De Mall of the Netherlands moet in de Haagse regio een merk worden waar (internationale) retailers zich graag vestigen
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 26 mei 2017 en in Locus 1 (zomer 2017)
Hoe vaak loopt u niet in een winkelcentrum en besluit u naar huis te gaan omdat u naar het toilet moet? In de Mall of Scandinavia in Stockholm is dat nergens voor nodig: de toiletten zijn groots, prachtig, schoon én gratis. Bovendien zijn er ruime vertrekken voor het verschonen van kinderen en het geven van borstvoeding en is er speelgelegenheid. Triviaal? Niet volgens Unibail-Rodamco: het zijn dit soort faciliteiten die de verblijfsduur in winkelcentra verlengen en mensen langer laten shoppen.
Unibail-Rodamco Nederland troont huurders, vaderlandse pers en andere geïnteresseerden graag mee naar dit nieuwe, grootschalige winkelcentrum in Stockholm. Het staat model voor wat Unibail-Rodamco voor ogen heeft met Leidsenhage in Leidschendam-Voorburg. De beursgenoteerde vastgoedeigenaar is bezig dit bestaande winkelcentrum om te bouwen tot Mall of the Netherlands, een on-Nederlands winkelcentrum, zoals Benelux-directeur Otto Ambagtsheer het omschrijft.
Winkelpuien van 7 m hoog
Het centrum wordt uitgebreid naar 280 winkels, waarvan de winkelfronten met een hoogte van 7 meter iconisch worden. Allure wordt ook ingebracht door mooie materialen, grote kunstachtige objecten en veel ruimtelijk gevoel. Roberto Meyer van MVSA tekent voor de architectuur.
De Mall of the Netherlands zal evenals het Scandinavische voorbeeld veel meer horeca hebben dan gebruikelijk in een winkelcentrum. Ook komt er een ‘vers’ gedeelte, waar foodwinkels rond de Jumbo Foodmarkt gegroepeerd worden. Er komen 20 restaurants, merendeels gelegen in de dining plaza naast de entree van de bioscoop met 10 schermen. De vele winkels in combinatie met de horeca en bioscoop moeten van Mall of the Netherlands een ‘shopping destination’ maken: een winkelcentrum waar je de hele dag naar toe kunt en een ‘dagje uit’ beleeft. De 4000 gratis parkeerplaatsen zullen daar zeker aan bijdragen.
Volgens Teun Koek, projectleider van Mall of the Netherlands, moet je het winkelcentrum zien als een warenhuis waarbij de afzonderlijke winkels als shop-in-shop gezien worden. De mall zal, evenals een sterke warenhuisformule, een eigen merk zijn. Dat betekent dat de winkelcentrumeigenaar veel services gaat leveren als click & collect bij de servicebalie, garderobe met kluisjes, gratis kranten, kopieermachine, oplader voor telefoon, het lenen van trollies, kleedkamers en genoeg zitjes. Het betekent ook dat het winkelcentrum zelf een ‘wow-effect’ moeten creëren. Koek: ‘Om het gewenste niveau te halen, moeten we alles zelf in de hand houden. Niet alleen de toiletten, maar ook bijvoorbeeld de parkeergarage. Dan kunnen we zelf besluiten of we het opportuun vinden om op bepaalde tijden gratis parkeren weg te geven. Bij The Mall of the Netherlands zal het parkeren zelfs helemaal gratis zijn.’
Designer gallery
Ambagtsheer en Koek kijken in Zweden met belangstelling naar de designer gallery in the Mall of Scandinavia. Het is een anders vormgegeven gedeelte van het winkelcentrum, waar startende designers de kans krijgen hun producten ten toon te spreiden. Koek: ‘We kijken of dit op een andere manier ook in Mall of the Netherlands kan komen. In Stockholm hebben ze daardoor evenementen van de fashion week in het winkelcentrum kunnen hosten.’
