Capgemini wilde in het huidige kantoor in Utrecht blijven, maar de deal met CBRE klapte op de financiële afspraken Door Paul Wessels PropertyNL Magazine nr. 8, 18 mei 2012
Capgemini wilde in het huidige kantoor in Utrecht blijven, maar de deal met CBRE klapte op de financiële afspraken
Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 8, 18 mei 2012
Capgemini, een van de grootste ict-dienstverleners ter wereld, heeft sinds 2009 de manier waarop werknemers werken ingrijpend veranderd – het nieuwe werken leidde er toe dat het ruimtegebruik op het hoofdkantoor in Papendorp in Utrecht met 50% terugliep. Eigenaar CBRE Dutch Office Fund speelde hier echter onvoldoende op in, zegt vicepresident Hans Scholten van Capgemini. ‘We wilden in 2010 helemaal niet vertrekken uit de huidige huisvesting in Papendorp in Utrecht, maar kregen een zodanig slechte aanbieding van eigenaar CBRE Dutch Office Fund dat we ons oriënteerden op alternatieven.’ Adviseur van Capgemini bij deze zoektocht was Ans de Wijn, sinds jaar en dag adviseur van Capgemini.
Scholten reageert voor het eerst in het openbaar op de controverse rond de nieuwbouw van Capgemini in Leidsche Rijn. CBRE DOF kondigde eind april aan door te gaan met het via de rechter aanvechten van de bouwvergunning van het nieuwe hoofdkantoor van Capgemini, dat begin dit jaar in aanbouw ging.
Nieuwe werken: fors minder meters
Scholten zegt dat het bieden van een aantrekkelijke werkomgeving voor hoogopgeleide medewerkers de eerste motivatie was om te zoeken naar een alternatief voor de huidige huisvesting. Het bedrijf zag enkele jaren geleden een hoog verloop in de werknemers tussen 28 en 35 jaar. ‘75% van die mensen ging weg wegens de onbalans tussen werk en privé. Dit kwam vooral door lange reistijden die ze moesten maken en het gebrek aan mogelijkheden voor het nieuwe werken – flexibel, vanuit of dicht bij je huis.’
In 2009 besloot Capgemini werknemers meer vrijheid te geven om zelf de plaats en tijd van werken te bepalen. Het bedrijf startte een programma dat voor meer balans tussen werk en privé moest zorgen. Conclusie van een bezettingsgraadmeting is dat op het kantorencomplex Papendorp gemiddeld 40 tot 50% van de ruimte dagelijks onbenut bleef. Daarbij had Capgemini net Business Application Services (BAS) van Getronics/PinkRoccade overgenomen en beschikte daardoor over extra kantoorruimte verspreid over Nederland. Door centraal in te krimpen en de kantoorruimte in de randen van Nederland in te richten als zogenoemde meeting points maakte Capgemini het voor werknemers gemakkelijker dicht bij huis te werken, de CO2-uitstoot te reduceren en het brandstofverbruik terug te brengen.
Satellietkantoren
Door de overname van BAS kwamen acht kantoorlocaties beschikbaar. Capgemini besloot deze kantoren te voorzien van flexplekken en toegankelijk te maken voor iedere werknemer. De ict-dienstverlener heeft nu meeting points in Amsterdam, Groningen, Apeldoorn, Eindhoven, Heerlen en Voorburg.
Scholten: ‘Arbowetgeving maakt het nog altijd lastig voor werknemers om volwaardige thuiswerkplekken in te richten, vandaar dat we kantoren dicht bij onze mensen en klanten hebben gebracht. Uiteraard werken veel medewerkers bij de klant op locatie.’
De vrijgekomen ruimte in de randen van Nederland stelde Capgemini in staat te bezuinigen op kantoorruimte in het centraal gelegen Papendorp, Utrecht. Ook het complex in Utrecht werd voorzien van flexwerkplekken. Hierdoor wordt er zo’n 20.000 m2 aan totale kantoorruimte bespaard. Het flexwerken, dus het ontbreken van een vaste werkplek, is voor iedere medewerker van Capgemini mogelijk, van de werkvloer tot het (top)management. Voor de invoering van flexwerkplekken had Capgemini 20 m2 kantoorruimte per medewerker, nu is dat nog maar 12,5 m2 per medewerker.
