PropertyNL Lounge: Ingenieur, blijf bij je leest

Het proces van vastgoed- en gebiedsontwikkeling wordt steeds complexer. Ingenieursbureaus spelen hierbij een belangrijke rol en worden meer aan de voorkant van het proces betrokken. Om te kunnen inzoomen op die veranderende rol organiseerde PropertyNL donderdag 14 februari een Lounge met als thema ‘Ingenieurs pakken een groter deel van vastgoedkoek’. In het WTC Utrecht gaven Tim Artz (Antea), Fieke van Leest (Sweco), Sander Groot (Sweco) en Rob Huisman (Arcadis) acte de présence, onder leiding van Paul Wessels, founding partner PropertyNL.

Apocalyptisch milieubeeld
Haven-Stad Amsterdam is de grootste binnenstedelijke transformatie van Europa. De doelstelling van de herontwikkeling is het creëren van 40.000 tot 70.000 woningen en 50.000 arbeidsplaatsen. Het gebied Haven-Stad omvat 650 hectare en bestaat nu nog voor een groot deel uit havens en industrie. Artz spreekt in dit verband van ‘een apocalyptisch milieubeeld’. De vraag is welke keuzes er gemaakt moeten worden qua mobiliteit, energietransitie, klimaatadaptatie en het thema geluid.
Antea heeft een monitoringsplan gemaakt voor de komende 40 jaar, waarbij gebruik wordt gemaakt van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet is een integrale wet die de kwaliteit van de leefomgeving borgt en tegelijkertijd ontwikkeling stimuleert. Hiermee wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen, zodat het straks bijvoorbeeld makkelijker is om bouwprojecten te starten.
Tim Artz, projectmanager/strategisch adviseur bij de Antea Group: ‘Wij worden als ingenieursbureau steeds meer gevraagd om mee te denken aan de oplossing voor ontwikkelingsgebieden en de regels die gemeenten opstellen door te vertalen. Zo hebben we namens de gemeente Amsterdam op hoofdlijnen spelregels geformuleerd voor hoe de komende 40 jaar het gebied Haven-Stad zich kan ontwikkelen. Veel ontwikkelaars geven daar met hun eigen adviseurs invulling aan. Voorheen was het de gemeente die de harde kaders voorschreef en wij keken dan of de plannen pasten. Nu kunnen marktpartijen en adviseurs actief meedenken. Dat betekent meer flexibiliteit, maar is ook best spannend.’

Steden gezond houden
Sweco heeft het op zich genomen om discussie en kennisdeling te organiseren over de grote vraagstukken waarmee Europese steden kampen, onder de titel Urban Insight. Het ingenieursbureau is hiervoor vorig jaar een samenwerkingsverband aangegaan met Jads, de Jheronimus Academy of Data Science uit Den Bosch.
Volgens Fieke van Leest, programmamanager bij Sweco, gaat Urban Insight over duurzaamheid, klimaat, de energietransitie, gezondheid en digitalisering. Ook huisvestingsvraagstukken, circulaire economie, veiligheid en slimme mobiliteit komen aan bod. ‘Zo proberen we steden in Nederland, maar ook in Europa, gezond te houden. Het CBS wijst uit dat 1 mln mensen de komende 10 jaar naar de grote Nederlandse steden trekken. Hoe gaan we deze mensen huisvesten? Wij delen onze kennis met onze concurrenten, kennisinstellingen en andere initiatiefnemers, zodat we hierover een maatschappelijke discussie kunnen voeren.’
Sweco begeleidt ook de Coalitie Ruimtelijke Adaptatie regio Utrecht. Deze coalitie ondersteunt het borgen van ruimtelijke adaptatie in het beleid en de plannen van de betrokken partners. Sweco verzorgt hier de procesbegeleiding. ‘Op het gebied van klimaatadaptatie proberen wij burgers, adviseurs en overheden dezelfde taal te laten spreken. Wat mag wel en niet qua wetgeving?’
Sander Groot, directeur van Sweco Vastgoed Management, is ook betrokken bij Urban Insight. ‘De komende tien jaar zal het platform volstromen met data, feiten en inzichten uit alle 15 deelnemende landen. Wij willen laten zien dat wij de transparantie bieden. We hebben de kennis die de basis vormt en verder wordt verrijkt. Het delen van de kennis met de belegger, de ontwikkelaar, de burgers staat daarbij centraal. De catch is dat onze naam aan zo’n project hangt’, aldus Groot.

Meedenken met ontwikkelaars
Rob Huisman, hoofd Urban Development & Real Estate bij Arcadis, gaat in op de belangrijkste thema’s voor de ingenieur binnen het vastgoedproces. ‘Wij richten ons met Arcadis op corporate real estate users met hun behoeften aan huisvesting, renovatie en locatie. We houden ons bezig met het programma van eisen, de engineering en het bouwen van bijvoorbeeld kantoren en fabrieken.’
Arcadis speelt ook een rol op het gebied van stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat het ingenieursbureau meedenkt met ontwikkelaars en investeerders. ‘Onze toegevoegde waarde bij binnenstedelijke ontwikkeling zit hem in het bij elkaar brengen van specifieke technische kennis. Wij zijn aanspreekpunt in zo’n proces als het gaat om verandering binnen een stad. We proberen de burgers mee te krijgen in de plannen en stellen de eindgebruiker centraal.’