The Mall of the Netherlands past in de strategie van Unibail-Rodamco, die is gericht op grote, dominante winkelcentra. Ambagtsheer: ‘Deze grootschaligheid kan in de Haagse regio. Er zijn daar namelijk niet genoeg winkelbestemmingen waar met name internationale retailers naartoe kunnen. Zara heeft in de Amsterdamse regio vier vestigingen, in de Haagse regio is er maar één, namelijk in de Haagse binnenstad. Het aantal inwoners en zeker de bovengemiddeld welvarende bevolking hier maakt echter dat de herontwikkeling en uitbreiding zin heeft. Een keten als Zara zal zeker geïnteresseerd zijn.’
Gevolgen voor omgeving
Ambagtsheer en Koek erkennen dat de grootschaligheid zeker gevolgen zal hebben voor het omliggende retaillandschap, zoals winkelcentrum In de Bogaard in Rijswijk van Syntrus Achmea. Koek: ‘Onze herontwikkeling betekent echter niet dat andere winkellocaties geen kansen hebben. Ze moeten hun profiel aanpassen en zich meer richten op de dagelijkse boodschappen en de lokale retailers. We hebben onder andere een visie voor Voorschoten gemaakt hoe hun winkelhart eruit zou kunnen zien. Ook zijn enkele winkels die wij niet vonden passen in Mall of the Netherlands daar naartoe gereloceerd. Maar, hoe dan ook, eigenaren zullen moeten investeren in winkellocaties om ze aan te passen aan de nieuwe werkelijkheid.’
Unibail-Rodamco heeft als grootste beursgenoteerd vastgoedbedrijf de slagkracht om fors te investeren. Op een portefeuille van € 40,5 mrd aan Europese winkelcentra heeft het een pijplijn van € 8 mrd. Veel daarvan is evenals Leidsenhage herontwikkeling en uitbreiding, maar er zijn ook nieuwbouwontwikkelingen elders in Europa. Met uitbreiding naar 117.000 m² is Mall of the Netherlands zeker niet het grootste project. Zo wordt het nieuwe winkelcentrum Überseequartier Hamburg ruim 200.000 m² en Mall of Europe in Brussel bijna 130.000 m². De laatste ontwikkeling valt overigens ook onder de verantwoordelijkheid van Ambagtsheer.
Mall of the Netherlands in cijfers
Het winkelcentrum Leidsenhage van 75.000 m² wordt uitgebreid naar een Mall of the Netherlands van 117.000 m². Momenteel komen er 7 mln bezoekers per jaar. Binnen een cirkel van 30 autominuten rijden wonen er 2,4 mln mensen. De Mall of the Netherlands moet in 2019 officieel opengaan.
Van de investering van in totaal € 505 mln is per 31 december 2016 € 221 mln uitgegeven, vooral aan acquisities om het eigendomsdeel van Unibail-Rodamco te vergroten. Dat ligt nu op 66.000 m² van de 75.000 m². Onder de andere eigenaren is Redevco, dat de C&A heeft gehouden. In de vereniging van eigenaren heeft Unibail-Rodamco echter een ruime meerderheid.
De Mall of the Netherlands maakt nu deel uit van de pijplijn van Unibail-Rodamco van € 8 mrd, voor 77% bestaand uit winkels. Yield on cost voor de pijplijn ligt op 8%.
4% van de portefeuille van Unibail-Rodamco ligt in Nederland. De resultaten van heel Unibail-Rodamco zijn positief, maar niet in Nederland. In 2016 daalden hier de huurinkomsten like-for-like met 6,3%. De herontwikkeling naar Mall of the Netherlands moet daar een positieve bijdrage aan leveren.
In Nederland richt Unibail-Rodamco zich nog op vier dominante winkelcentra: behalve Mall of the Netherlands is dat Stadshart Zoetermeer, Stadshart Amstelveen en Citymall Almere. In de verkoop staat per december 2016 nog zo’n 30.000 m² aan enkele winkellocaties die vanuit het verleden nog in de portefeuille zitten. De grootste daarvan is winkelcentrum De Els in Waalwijk.