Scholten zegt dat het terugdringen van reistijden en afgelegde afstanden een belangrijke doelstelling was van de operatie. Capgemini produceerde voor invoering van het nieuwe werken 25.000 ton CO2, verbruikte 9,7 miljoen liter brandstof en was verantwoordelijk voor zo’n 3700 km file per jaar. Sinds 2009 zijn die getallen met 20 tot 25% gedaald.
Scholten zegt dat het nieuwe werken Capgemini ook een aantrekkelijkere zakenpartner maakt voor klanten. ‘Veel van onze klanten nemen soortgelijke initiatieven met betrekking tot hun eigen medewerkers, waarbij het aantal vaste werkplekken vermindert en alternatieve manieren van werken worden aangeboden.’
Nieuwbouw goedkoper
Toen twee jaar geleden de economische situatie verder verslechterde, begonnen ook de financiële voordelen van een alternatief voor de huidige huisvesting zwaarder te wegen. ‘In de eerste plaats hadden we al aanzienlijke besparingen bereikt doordat onze werknemers aanzienlijk minder autokilometers maken, maar ook de daadwerkelijke prijs van de huisvesting werd belangrijker.’ Capgemini nam naar eigen zeggen het initiatief om ruim voor het aflopen van het huidige contract (tot 2013) met eigenaar CBRE Dutch Office Fund te gaan praten. Scholten zegt dat Capgemini in 2010 een eigen plan heeft ontwikkeld om op de huidige locatie te blijven, maar dat dit door CBRE is afgewezen. ‘Blijven in ons huidige kantoor zou in theorie goedkoper moeten zijn dan nieuwbouw, maar de aanbieding van CBRE sloot hier niet op aan. Ik vind dat institutionele vastgoedbeleggers als CBRE moeten beseffen dat de realiteit in de markt veranderd is.’
‘In onze ogen hadden onze wensen voor flexibel werken ook prima op de huidige locatie uitgevoerd kunnen worden. We gebruiken nu effectief 20.000 van de 42.000 m2 in dit complex.’
Nog steeds werken gemiddeld 1300 mensen dagelijks in het gebouw, maar het gebruik van het complex is ingrijpend veranderd. Van aparte kamers en vaste secretariaten is Capgemini gegaan naar een situatie waarbij de kantoren zijn ingericht naar activiteit. Dat wil zeggen dat er ruimten zijn die geschikt zijn voor vergaderingen, ontmoetingen, werken in stilte en telefoongesprekken. Elke activiteit vraagt namelijk weer om een andere inrichting.
Capgemini betaalt voor het nieuwe kantoor in Leidsche Rijn € 175 per m2 (tienjarig contract). CBRE bleek niet in staat op Papendorp een concurrerende prijs aan te bieden. Scholten: ‘Ons beleid van de afgelopen jaren laat zien dat wij duurzaamheid hoog in het vaandel hebben staan en als grote eindgebruiker voelen wij ook verantwoordelijkheid om onnodige leegstand in de kantorenmarkt te voorkomen. ‘Maar als het prijsverschil zo groot is, hebben wij het recht ons huurcontract op te zeggen en om te zien naar een alternatief.’
Capgemini heeft in 2010 allereerst tientallen bestaande kantoren bekeken, maar de combinatie van een aantrekkelijke prijs plus zeer goede bereikbaarheid per openbaar vervoer bleek doorslaggevend voor nieuwbouw. Volgens Scholten is de verhuizing van Capgemini een puur rationele beslissing geweest, zonder onzuivere argumenten zoals financiële prikkels voor het management. ‘Wij zijn in dienst van een beursgenoteerd concern, hebben geen partnerstructuur en kunnen geen persoonlijk voordeel uit een verhuizing halen.’
