Vastgoed behoort niet tot de corebusiness van KPN. Het ‘dode’ geld dat vast zit in vastgoed kan veel beter voor de kernactiviteiten worden aangewend. Daarom heeft het bedrijf besloten het overgrote deel van het vastgoed dat nog in eigendom is te verkopen. Inmiddels zijn alle eigen kantoorpanden afgestoten. Nu zijn de technische gebouwen aan de beurt. Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 21 juni 2007
Vastgoed behoort niet tot de corebusiness van KPN. Het ‘dode’ geld dat vast zit in vastgoed kan veel beter voor de kernactiviteiten worden aangewend. Daarom heeft het bedrijf besloten het overgrote deel van het vastgoed dat nog in eigendom is te verkopen. Inmiddels zijn alle eigen kantoorpanden afgestoten. Nu zijn de technische gebouwen aan de beurt.
Gepubliceerd door PropertyNLmagazine 21 juni 2007
Met de overgang van de huidige infrastructuur naar glas en het internetprotocol heeft KPN aanzienlijk minder technische ruimte nodig. Op dit moment heeft het bedrijf nog ruim 1,2 mln m2 aan technische ruimtes in bezit, maar er is nog maar behoefte aan circa 200.000 m2. Waar bijvoorbeeld bij telefooncentrales vroeger veel ruimtebehoefte was, volstaan straks servers die met de nieuwe technieken nog maar een kleine ruimte nodig hebben. Geert Jan Klein Bluemink, eindverantwoordelijk voor Real Estate Services bij KPN: ‘Bij de migratie zijn een aantal mijlpalen te nemen. Je hebt drie mogelijkheden. Je migreert de (verspreide) apparatuur binnen het gebouw naar bijvoorbeeld de kelder en herontwikkelt de rest, het gehele gebouw wordt herontwikkeld en de nieuwe apparatuur komt er apart naast, of als de centrale niet meer nodig is kan de gehele locatie worden herontwikkeld.'
Verkoop technische panden
KPN gaat de komende jaren het overgrote deel van de technische panden afstoten. Waar voorheen KPN vooral op bilaterale basis vastgoed afstootte, zal het dit keer, omdat het om zulke grote volumes gaat, het vastgoed in pakketten verkopen. Klein Bluemink zegt dat bij de verkoop altijd gelet wordt op het (her)ontwikkelpotentieel van het vastgoed. 'Wij willen liever niet dat slimme jongens goud geld verdienen aan ons vastgoed door een niet gewaardeerde herontwikkelpotentie.' Bij de verkoop wordt eerst gekeken door KPN Real Estate wat de mogelijkheden zijn voor de locatie, vervolgens wordt de locatie aangeboden. De ontwikkelaar die de plannen waar kan maken krijgt de locatie. Zelf (her)ontwikkelen is absoluut niet aan de orde. 'Er zijn op dit moment bedrijven die de winst aardig weten op te krikken door de winsten uit het vastgoedbedrijf. Dat willen wij ook, maar wij zijn een telecommunicatiebedrijf en geen ontwikkelaar. Vastgoed is niet onze kernactiviteit', aldus Klein Bluemink.
Concentratie kantoorlocaties
KPN zit momenteel ook midden in het proces om zijn kantoorlocaties te concentreren. De steden die het bedrijf heeft uitgekozen als hoofdlocaties zijn Groningen, Zwolle, Amersfoort, Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Breda/Den Bosch en Heerlen. KPN kiest op de nieuwe locaties voor nieuwbouw. Dit heeft volgens Klein Bluemink een aantal voordelen. Het gebouw wordt gebouwd naar de eisen van KPN, de omvang is op maat en KPN kan zelf de locatie bepalen. Volgens Klein Bluemink hoeven ontwikkelaars en beleggers niet bang te zijn dat bij eventueel vertrek het gebouw niet meer verhuurbaar is omdat het specifiek voor KPN is gebouwd. 'Ons pakket van eisen is zeer sober dus ook in de toekomst zijn het prima verhuurbare gebouwen,' aldus Klein Bluemink. ‘Wij stellen vooral eisen aan locatie. Die moet zowel goed bereikbaar zijn met de auto als met het openbaar vervoer. Ook stellen wij hoge eisen aan klimaatbeheersing.’
Opvallend is dat KPN in alle gevallen minder ruimte nodig heeft in de nieuwe kantoren dan in de oude zelfstandige kantoren gezamenlijk. Dit heeft er niet alleen mee te maken dat de afgelopen jaren veel mensen zijn afgevloeid. Ook de norm voor het aantal vierkante meters per medewerker is naar benden gebracht. Toen Klein Bluemink startte in zijn huidige functie lag dit nog op omstreeks 25 tot 27 m2 per medewerker. Op dit moment ligt dat op 18 m2. Klein Bluemink: 'Hiermee zitten we al 10% onder de norm bij banken en verzekeraars en het wordt nog verder bijgesteld door kantoren efficiënter in te richten.' Dit wordt onder meer bereikt door de medewerker te ontkoppelen van de werkplek, zodat een zo'n efficiënt mogelijke bezettingsgraad wordt bereikt. Wel schieten de facilitaire kosten omhoog door de besparing op werkruimte. Klein Bluemink: 'Elke euro te veel uitgegeven aan vastgoed ondergraaft de concurrentiepositie van het telecombedrijf. Geef je te weinig uit dan zijn de medewerkers ontevreden. Dat is het spanningsveld.'
