‘Taxeren is een consistent verhaal vertellen’

Taxeren van commercieel vastgoed is toe aan herijking, bleek bij de tweede taxatiebijeenkomst van het TMI

Eindgebruikers, beleggers en toezichthouders kijken met wantrouwen naar de taxatiepraktijk van commercieel vastgoed, maar de taxateurs zoeken met het Taxatie Management Instituut (TMI) naar oplossingen. Bart Huijts van Steenhuijs Real Estate doceert dat taxeren altijd een professie blijft met ruimte voor discussie. ‘Het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is.’ Het is voor toezichthouders een zware tijd, maar exacte wetenschap krijgen zij niet.
Taxeren leeft. Ruim 250 taxateurs hebben dit jaar een basistraining gevolgd van het TMI en komende trainingen zitten vol. Inmiddels zijn er al 2000 taxaties in TMI uitgevoerd. Ook de PropertyNL Briefing in december over taxeren was al binnen twee weken volgeboekt (zie kader). Heel taxerend Nederland lijkt uit de startblokken te zijn gekomen.
Voorzitter Marcel Fleminks van TMI toonde zich enthousiast in Amerongen. Fleminks is partner bij Delta- state Makelaars en bestuurslid van NVM Business. Vorig jaar november is met vertegenwoordigers uit de gehele vastgoedbranche het Taxatie Management Systeem (TMS) voor commercieel vastgoed van start gegaan. De grondlegger was NVM Business, maar TMS is voor alle taxateurs, vastgoedfinanciers, bureaus, overheden, beleggers en andere spelers in de sector, zodat alle partijen gebruik kunnen maken van dezelfde uitgangspunten. Deze uitgangspunten zijn vastgelegd in de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed, die voldoet aan alle internationale professionele standaarden. Fleminks schudt de cijfers uit zijn mouw: het aantal toegestroomde taxateurs, de duizenden taxaties, de partijen die zich willen aansluiten.
In het Financieele Dagblad roerden de accountants zich met hun beroepsvereniging de NBA met 27 richtlijnen voor taxateurs. Fleminks: ‘Dat begrijp ik niet, want die richtlijnen zijn niet nieuw. Ze zijn al lang bekend en in september 2012 al verwerkt in het TMS. TMS is overigens vanaf dag één omarmd door de toezichthouders DNB en AFM.’
Eigenlijk is de tegenstelling tussen accountants en vastgoedadviseurs zo oud als het commercieel vastgoed zelf. Accountants zien al heel lang een rol vanuit hun discipline bij de vastgoedtaxatiepraktijk, terwijl vastgoedadviseurs vinden dat de marktkennis essentieel is.
Door forse investeringen in een uniform taxatiemanagementsysteem moeten de vastgoedadviseurs de voorsprong behouden op andere deskundigen.
Fleminks: ‘Het TMS is een initiatief dat taxaties van commercieel vastgoed inzichtelijk, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar maakt. De onderbouwing van de waarde speelt daarbij een belangrijke rol. De acceptatie van het systeem en het gebruik daarvan door de sector bevorderen de reële waardering van het commercieel vastgoed. Een cruciale stap naar transparantie in de commerciële vastgoedbranche.’
Hij verhaalt hoe maandelijks vooruitgang wordt geboekt. Dan zit het TMI bij de FGH Bank (juni), dan is er weer een incompany training bij Colliers (juli), dan wordt ABN Amro ingewijd in de voordelen van het systeem (augustus) of de Westland Utrecht (september) en natuurlijk de toezichthouders DNB en AFM (oktober en november).
Veel grote taxaties mogen nu verricht worden door taxateurs die op persoonlijke titel lid zijn van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). TMI zorgt dat de aangesloten taxateurs dezelfde kwaliteit kunnen leveren. Zo werd in Amerongen een cursus gegeven over taxeren en de erfpachtmodule in TMS door dr. Paul Nelisse, taxateur van Colliers, RICS-lid van het eerste uur én gebruiker van het TMI-systeem.