Gloednieuw flexibel kantoor
Capgemini is een van de grootste ict-dienstverleners ter wereld, met wereldwijd 120.000 werknemers. De Nederlandse vestiging van het bedrijf wil in 2013 van Utrecht Papendorp naar Leidsche Rijn verhuizen. Het nieuwe kantoor van Capgemini in Leidsche Rijn wordt ontwikkeld door AM Real Estate Development. Architect is Ibelings van Tilburg Architecten. Het gebouw is eind januari in aanbouw gegaan.
Aan de oostzijde van Leidsche Rijn Centrum Noord, parallel aan de A2, is een doorlopende kantorenwand gepland, die als geluidsbuffer voor de achterliggende bebouwing functioneert. Capgemini gaat daar het zuidelijk deel van de kantorenwand, direct naast het NSstation, invullen.
De toekomstige behuizing is minder dan de helft van het nu in gebruik zijnde vloeroppervlak: van circa 42.000 m2 gaat het bedrijf terug naar iets meer dan 20.000 m2. Meer flexplekken, een grotere uitwisselbaarheid van gemeenschappelijke ruimtes en kolomvrije vloervelden zijn het uitgangspunt.
Het gebouw heeft 331 parkeerplaatsen en is zo opgezet dat het kantoor in de toekomst opgesplitst kan worden in meerdere kantoren. Hiervoor zijn in de plint van het gebouw aan de stadszijde al een aantal mogelijke entrees voorzien. Bovendien zijn twee toiletgroepen zo voorbereid dat deze eenvoudig in de toekomst tot liftkernen zijn om te bouwen.
Het gebouw krijgt een BREEAM very good label.
CBRE zet juridische strijd voort
CBRE Dutch Office Fund blijft zich verzetten tegen de bouwvergunning van het nieuwe hoofdkantoor van Capgemini. Onlangs oordeelde de rechter dat ontwikkelaar AM Vastgoed verder kan bouwen aan het nieuwe hoofdkantoor van de ict-dienstverlener in Leidsche Rijn bij Utrecht.
Met 800.000 m2, 70 kantoorgebouwen en een getaxeerde waarde van zo’n € 2,2 miljard is het Dutch Office Fund de grootste kantorenbelegger in Nederland. Het doet zijn invloed bij gemeenten steeds nadrukkelijker gelden. CBRE stelt dat de nieuwbouw van Capgemini indruist tegen het beleid van de gemeente Utrecht zelf, en leegstand in de hand werkt. Daarbij is Capgemini volgens CBRE bevoordeeld omdat de ictdienstverlener een nabijgelegen parkeergarage mag huren.
De rechter vindt dat de gemeente op een aantal punten niet juist gehandeld heeft, maar deze zijn niet zwaarwegend genoeg om de bouwvergunning op te schorten. Er loopt nog een normale bezwaarprocedure bij de gemeente tegen de afgegeven bouwvergunning. Daarin moet het college van burgemeester en wethouders oordelen over de door henzelf afgegeven vergunning.
AM Vastgoed bouwt voor Capgemini een nieuw hoofdkantoor, ondanks massale leegstand van kantoren in Nederland. Capgemini heeft net zoals andere zakelijke dienstverleners als KPMG en Deloitte de gemeente zo ver weten te krijgen mee te werken aan een verhuizing naar een nieuw pand, omdat er anders gedreigd werd met verhuizing.
De rechter oordeelt dat de gemeente nog beter moet onderbouwen waarom ze nieuwbouw toestaat, terwijl andere kantoorlocaties in de stad nog niet volgebouwd zijn. Hetzelfde geldt voor de parkeergarage, waardoor Capgemini veel meer parkeerplaatsen heeft dan andere bedrijven in Utrecht.
‘Het is teleurstellend, want wij verwachten niet dat de gemeente zichzelf tot de orde roept. Het is raar; een slager die zijn eigen vlees keurt’, zei directeur Anne de Jong van CBRE Global Investors tegenover Het Financieele Dagblad.