Risico’s overnemen
Het gebeurt soms dat ingenieursbureaus een stuk risico overnemen, bijvoorbeeld op het gebied van grondsanering. Zo ook Arcadis. Huisman: ‘Wij helpen eigenaren, gebruikers en ontwikkelaars van verontreinigde terreinen om te komen tot een veilige, duurzame en effectieve aanpak van zulke locaties. Het gaat hierbij om strategische advisering, vooronderzoek, inventarisaties en monitoring, raming van saneringskosten, en begeleiden van een bodem- of asbestsanering op locatie- of gebiedsniveau, waarbij wij een deel van de risico’s naar ons toe halen.’
Volgens Van Leest van Sweco is het voor wat betreft risicobeheersing van belang om de eindgebruiker mee te nemen op een juist moment. Dit raakt ook weer aan de Omgevingswet, die de mens centraal stelt. ‘De ingenieur komt zo meer in een subjectieve rol door deals te sluiten en risico te nemen.’
Artz zegt dat het erbij hoort om soms de rol van mediator te spelen. ‘Het is daarbij belangrijk dat je onafhankelijk blijft en betrouwbaar bent. Deze rol moet je claimen, maar soms ook gegund krijgen.’
Een van de aanwezigen in de zaal zegt te verwachten dat de ingenieur een onafhankelijke houding kan aannemen. ‘Ingenieur, blijf bij je leest. Je moet de risico’s niet afkopen, daar gebeuren juist veel ongelukken mee.’

Complexiteit Omgevingswet
Een andere opmerking betreft de toenemende complexiteit door de nieuwe Omgevingswet. De vraag is of die leidt tot een versnelling van het proces of tot een rommeltje. Van Leest reageert met de term ‘bruidschat’. Hiermee bedoelt ze dat het Rijk het stellen van regels naar de gemeente doorschuift. Gemeenten krijgen onder de Omgevingswet de mogelijkheid zelf een afweging te maken tussen onderwerpen die ze wel of niet willen regelen, bijvoorbeeld infrastructuur en natuur. De gemeenteraad moet daar goed op voorbereid zijn.
Volgens van Leest zorg deze bruidschat ervoor dat bepaalde thema’s enorm complex worden als andere afwegingen worden gemaakt. ‘Gemeenten hebben namelijk ook veel sociale opgaven op zich moeten nemen. De keuze in thema’s is daarom een heftige afweging op gemeentelijk niveau. Het is echter van belang dat het Rijk ook een vinger in de pap houdt.’
Volgens Huisman ontstaat door de Omgevingswet meer transparantie. De besluitvorming is voor gemeenten echter erg ingewikkeld geworden. ‘Dat moeten ze samen oefenen. Ook ingenieursbureaus kunnen hierbij een rol spelen, zowel aan de kant van de burger als aan die van de gemeente, om mee te denken over de maatschappelijke thema’s. Bij onderwerpen als energietransitie en klimaatadaptatie zullen ingenieursbureaus zeker aanschuiven.’
Volgens Artz is de grootste opgave van de Omgevingswet niet het spelregelkader, maar vooral de cultuuromslag bij ingenieursbureaus, geluidsadviseurs en ontwikkelaars. ‘Teveel flexibiliteit kan juist voor problemen zorgen, zowel bij de gemeente als bij de ontwikkelaar.’
Volgens van Leest is het van belang om de beleidsplannen voor de komende 20 jaar goed te laten aansluiten op de gebiedsontwikkeling. ‘Dit zijn namelijk twee werelden binnen de overheid. Wees als advies- en ingenieursbureau alert bij het opstellen van de structuurvisie en zorg dat je aan tafel zit bij de gesprekken hierover.’

De rol van digitale innovatie
Digitale innovatie heeft een grote invloed op de manier waarop de stad wordt ontwikkeld. BIM (bouw informatie model) is daar een voorbeeld van, aldus Sander Groot. BIM is een procedure waarbij een intelligent 3D-model wordt gemaakt en gebruikt om beslissingen over projecten te nemen en over te brengen. Doordat ontwerpen, visualisatie, simulatie en samenwerking mogelijk worden gemaakt dankzij BIM-oplossingen, wordt de gehele levenscyclus duidelijker voor alle betrokkenen.
‘Dankzij BIM kunnen projectdoelen en zakelijke doelen sneller worden bereikt’, aldus Groot. ‘Op deze manier krijg je heel andere gesprekken over een gebouw. Ook blockchain zorgt voor meer transparantie bij het ontwerpen van gebouwen, doordat waardecomponenten en informatie van gebouwen zichtbaarder zijn. Zo wordt de financiële haalbaarheid van een project duidelijk.’ Van Leest vult hem aan: ‘Het is van belang dat je als adviseur weet hoe data werken en wat ze betekenen voor je business. Het werk dat overblijft, is uitleggen wat de beste oplossing is.’
Een laatste geluid uit de zaal was dat het ontwerp van gebouwen meer vanuit de eindgebruiker zou moeten plaatsvinden. Dat betekent dat er meer rekening gehouden moet worden met de wensen van de klant en minder met de techniek. Een primaire verandering van de rol als ingenieur. De jonge ingenieur die net van school afkomt, denkt dan ook anders dan de traditionele ingenieur. Het gaat nu veel meer om skills als verbinden en het gezamenlijk optrekken met de klant.

PropertyNL Lounge
PropertyNL Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en op het hoofdkantoor van ABN Amro voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), de Kamer van Koophandel en het Kadaster, met het eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. PropertyNL Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en dit te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.
De PropertyNL Lounge wordt mede mogelijk gemaakt door ABN Amro, AM, CBRE Global Investors, CMS, Rics en de gemeente Utrecht.