Op dit moment werken taxateurs in de commerciële vastgoedbranche met verschillende rekenmodellen. Opdrachtgevers hebben daardoor onvoldoende inzicht in de werkwijze bij taxaties en het kwaliteitsniveau van taxatierapporten loopt sterk uiteen. Zo worden taxaties niet altijd onderbouwd.
Het TMS werkt met de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed, die gebaseerd is op bestaande internationale theoretische en praktische normen. ‘RICS-taxateurs kunnen daarom zonder problemen van het systeem gebruikmaken. Een taxatie met het TMS biedt opdrachtgevers de garantie dat deze voldoet aan de hoogste kwaliteitstandaard én onderbouwd is. Binnen de NVM was er geen richtlijn, zoals de RICS die wel kent. Diverse NVMleden zijn echter ook RICS-lid. Nu zijn deze werelden verenigd’, aldus Fleminks.
‘Een taxatie vertegenwoordigt een visie. Het is een visie met een uitleg, maar wel een consistente uitleg.’ Steenhuijs liet in Amerongen zien hoe hij met het systeem tot vijf modeluitkomsten van een pand kon komen met prijzen variërend van € 2,1 mln tot en met € 2,65 mln. Hij liet zien dat deze verschillen optreden door andere aannames met betrekking tot onderhoud. In de vijf scenario’s heeft hij een aantal variabelen nog niet eens meegenomen (verlies huurinkomsten tijdens renovatie, hogere markthuur door renovatie, herontwikkelingspotentieel). De discussie met mensen buiten de markt die graag een ‘objectieve’ waarde willen, zal dus ook met het systeem blijven. Steenhuijs: ‘Taxeren is een professie.’ Hij durft zelfs de stelling aan: ‘Het maakt niet uit wat je vertelt, als je verhaal maar goed is.’
Het TMS bestaat uit twee elementen: een rekenmodel met een referentiedatabase en een modeltaxatierapport. Bij NVM-taxateurs wordt het systeem gekoppeld aan de NVM-referentiedatabase waarin transacties (huur en koop) van NVM-makelaars geregistreerd staan. Voor alle andere taxateurs kan het systeem gekoppeld worden aan de kantoorspecifieke referentiedatabases.
De opzet van de referentiedatabase is afgestemd met experts uit de sector waardoor, als de markt zover is, tot een aansluiting van de databases op elkaar gekomen kan worden. Het feit dat het TMS een online systeem is met een database voor alle taxaties (met verschillende autorisatielagen) maakt het ook mogelijk om tot een eventueel huurregister te komen, maar dat is nog verre toekomst, zo verwacht Fleminks.
Het TMS is ondergebracht bij het onafhankelijke TMI. Op deze manier wil TMI dat het een initiatief van de markt blijft en kunnen relevante opdrachtgevers en gebruikers, net als bij de totstandkoming van het systeem, actief deelnemen aan de toekomstige ontwikkeling. Fleminks hoopt zo de toezichthouders en de overheid de wind uit de zeilen te nemen. ‘Als de markt het zelf kan oppakken, heeft dat de voorkeur van de toezichthouders. Ik denk dat TMI voldoende waarborgen biedt om de kwaliteit van de taxatierapporten te garanderen’, aldus Fleminks.

De nieuwe taxatierealiteit
Op 12 december 2012 wordt in het WTC de PopertyNL Briefing ‘De nieuwe taxatierealiteit’ gehouden met als hoofdrolspelers Arnoud Vlak (directeur IPD Nederland), Frans van Hoeken (DTZ Zadelhoff), Frank van Blokland (IVBN) en Marcel Fleminks (voorzitter TMI). Bovendien geven de professoren Hordijk en Berkhout inzichten over de veranderde eisen aan de taxateur. Het symposium is volgeboekt, maar abonnees van PropertyNL krijgen een uitvoerig verslag.

Serie taxaties
Dit is het vijfde deel in een serie over vastgoedtaxaties. Het eerste deel stond in PropertyNL Magazine 14 (pagina 59), deel 2 in editie 15 (pagina 35), deel 3 in editie 16 (pagina 48) en deel 4 in editie 17 (pagina 18).