Shake-out kleinere ontwikkelaars
Op basis van het eisenpakket kiest KPN Real Estate de ontwikkelaar voor de nieuwbouwlocaties. Door de relatief sobere eisen zijn veel ontwikkelaars geïnteresseerd. KPN Real Estate kijkt bij de keuze van de ontwikkelaar ook naar wat de ontwikkelaar nog meer te bieden heeft. Zo viel de keuze op OVG Projectontwikkeling voor de ontwikkeling van de nieuwbouw in Amsterdam op Westpoort bij station Sloterdijk. Klein Bluemink: 'De keuze viel op OVG omdat het ook een oplossing bood voor de leegstand op de La Guardiaweg, de huidige locatie van KPN in Amsterdam. Dit is een nieuwe ontwikkeling voor ontwikkelaars, zij worden tegenwoordig geacht mee te denken en mee te financieren in het leegstandrisico.'
Klein Bluemink verwacht een shake-out in de markt van projectontwikkelaars. Volgens hem zullen steeds meer grote partijen het vastgoed gaan afstoten. 'Daardoor heb je niets meer aan alleen een bouwer. Op de lange termijn verwacht ik dat er vooral onder de 'kleintjes' die alleen bouwen een grote shake-out zal plaats vinden.’
Nadelen van huren
KPN is sinds eind 2006 alleen nog huurder van kantoren. Naast de voordelen, zoals het efficiënter aanwenden van financiële middelen voor de kernactiviteiten van het telecombedrijf, merkt Klein Bluemink dat er ook nadelen zijn. 'De belegger wil zo weinig mogelijk uitgeven aan de huurder, hierdoor verbetert zijn resultaat. Omdat soms ook nog eens onduidelijk is welke kosten voor de huurder en welke voor de belegger zijn, kan het soms lang duren voor iets gedaan wordt. Dit zorgt voor ontevreden eindgebruikers.'
Klein Bluemink verwacht in de toekomst een totaalservicepakket dat wordt aangeboden door één partij: vastgoed, facilitair en technische dienstverlening. 'Op dit moment praten we met diverse partijen, zoals de ontwikkelaar, de makelaar en de facility manager. Het is een heidens karwei om dat allemaal als een integrale dienst aan te bieden richting eindgebruiker. Ik zie in de toekomst facilitaire diensten bedrijven ontstaan die het hele pakket leveren van zowel vastgoed als beheer.' Dit bedrijf zou dan de schakel zijn met toegevoegde waarde voor zowel de eindgebruiker als de eindbelegger. Klein Bluemink verwijst naar KPN. 'Communicatie is core voor het bedrijf terwijl wij, KPN Real Estate Services, een care bedrijf zijn. Hoe goed Real Estate het ook doet, het zal nooit tot de core van KPN behoren. Je kunt je afvragen in hoeverre een carebedrijf in een (ander) corebedrijf – met een vergelijkbaar pakket – beter tot zijn recht zou komen. Dus een bedrijf waar de kernactiviteiten bestaan uit het leveren en beheren van vastgoed en aanverwante (facilitaire) diensten.' Deze markt is in opkomst, maar volgens Klein Bluemink verre van volwassen. Daarom wordt bij KPN Real Estate ook continu onderzocht wat zelf te doen en wat uit te besteden.
Regus-achtige conglomeraten
Een goed voorbeeld vindt Klein Bluemink de aanbieder van flexibele kantoorruimte Regus. Hiervan gebruikmaken is voor grote bedrijven tamelijk duur, maar je weet wat je krijgt, het is redelijk transparant en je hebt geen gedoe met honderden leveranciers. Klein Bluemink voorspelt dat in de toekomst Regus-achtige conglomeraten ontstaan, waarbij bedrijven hun vastgoed en facilitaire activiteiten onderbrengen. ‘ De markt is nog niet zo ver, maar het gaat komen. Het wachten is op een aantal partijen dat dit voor elkaar krijgt.’
Oud geld in nieuwe technologie
Zijn werk heeft lastige en leuke kanten, zegt Klein Bluemink. ‘Wat het vooral lastig maakt ligt intern in het bedrijf. Door bezuinigingen door te voeren, locaties en werkplekken te concentreren maak je je niet echt populair.’ Buiten het bedrijf zijn de onderhandelingen met (lokale) overheden vaak lastig. Maar wat het leuk maakt is de externe markt. ‘Je kunt heel leuke dingen bereiken, er komen oude locaties met nieuwe bestemming.' Het proces van oud naar nieuw is wat het werk van Klein Bluemink plezierig maakt. 'Het geeft me een enorme kick om met niet-kernactiviteiten zoveel geld te verdienen voor de corebusiness van KPN. En wat me ook een kick geeft is dat dit geld weer geïnvesteerd kan worden in nieuwe technologie. Met oud geld creëren we een nieuwe toekomst.'
