Het kabinet versnelt de invoering van de vermogenswinstbelasting in box 3. Om de budgettaire gevolgen op te vangen, wordt het forfait voor vastgoed in 2027 verhoogd. Vastgoed Belang vreest dat particuliere verhuurders de rekening betalen voor de reparatie van de belastingheffing op aandelen.
Met een novelle op de Wet werkelijk rendement box 3 wil het kabinet vanaf 2028 de vermogenswinstbelasting uitbreiden naar alle financiële instrumenten, waaronder aandelen, obligaties en opties. Daardoor valt circa 90% van het vermogen met waardeontwikkeling in box 3 onder een vermogenswinstbelasting. In 2030 volgt de overstap naar een volledige vermogenswinstbelasting voor de overige vermogensbestanddelen. Het kabinet zegt daarmee gehoor aan de kritiek ten aanzien van de vermogensaanwassystematiek te geven. De wijziging moet duidelijkheid bieden over de manier waarop vermogen in box 3 wordt belast.
Forfait naar 7,87%
De versnelling heeft wel een prijs. Om de gemiste inkomsten door de vermogenswinstbelasting vanaf 2028 te compenseren, verhoogt het kabinet het door de Belastingdienst gehanteerde fictieve rendement op onder andere vastgoed in 2027 met 1,5 procentpunt. Bovenop de al eerder verwachte stijging van 0,37 procentpunt, komt het forfait daarmee uit op 7,87%.
Voor particuliere verhuurders betekent dat volgens brancheorganisatie Vastgoed Belang over 2027 een verhoging van 31,2% van de belasting die zij in box 3 afdragen. De branchevereniging stelt dat de belastingdruk voor particuliere verhuurders hierdoor verder oploopt, terwijl zij volgens de organisatie nu al te zwaar worden belast.
Vastgoed Belang wijst erop dat het verhogen van het forfait bovendien niet eens nodig is voor budgettaire neutraliteit. Uit een Kamerbrief blijkt, dat de verhoging van het forfait de staatskas in 2027 €473 mln en in 2028 €203 mln oplevert. Tegelijkertijd blijkt uit dezelfde brief dat het totale pakket aan aangekondigde maatregelen structureel €454 mln meer oplevert dan nodig is om de gemiste inkomsten te compenseren.
Leegwaarderatio
Vastgoed Belang vreest eveeens voor de gevolgen van een actualisering van de leegwaarderatio. Deze ratio corrigeert de WOZ-waarde van verhuurde woningen, omdat woningen in verhuurde staat minder waard zijn dan woningen zonder huurder. In de Prinsjesdagstukken werd verwezen naar plannen om de afslag voor verhuurde woningen op de WOZ-waarden te actualiseren. Omdat de consensus is dat de gehanteerde leegwaarderatio in de afgelopen jaren te hoog waren, zal actualisering neerkomen op een verlaging van de ratio's. Dat werkt volgens Vastgoed Belang ook door naar de nieuwe Wet werkelijk rendement. Een lagere leegwaarderatio betekent een lagere fiscale startwaarde van verhuurde woningen. Bij een latere verkoop wordt daardoor meer winst belast.
'Nu nog op het laatste moment de leegwaarderatio verlagen, voelt alsof de sector nog één laatste keer wordt uitgewrongen. Eerst worden verhuurders jarenlang te zwaar belast onder het oude systeem en nu dreigen ze ook in het nieuwe systeem opnieuw geraakt te worden. Dat ondermijnt het vertrouwen in de overgang naar belastingheffing op werkelijk rendement en zal de verkoopgolf verder doen aanzwellen’, aldus Vastgoed Belang-voorzitter Niek Verra.
Rekening bij vastgoed
Vastgoed Belang vindt het positief dat de coalitie overeenstemming heeft bereikt over een vermogenswinstbelasting op werkelijk rendement. De organisatie vindt het echter onverteerbaar dat de vastgoedsector de rekening betaalt voor de aanpassingen aan de belastingheffing op aandelen.
'De kritiek op vermogensaanwasbelasting op aandelen is begrijpelijk, maar de rekening voor het repareren daarvan wordt nu neergelegd bij de vastgoedsector. Dat is onacceptabel. In het regeerakkoord is afgesproken om het investeringsklimaat op de woningmarkt te verbeteren, maar dat verslechtert nu alleen. De doelstelling om 100.000 woningen per jaar te bouwen was al onhaalbaar, maar raakt nu nog verder uit zicht. Dit is niet alleen een ramp voor verhuurders, maar ook voor woningzoekenden', aldus Verra.
Kleine belegger
Vermogensplanner Peter Beets van ABN Amro MeesPierson waarschuwt in De Telegraaf dat vooral kleine beleggers eerder belasting gaan betalen. 'De kleine belegger is eigenlijk gewoon de klos. Die krijgt veel eerder te maken met belasting in box 3 en betaalt voor deze reparatie.'
Belastingadviseur Cor Overduin noemt de uitwerking in De Telegraaf 'niet heel netjes' richting kleine beleggers. 'We willen met z’n allen dat mensen wat minder sparen en meer investeren, maar op deze manier bestraf je de beginnende belegger juist.'
Ook spaarders worden eerder met belastingheffing geconfronteerd. Het heffingsvrije vermogen wordt vanaf 2027 teruggebracht naar € 30.846, het niveau van 2020. Vanaf 2028 geldt een heffingsvrij resultaat van € 1.000. Bij een rente van 2% betekent dat bijvoorbeeld dat over de eerste € 50.000 spaargeld geen belasting wordt betaald.
Niet alle beleggingen vallen vanaf 2028 onder de vermogenswinstbelasting. Beleggers in onder meer cryptovaluta en fysiek goud krijgen in 2028 en 2029 te maken met een vermogensaanwassystematiek, bevestigt een woordvoerder van het ministerie van Financiën. Cryptovaluta die via een reguliere beleggingsrekening worden aangeboden, vallen volgens het ministerie wel onder de vermogenswinstbelasting.
Gerelateerde artikelen:
