Het hele jaar rond vertier aan de Noordzee

Na een urenlang debat stemde de gemeenteraad van Den Haag in de nacht van donderdag 17 februari eindelijk in met de komst van het Legoland Discovery Centre naar Scheveningen. Er dreigde zelfs even een collegecrisis, maar die werd na enkele toezeggingen van de verantwoordelijke wethouders Boudewijn Revis en Karsten Klein bezworen.
Ook voor de Haagse ontwikkelaar Sens Real Estate was het een spannende avond. Abdel Salemi en Gerad Schoenaker hebben de discussie vanaf de start op de voet gevolgd. Zij zijn al sinds 2012 bezig met de plannen, waar nu echt vaart in komt. Als alles goed verloopt, kunnen de deuren van de 5800 m² grote attractie (inclusief horeca) in 2019 open.

Reuring
Volgens Salemi is het Legoland Discovery Centre een echte aanwinst voor Scheveningen. ‘De aantrekkingskracht van de badplaats wordt hiermee ook bij slecht weer en het hele jaar rond vergroot. Er komt nu steeds meer reuring op de Scheveningse Boulevard, nadat vorig jaar nieuw leven is geblazen in de Pier, met onder meer een reuzenrad, en het Kurhaus werd overgenomen door Amrath.’

De gemeente heeft veel geïnvesteerd in de openbare ruimte en ook het deel van de boulevard ter hoogte van de Pier krijgt een nieuwe inrichting, die aansluit op het ontwerp van de in 2012 overleden Spaanse architect Morales voor het zuidelijk deel van de boulevard. Dat werd in 2013 opgeleverd. De gemeente investeert nu € 25 mln in Scheveningen-Bad om de badplaats aantrekkelijker te maken voor bewoners en bezoekers. Bovendien gaat Hommerson investeren in een nieuw complex aan de Noordboulevard, dat bestaat uit horeca en winkels (ruim 7000 m²) in combinatie met een ondergrondse parkeergarage met 700 plekken. Eerst was er sprake van dat Legoland hier naartoe zou gaan, maar nu Vitalizee als locatie is gekozen, zoekt Hommerson een andere publiekstrekker.

Sloop en nieuwbouw
De exploitant achter Legoland Discovery Centre is Merlin Entertainments, die ook eigenaar is van het naastgelegen aquarium Sea Life. Deze attractie is gevestigd in het voormalige tropische zwembad op de boulevard. De nieuwe indoorattractie wordt gebouwd op de plek van het oude Kuur Thermen Vitalizee. Dat kwam leeg te staan toen het in 2009 failliet ging. Later heeft de Palace Group een casino geopend in het gebouw. Het vastgoed is gekocht door een particuliere investeerder. De plannen waren toen al wel bekend.

Volgens Schoenaker leent het gebouw van Vitalizee zich door zijn gesloten uiterlijk niet goed voor transformatie en was sloop/nieuwbouw de beste optie. ‘Het was ook te klein om het programma in onder te brengen. De oplossing is gezocht in het ondergronds brengen van de attractie van 3000 m²; die komt deels onder de boulevard. Op de begane grond komen de entree, een Legowinkel en meerdere horecagelegenheden en op de eerste verdieping is ruimte voor twee restaurants met een groot dakterras van 700 m², dat uitzicht biedt op de Noordzee.’

Het geheel wordt deels in de zeewering gebouwd, wat het ontwerp nog complexer maakt. Schoenaker stelt echter dat de grootste uitdaging niet in het technische ontwerp en de uitvoering zit, maar in het proces met alle belanghebbenden en overheden. ‘Wij hebben met Rijkswaterstaat, de provincie Zuid-Holland en het hoogheemraadschap van Delfland afspraken gemaakt over het bouwen in de zeewering. Verder is er veel overleg met de omwonenden, die zich zorgen maken over het groeiend aantal bezoekers van Scheveningen.’

Schaken op veel borden
Op dit moment trekt de badplaats jaarlijks al 15 mln bezoekers, maar die zijn geconcentreerd in de zomermaanden. De gemeente wil de aantrekkingskracht ook gedurende de andere acht maanden vergroten. ‘We hebben veel geïnvesteerd in dit overleg met alle betrokkenen’, legt Salemi uit. ‘Dit kost in de beginfase meer tijd, maar betaalt zich later uit als officiële bezwaren uitblijven. Deze werkwijze volgden we ook bij de ontwikkeling van de parkeergarage Museumkwartier onder het Tournooiveld in de Haagse binnenstad. Het is een kwestie van schaken op veel borden tegelijk en de projectpartners en omwonenden er vroeg bij halen.’

Sens start met elk project vanuit een visie op de gehele stad. De centrale vraag is hoe die zich gaat ontwikkelen in de toekomst. Trends als de groei van grote steden en stijgend bezoek aan horeca, cultuur en vermaak maken deel uit van de binnenstedelijke opgave waarin de ontwikkelaar zich heeft gespecialiseerd. ‘Je moet niet bang zijn om buiten je grenzen te denken en verder te kijken. Het gaat niet alleen om het afzonderlijke project, maar om de ontwikkeling van de stad als geheel.’

