ABN Amro verwacht in zijn sectorprognoses voor 2024-2025 een voorzichtig herstel dit jaar en economische groei in 2025.
De bouwproductie heeft te lijden onder de hoge rente en dat blijft nog zo. ‘Vanwege de lange doorlooptijd van nieuwbouwprojecten duurt het tot in 2025 voordat de bouwproductie aantrekt,’ aldus ABN Amro. De hoop van de bouw is gevestigd op de nieuwe coalitie, die belemmeringen in wetgeving om tot snelle bouw te komen wil wegnemen. Veel valt of staat echter met voldoende uitvoeringskracht bij (lokale) overheden en de plannen zijn op dat vlak volgens de prognose minder overtuigend.
Vastgoed
De grootste afwaarderingen in het commercieel vastgoed lijken achter de rug, denkt ABN Amro, al is de beleggingsmarkt nog altijd rustig. De sector kijkt met verwachting uit naar nieuwe rentedalingen, die transacties weer op gang moeten brengen. In 2024 volgt nog een waardedaling van gemiddeld 2 procent, gevolgd door een waardestijging van 3 procent in 2025.
In de vastgoedsector stond 2023 in het teken van stevige afwaarderingen, grotendeels ingegeven door de snel gestegen rente. Met name kantoren en woningen verloren in korte tijd hun waarde. Dit gold in mindere mate voor retailpanden en logistiek en industrieel vastgoed. Door de gestegen financieringskosten zijn potentiële kopers die voor hun financiering afhankelijk zijn van geleend geld niet meer bereid of in staat om de hoge vastgoedprijzen te betalen. Transacties op de beleggingsmarkt zijn daardoor ver teruggevallen. Daarnaast zijn de kosten van herfinanciering gestegen, wat het verdienvermogen van vastgoedbeleggers heeft aangetast.
Perspectief
Ondanks de nog steeds lage dynamiek op de beleggingsmarkt lijkt het perspectief voor de vastgoedsector te draaien. Afgaande op taxatiecijfers van MSCI zijn de grootste afwaarderingen voorlopig achter de rug. De jaargroei van de meeste vastgoedcategorieën kruipt weer omhoog richting de nul procent, een teken dat een positieve waardegroei weer dichtbij is.
Het vooruitzicht van een dalende rente helpt daarbij. In juni besloot de Europese Centrale Bank (ECB) de beleidsrente voor het eerst sinds september 2019 te verlagen, van 4% naar 3,75%. De ECB heeft voldoende vertrouwen dat de inflatie onder controle is, waardoor de monetaire verkrapping wat wordt losgelaten. Daarnaast heeft de ECB bij monde van president Lagarde aangegeven dat het huidige renteniveau ‘ver boven de neutrale niveaus ligt’. Dat biedt perspectief op nieuwe renteverlagingen later in 2024 en in de loop van 2025.
Woningbeleid
Het woningtekort speelt in het coalitieakkoord een nadrukkelijke rol, zonder dat de nieuwe plannen om te komen tot meer woningen revolutionair te noemen zijn. Er wordt vooral voortgeborduurd op eerder ingezet beleid. Het nieuwe wetsvoorstel regie volkshuisvesting wordt ook door de nieuwe coalitie omarmd en moet ervoor zorgen dat de Rijksoverheid een grotere stem heeft bij het aanwijzen van woningbouwlocaties. Daarnaast wordt gehint op een belasting op ongebouwde grond met een woonbestemming. Die moet grondspeculatie tegengaan en bouwgrond betaalbaar houden. De eerder ingezette beperking aan beroepsmogelijkheden wordt door de nieuwe coalitie voortgezet.
Betaalbaarheid voor huurders wordt afgedwongen via wet- en regelgeving. Naast de eis in het coalitieakkoord dat nieuwbouw minimaal 30 procent sociale huur moet bevatten, is ook de Wet betaalbare huur door de Tweede Kamer aangenomen. Verhuurders kunnen rekenen op een daling van de huurinkomsten voor de middenhuurwoningen in hun portefeuille. Voor veel verhuurders is de maat na een aantal andere – voor beleggers – nadelige maatregelen vol en zij zien zich genoodzaakt huurwoningen aan te bieden op de koopmarkt. Dit verkleint de huursector verder, waardoor de druk op de huren van de overgebleven huurwoningen in de vrije sector verder toeneemt. Dit kan per saldo leiden tot een onbedoeld negatief effect op de betaalbaarheid van huurwoningen
Retail
De stijging van de lonen in combinatie met afnemende inflatie zorgen ervoor dat consumenten weer wat meer te besteden hebben. Het sectorrapport verwacht in 2024 een groei van 2,2% van de consumptie van huishoudens. Dit is een gunstige ontwikkeling voor de retailsector die vorig jaar geconfronteerd werd met een afname in volumes in veel van de onderliggende branches. Dit jaar groeit de sector met 1% en in 2025 nogmaals met 1%, is de verwachting van ABN Amro.
