‘Maak einde aan versnippering’

Het is hoog tijd dat de taxatiebranche zich verenigt. Versnippering staat verdere professionalisering in de weg

Door Paul Wessels
PropertyNL Magazine nr. 20, 21 december 2012

Dat was een belangrijke conclusie van de reeks prominente sprekers tijdens de PropertyNL Briefing ‘De nieuwe taxatierealiteit’ die op 12 december plaatsvond. Het meest gehoorde geluid: partijen moeten zich verenigen in één platform, dat de ontwikkeling van het vakgebied kan ondersteunen en met één mond kan spreken naar de buitenwereld, naar de professionele opdrachtgever en naar toezichthouders op de branche.
Tijdens de bijeenkomst, met hoofdrolspelers in de taxatiebranche, bleek dat er nog grote hobbels te nemen: zijn opdrachtgevers bijvoorbeeld bereid te betalen voor betere taxaties en willen partijen nu eindelijk informatie gaan delen in een transactie- en taxatiedatabase?

Rol eigenaar essentieel
Professor Aart Hordijk sprak over de stimulans die uitgaat van het platform taxateurs en accountants (pta), dat 27 aanbevelingen heeft geformuleerd om de kwaliteit van taxaties te verbeteren. Hordijk zei dat een ‘remmende factor’ de versnippering van de markt is. Hij bepleitte de vorming van een platform dat kennis zou moeten bundelen en de taxatiebranche naar buiten toe zou kunnen vertegenwoordigen. Er is te weinig samenwerking tussen marktpartijen en er moet meer samenhang komen in de initiatieven van overkoepelende organisaties als RICS, NVM en IVBN.
Hordijk noemde het urgent dat de sector stappen maakt met de professionalisering van taxaties. Bij toezichthouders DNB en AFM is er zorg over de financiële stabiliteit: de komende jaren moet een derde van de circa € 80 mrd uitstaande leningen in vastgoed in Nederland worden hergefinancierd. Banken zullen minder kunnen financieren door verscherpte kapitaalseisen, lagere marktwaardes en leegstand. Gebrek aan transparantie bij vastgoed frustreert het toezicht. Hordijk is daarom door de toezichthouders gevraagd een haalbaarheidsonderzoek te doen naar een centrale database voor huur- en kooptransacties en beleggingstransacties. Ook een centrale registratie van taxaties moet daarin worden meegenomen. Hordijk hoopt de resultaten van het onderzoek in het tweede kwartaal van 2012 te kunnen opleveren. Als de markt zélf onvoldoende oplossingen biedt, dreigt verplichtende wetgeving van de overheid.
Hordijk zei dat medewerking van eigenaren aan de dergelijke transactiedatabase essentieel is.

TMI stelt systemen open
Marcel Fleminks, voorzitter van het onafhankelijke Taxatie Management Instituut, zei dat TMI inspeelt op de eis dat beter moet worden samengewerkt. Door het nieuw ontwikkelde webbased Taxatie Management Systeem (TMS) beschikbaar te stelen aan álle taxateurs in de markt, ook voor niet-NVM-leden, breekt NVM met de gewoonte in de markt terughoudend te zijn met het delen van informatie. De grote kracht van TMI is volgens Fleminks dat het laat zien dat de tijd van ontransparante taxaties voorbij is.
De randvoorwaarden voor de opdrachtverlening, onderzoekvereisten, uitvoering en verslaglegging van taxaties worden vastgelegd en eenvoudig toepasbaar gemaakt voor een grote groep taxateurs. Maar ook buiten die groep: zo kan de opdrachtgever precies zien welke input is gebruikt voor het rapport. TMI is inmiddels in gesprek met de belastingdienst om een apart tabblad aan het systeem toe te voegen zodat de dienst kan meekijken, uiteraard alleen als de opdrachtgever dat toestaat. Inmiddels zijn al ruim 2000 uniforme taxaties verricht en zijn 250 taxateurs aangesloten.

Spreadsheet-fetisjisme
Prof. Tom Berkhout (Nyenrode) zei dat de professionalisering van taxaties niet draait om systemen of het voorschrijven van taxatiemethoden. Hij waarschuwde voor ‘spreadsheet-fetisjisme’: dat is vaak een zwaktebod of een vorm van verstoppertje spelen. Te vaak ziet hij dat rapporten onvoldoende gemotiveerd zijn en niets meer zijn dan een grabbelton van cijfers.
Berkhout waarschuwde dat zuiver moet worden omgaan met de waardebegrippen: we zijn van een kerstboom van waardebegrippen gegaan naar marktwaarde (IVS) als uitgangspunt, nu dreigt verwatering van dat begrip. Hij bepleitte ‘taxatiefundamentalisme’, wat wil zeggen dat een goede taxatie altijd een waarde moet geven die aansluit bij wat de markt op dit moment voor vastgoed wil betalen. Een taxateur is niet aan het ‘makelen’ voor de opdrachtgever, maar bepaalt een marktwaarde volgens een taxatiestandaard. De taxateur communiceert volgens een vaste set regels met de buitenwacht. Een derde moet (ook) op het rapport moet kunnen vertrouwen en een taxatierapport mag nooit misleidend of dubbelzinnig zijn.