Volgens Salemi is het werken aan de transitie van de stad en de herontwikkeling van bestaand vastgoed interessanter en uitdagender dan nieuwbouw buiten de stadsgrenzen. ‘Voor de crisis hadden de meeste ontwikkelaars voorkeur voor nieuwbouw boven herontwikkeling. Inmiddels zien we echter dat ook met binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten waardecreatie mogelijk is, en dit neemt alleen maar toe. Beleggers hebben deze categorie ook omarmd, en we trekken bij veel projecten met hen op. De eerste projecten deden we in opdracht, maar gaandeweg zijn we steeds onafhankelijker gaan opereren. Door zelf het initiatief te nemen en tijdig de juiste partners erbij te halen, kunnen we omvangrijke plannen van de grond te krijgen. Tegelijkertijd blijven we lean and mean opereren.’

Lego-familie bezit 30% van Merlin
Het nieuwe Legoland Discovery Centre in Scheveningen zal worden geëxploiteerd door Merlin Entertainments. De eerste indoor familieattractie opende in 2007 in Berlijn en inmiddels zijn er al 15 Legoland Discovery Centres wereldwijd, van Toronto tot Sjanghai. De dichtstbijzijnde is in Oberhausen in het Ruhrgebied.
In de nieuwe familieattractie in Scheveningen kunnen kinderen bouwen met Lego en een Lego miniatuurstad met Haagse gebouwen bewonderen. Daarnaast is er bijvoorbeeld ook een draaimolen, een Legofabriek waar te zien is hoe Legostenen worden geproduceerd en een filmzaal met 4D-films (3D-films met bijvoorbeeld een ‘echte’ sneeuwstorm).

Het Engelse Merlin Entertainments is na de Walt Disney Company de grootste uitbater van attractieparken ter wereld. Behalve 127 attracties (waaronder ook het reuzenrad London Eye, Madame Tussauds en Sea Life) heeft de groep ook nog 19 hotels en 7 vakantieparken onder zijn hoede.
In 2005 verkocht Lego voor € 375 mln zijn openlucht themaparken, waaronder de oudste in het Deense Billund. In dit dorp is ook het hoofdkwartier van Lego gevestigd. Ze werden ondergebracht bij Merlin, dat Blackstone in datzelfde jaar overnam van de Engelse private equity investeerder Hermes. De investeringsmaatschappij van de familie Kristiansen, eigenaar van Lego, kreeg daarbij ongeveer 30% van de aandelen van Merlin in handen. Dat is nog steeds zo, hoewel Merlin inmiddels beursgenoteerd is en CVC Capital Partners ook aan boord is gekomen als investeerder.
In 2015 trokken alle attracties van Merlin bij elkaar zo’n 62,9 mln bezoekers en de omzet van het concern kwam uit op € 1,5 mrd. Merlin heeft bijna 26.000 medewerkers in dienst.
Er zijn nu 7 Legoland openlucht pretparken; behalve in Billand ook nog in Günzburg in de Duitse deelstaat Beieren, en in Windsor (Engeland), Maleisië, Dubai, Californië en Florida (VS).

Projecten van parkeergarage tot Decathlon
Sens Real Estate werd in 2010 opgericht door Abdel Salemi en Gerad Schoenaker, die elkaar kennen van ING Real Estate Development. In een tijd dat de bank besloot zijn ontwikkelactiviteiten af te bouwen, besloten de twee collega’s voor zichzelf te beginnen. Hun expertise met projectontwikkeling en hun technische achtergrond (beiden studeerden Bouwkunde aan de TU Delft) werkte daarbij in hun voordeel. Een van de eerste projecten waarmee ze aan de slag gingen, was de parkeergarage onder het Tournooiveld, die eind vorig jaar werd geopend. Dit project in het centrum van Den Haag – bij de opening omgedoopt tot Parkeergarage Museumkwartier – is gebouwd door Dura Vermeer en wordt geëxploiteerd door Interparking.
Schoenaker: ‘Vanwege de uitgebreide ervaring van Dura Vermeer met ondergronds bouwen zijn we met deze aannemer in zee gegaan. Interparking heeft als toekomstige exploitant en eigenaar van de drielaagse garage met 320 plaatsen al in een vroeg stadium zijn wensen ingebracht, maar wij hebben het project samen met Dura Vermeer voor eigen rekening en risico ontwikkeld.’

De afgelopen zeven jaar is Sens gegroeid tot een team van circa 10 mensen, waarbij Salemi en Schoenaker de partners zijn. Vorig jaar trad development directeur Gert Jan Smit toe tot het directieteam. De portefeuille is breed samengesteld, van een woningproject met 44 appartementen in Hilversum (aangekocht door Syntrus Achmea) tot een foodpark in Harnaschpolder of de Decathlon-vestiging op Forepark in Den Haag.
Dit laatste project is regelmatig in het nieuws geweest vanwege het juridische trouwtrekken tussen de gemeente en de provincie Zuid-Holland, die tegen de grootschalige retailontwikkeling op het bedrijventerrein langs de A4 is. Sens doet het project op de Rijkswaterstaatkavel (16 hectare) samen met de bouwonderneming Stebru.
Andere plannen zijn het wijkwinkelcentrum Westerkoog in Koog aan de Zaan, waar woningen worden toegevoegd, een hoogbouwproject op het Maritiem District (Wijnhaveneiland) in Rotterdam en een voor pensioenfonds SPF te transformeren kantoor in Den Haag.