Met CitySwitch wil ontwikkelaar Delta Development in één klap binnen 3 jaar een netwerk van 25 kleine last-mile distributiecentra in de 25 grootste gemeenten van ons land realiseren.Gemeenten kunnen door het dichtbij brengen van de laatste logistieke schakel de nodige groene vinkjes plaatsen. Een gesprek met Dave van der Werff, ontwikkelaar bij Delta.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 23 december 2022
Logistiek is meestal een kwestie van groot, groter, grootst, maar jullie kiezen met CitySwich voor kleine units van 1450 m² plus 250 m² kantoorruimte. Waarom?
‘We noemen het binnen Delta ook al gekscherend de grote en de kleine zaken, maar eigenlijk is een CitySwitch een heel ander ding. Er is al jaren een specifieke vraag naar slimme manieren om de stad te voorzien van goederen. Niet voor niets is de vraag als ‘last mile’ in de markt gezet. Wij zijn daar onder meer met makelaars en professionals uit de logistieke sector over gaan nadenken, waarbij de behoefte van de gebruiker leidend was. Dat is anders dan het geijkte plaatje in logistiek, waarbij het toch nog vaak draait om grootte.’
Wat maakt die draai naar klein en dichtbij op dit moment opportuun?
‘Zeker door corona is er veel meer online gegaan. Dat heeft gezorgd voor een snelle, sterke toename van de vraag naar last-mile oplossingen op bestaande locaties. Tegelijkertijd zien online aanbieders ook 2025 op zich afkomen. Vanaf dat moment zullen de meeste binnensteden emissievrij worden. Daar moet je nu al op inspelen.’
Wat is er in jullie ogen mis met bestaande last-mile oplossingen?
‘Veelal wordt de oplossing nog steeds gevonden in heel grote loodsen, waarvan de gebruiker maar een klein stuk nodig heeft. Ook bevinden deze loodsen zich vaak niet op de goede plek als je er kritisch naar kijkt, omdat er naar en van de locatie nog te veel gereisd moet worden. Het is kortom geen goede match.’
Op welke partijen richten jullie je?
‘De e-commerce markt in brede zin. Supermarkten, webshops, bezorgdiensten en andere partijen die op zoek zijn naar een manier om het laatste stuk in de distributieketen zo efficiënt mogelijk te doen. Tegelijkertijd biedt ons concept met kantoorruimte ook de mogelijkheid om gezonde werkplekken toe te voegen waar je ter plaatse kantoortaken kunt verrichten die ook binnen het logistieke proces passen. Dat past ook in de cradle-to-cradle filosofie die door steeds meer bedrijven omarmd wordt.’
In welke zin kan een kantoor bij een logistieke hal bijdragen aan de arbeidsvreugde?
‘Het adagium van onze ceo Coert Zachariasse is van oudsher dat er veel werk in je vrije tijd gaat zitten. Daar willen wij op inspelen, met meer daglicht, maar ook door het creëren van een prettige, groene buitenruimte, waarbij we met een landschapsarchitect kijken hoe we biodiversiteit kunnen toevoegen. Het terrein is veilig en groen met afzonderlijke zones voor voetgangers, bussen, auto’s en vrachtverkeer. Daarnaast is het ook voor mensen die in warehouses werken en chauffeurs prettig om in het groen te kunnen lunchen.’
In hoeverre speelt opslag nog een rol in jullie concept, gelet op de kleine units?
‘De units zijn juist ingericht volgens het crossdock principe. Dat biedt de mogelijkheid om goederen direct van een vrachtwagen over te laden naar andere vormen van vervoer, bijvoorbeeld elektrisch. De laadinfrastructuur in en buiten de unit is daar ook helemaal op ingericht, onder meer met flexibele deuren op maaiveldniveau voor onder meer bestelwagens en cargobikes. Dat past ook bij het hub-and-spoke distribution model, waarbij je vanuit één centraal punt de meer fijnmazige bezorging oppakt. Je wilt het aantal benodigde kilometers en je bezorgdoel ook beter op elkaar kunnen afstemmen.’
Wat is het ruimtebeslag van zo’n kleine transporthub, gekeken naar alle andere ruimteclaims waarmee gemeenten rekening moeten houden?