Scheiding taxateur en makelaar
Arnoud Vlak, directeur van IPD Nederland, onderdeel van de wereldwijde MSCI, stelde dat taxateurs, die nu nog vaak onderdeel zijn van een makelaarsorganisatie, zich op termijn feitelijk zullen moeten afscheiden. ‘Het makelaar/ taxateur-model is steeds minder geloofwaardig. We zullen de opkomst zien van partijen die écht onafhankelijk kunnen taxeren.’ IPD kan een internationale vergelijking maken. Vlak liet zien dat in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en ook pan-Europees fors is afgewaardeerd sinds 2007, maar dat Nederland daarbij sterk is achtergebleven. Gevolg is dat de Angelsaksische landen inmiddels weer de weg omhoog hebben gevonden, terwijl in Nederland nog steeds de waarden mondjesmaat naar beneden worden aangepast. Hij bepleitte de creatie van een onafhankelijk uitwisselingspunt waarop beleggingsen verhuurtransacties en taxaties worden gerapporteerd, gevalideerd (getoetst aan defi nities input- en outputvariabelen, red.) en geclausuleerd openbaar gemaakt.

Opgave bij Particuliere beleggers en cv’s
Frank van Blokland, directeur van de IVBN, de koepel van de grote institutionele opdrachtgevers (beleggers) stelde dat zijn institutionele leden grosso modo de aanbevelingen van het pta al toepassen in de praktijk, maar dat de problematiek van de kwaliteit van taxaties zich toespitst op een belangrijk deel van de markt: particuliere beleggers en cv’s. De IVBN vindt dat er te weinig vooruitgang wordt geboekt met het verzamelen van goede referentiedata. Essentieel is kwalitatief goede informatie over beleggingstransacties. Daarom heeft de IVBN het initiatief genomen voor de Stichting Vastgoeddata (StiVad) die onder de IVBN-leden gedetailleerde gegevens (waaronder aanvangsrendementen) verzamelt over beleggingstransacties. StiVad is beschikbaar voor de hele sector, zo beklemtoont Van Blokland. Ook hij zegt dat het noodzakelijk is te komen tot een scheiding van taxateurs van makelaars.

Betere opdrachtformulering
Frans van Hoeken, verantwoordelijk voor de taxatieafdeling van de grootste marktpartij DTZ Zadelhoff , zei zich aangesproken te voelen door de oproep om meer eenheid te brengen bij de leidende marktpartijen. ‘Ik vind het een uitdaging dat dit platform er moet komen. Ik wil het handen en voeten geven en pak de handschoen op.’
Tegelijk gaf van Hoeken aan dat er nog veel schort aan de opdrachtformulering bij taxaties door de opdrachtgever: Die zijn erg divers en veelal summier. Opdrachten zijn daardoor vaak onvolledig en erg ‘uitgekleed’. Van Hoeken is blij met de pta-aanbevelingen, maar waarschuwde dat die onvermijdelijk leiden tot hogere taxatiekosten. Hij wees erop dat eigenaren, de opdrachtgevers voor taxaties, een sleutelrol vervullen bij het formuleren van de opdracht en dus ook bereid moeten zijn meer te betalen als ze een uitgebreider taxatieproduct willen.
Overheid en beleggers hebben volgens Van Hoeken een voortrekkersrol als het gaat om een transactiedatabase met betere referenties. De makelaardij heeft wel veel data, maar heeft die ‘te leen’ van de opdrachtgever. En die wil over het algemeen niet dat die data gepubliceerd worden. Van Hoeken suggereerde dat de overheid zou kunnen beginnen met de openbaarmaking van WOZ-gegevens, die dan als referentie kunnen dienen. Een andere partij met veel data is het kadaster, dat naast de huidige wettelijke taak ook oppervlaktes en huurcontracten openbaar zou kunnen registreren. En om het gevoel voor de markt te complementeren zou er behalve een transactiedatabase vooral ook een níet-transactiedatabase moeten komen. ‘Deals die niet doorgaan geven immers ook een indruk van wat de markt wil betalen, ook in een dunne markt.’