruim 800.000 bezoekers. Belangrijker nog is dat werkelijk iedereen er komt. Met deze keuze zorg je er dus voor dat alle Tilburgers iets in de Spoorzone te zoeken hebben, dat lukt je echt niet met alleen maar evenementen en horeca.’
De LocHal wordt een combinatie van collectie-, podium- en werkplaatsfuncties. Een plek waar alle Tilburgers elkaar kunnen ontmoeten, kennis en verhalen kunnen uitwisselen, waar jong en oud kan leren, studeren en samenwerken. ‘Tilburg kent zo’n centrale plek niet. De beoogde gebruikers van de LocHal gaan daar samen invulling aan geven. Het karakter van de LocHal blijft overduidelijk zichtbaar. De kranen waar vroeger de locomotieven aan opgetakeld werden, de kolommen, de schakelkasten: ze blijven allemaal in het ontwerp gehandhaafd. Binnen deze industriële omgeving worden elementen zoals de Glazen Zaal die in de Amsterdamse Beurs van Berlage stond en ‘labfuncties’ zoals het klaslokaal van de toekomst, op een bijzondere wijze in het open landschap van de hal gesitueerd. De ambitie is om dit open landschap flexibel te gebruiken door middel van enorme ‘doeken’. Hard staal en zacht textiel maken ruimte voor nieuw gebruik.’
Het meest opvallende aan de buitenkant is misschien wel dat de architecten boven de hoofdentree aan de kant van het station een stadsbalkon aanbrengen. ‘Van hier af kun je over heel Tilburg kijken. Zo’n uitkijkpunt heeft de stad nog niet.’