‘We gaan uit van minimaal twee geschakelde CitySwitch-units, zodat meerdere partijen er simultaan gebruik van kunnen maken. De locatie houden we zo compact mogelijk, maar je hebt nog wel 1 tot 1,5 hectare nodig om het binnen- en wegrijden van vrachtwagens en busjes veilig te laten verlopen en voor het groen. Ook worden de hubs zo ingericht dat er continu ruimte is om elektrische voertuigen te laden. Voor dat doel zijn de units uiteraard ook volledig voorzien van zonnepanelen op het dak.’
Naar wat voor soort locaties zijn jullie op zoek?
‘Als je kijkt naar de steden in ons land met meer dan 100.000 inwoners, dan zijn er tal van mogelijke plots waar je een distributiecentrum zou kunnen starten. Wij hebben specifiek voor 25 steden locaties in kaart gebracht waar je idealiter een CitySwitch zou willen hebben. Dan heb je het niet over plots die midden in het centrum liggen, maar eigenlijk aan de rand daarvan, zeg maar de bouwmarktlocaties. Die hebben vaak als voordeel dat ze al dicht bij een netwerk van (snel)wegen liggen. Door deze locaties zo dicht mogelijk bij het centrum te kiezen, wordt het ook mogelijk om bijvoorbeeld op de fiets naar je werk te gaan. Aan de hand van dat ideaalplaatje zijn we in staat om snel een quickscan te doen van een potentiële locatie.’
Wat zijn de punten waarop jullie een locatie beoordelen?
‘Buiten de afstand tot het centrum en de grootte moet ook de stroomvoorziening op orde zijn. Op meerdere plekken in Nederland is sprake van netcongestie; we kijken dus altijd of er voldoende stroom beschikbaar is of op welke termijn deze beschikbaar komt. Daarnaast moet CitySwitch ook passen binnen een bestemmingsplan. Daarmee hebben we al rekening gehouden door de vrije hoogte binnen op maximaal 6 meter te zetten. Met een hogere hal kun je niet tegen de binnenstad aan gaan zitten.’
Jullie maken veel werk van duurzaamheid, tot en met een groene gevel aan toe. Maar met een hub-and-spoke distribution model is de gemiddelde binnenstad nog niet verlost van al die busjes van verschillende vervoerders die af en aan rijden.
‘Dat is een terechte constatering, maar het is nu nog een brug te ver om te veronderstellen dat logistieke partijen samen optrekken bij de bevoorrading van steden. Door te werken met losse units die je aan elkaar kunt koppelen maken we ons concept wel geschikt voor samenwerking, wat in onze beleving uiteindelijk onvermijdelijk is in stadslogistiek.’
Jullie hebben de lat hoog gelegd wat betreft de ambitie met CitySwitch. Kan het concept snel slagen en hebben jullie daar financiële steun voorw?
‘In Groningen kunnen we al gaan bouwen, in Almere zijn we nog de laatste constructieve berekeningen aan het doen en in Heerlen/Hoensbroek zitten we nog in de vergunningprocedure. In principe kan het snel gaan als de vergunningen rond zijn, omdat het een volledig doorontwikkeld concept is met vaste maten voor staal en plaatwerk. We willen echt binnen twee jaar de slag naar 25 locaties maken, en kunnen daarbij rekenen op een buitenlandse investeerder met wie we vaker zaken doen. Dat maakt het ook makkelijker om in de toekomst het concept verder uit te rollen, bijvoorbeeld naar Duitsland, waar Delta Development al actief is. We houden de hubs in eigendom, omdat we echt geloven in meer differentiatie binnen de logistiek en de meerwaarde van ons concept CitySwitch.’
Emissievrije binnensteden
Onder het motto ZES – Zero Emissie Stadslogistiek – hebben ruim 30 gemeenten in ons land afgesproken (een deel van) hun binnenstad aan te wijzen als een gebied zonder uitstoot van schadelijke stoffen door transporteurs: een zero-emissiezone. Dit moet de leefbaarheid en het winkel- en verblijfsklimaat in de stad verbeteren en de overlast te beperken. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2025 bestel- en vrachtauto’s in de ZE-zone uitstootvrij moeten zijn. 28 gemeenten hebben inmiddels al een ZE-zone vastgesteld, waarbij de meeste gemeenten kiezen voor invoering per 1 januari 2025 en enkele voor een jaar later.
