Eén van de nieuwkomers in de PropertyNL top-101 Ontwikkelaars is Evert Kroon. Kroon kreeg bekendheid in het Utrechtse als grootste Renault-dealer en werd landelijk bekend met zijn race in 2004 naar Dakar met Peter R. de Vries. De misdaadverslaggever deed met columns in De Telegraaf verslag van de hachelijke avonturen die uiteindelijk met een crash in een ravijn eindigden. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 27 oktober 2005
Eén van de nieuwkomers in de PropertyNL top-101 Ontwikkelaars is Evert Kroon. Kroon kreeg bekendheid in het Utrechtse als grootste Renault-dealer en werd landelijk bekend met zijn race in 2004 naar Dakar met Peter R. de Vries. De misdaadverslaggever deed met columns in De Telegraaf verslag van de hachelijke avonturen die uiteindelijk met een crash in een ravijn eindigden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 27 oktober 2005
door Wabe van Enk
De kick van Dakar lokt nog steeds, maar in het vastgoed zijn de successen al binnen. Kroon Vastgoed is onder professionals in het vastgoed nog vrij onbekend, terwijl het bedrijf met op dit moment circa 120.000 m2 vloeroppervlakte in ontwikkeling toch één van de actiefste ontwikkelaars is. De sleutel is de eindgebruiker. In de projectontwikkeling scoorde men vroeger met grond, bouw- en ontwerpexpertise of het aantrekken van vreemd vermogen. Uit het gesprek met Evert Kroon blijkt dat dat allemaal ondergeschikt is op het moment dat je een eindgebruiker in je zak hebt. De grote ontwikkelaars van Nederland hebben een focus op stenen of op financiën. Daardoor missen zij volgens Kroon dikwijls de boot.
Evert Kroon (47) heeft onwillekeurig al 35 jaar ervaring met de markt van eindgebruikers. Tijdens de middelbare schooltijd zat hij namelijk vaker naast de schoolbanken dan erin. Hij had een lastige jeugd en leerde met het organiseren van krantenwijken en autowassen de weg naar zelfstandigheid. Zijn eerste echte baan was bij een Opel-dealer in Maarssen. Op zijn 21e was Kroon de jongste Renault-dealer ter wereld. Bij verkoop in 1999 was hij ook de grootste. Kroon is nog steeds eigenaar van het vastgoed van de verschillende Renault-vestigingen. Met de € 11,5 mln die hij voor de goodwill kreeg richtte hij zich daarna op Kroon Vastgoed.
Vertrouwde partijen
Kroon was toen al geen onbekende op vastgoedgebied. In 1994 begon hij samen met Ernst Bergh van Nemaco met de eerste vingeroefeningen. In Schiphol-Rijk ontwikkelde Nemaco zijn eerste kantoor, British American Tobacco van 3200 m2. Inmiddels zijn de wegen met jonkheer Bergh gescheiden.
Kroon: ‘Ik werk graag met vertrouwde partijen. Als ik iets wil doen vraag ik Piet Bon (MBB, red) of Joop Lelieveld (Midreth, red). Met Dick Wessels (VolkerWessels, Reggeborgh, red) doe ik ook geregeld zaken. Ik werk nooit met aanbesteding, alles gaat in bouwteam.’ Daarnaast is er, zowel op ontwikkelings- als op beleggingsgebied, een samenwerkingsverband in binnen- en buitenland met Roeland Voerman (Fortress Groep, red). Dat Kroon duurder uit zou zijn door aannemers niet via competitie ‘uit te spelen’, kunnen mensen uit de markt zich niet voorstellen. Kroon: ‘Dat is ook niet zo. Ik weet gewoon wat hun capaciteit is en wat het mag kosten.’ Door die werkwijze kan Kroon op de Biltstraat in Utrecht met een kleine organisatie van maar acht mensen werken. ‘Echt een platte organisatie. Geen gelul, poetsen met dat spul, dat is mijn motto’.
Soms ontkomt hij er niet aan zijn organisatie uit te bouwen. Zo is hij na een paar zaken in Tsjechië gestuit op Hein van der Ploeg, die bij Jones Lang LaSalle, Ahold Tsjechië en ING Real Estate heeft laten zien iets te kunnen. Bij Kroon krijgt hij kans om een winkelcentrum te ontwikkelen, zonder organisatie, maar wel met een betrokken aandeelhouder. Kroon: ‘Reken maar dat ik weet wat er speelt.’
Iemand die gewend is aan managementfocus, portfoliobeleid en meerjarenstrategieën zal de aanpak van Evert Kroon verrassen. Wie denkt dat het geheim van het succes van Kroon is gelegen in het sterke lokale netwerk van ondernemers die samen met hem willen ontwikkelen, wordt snel op het verkeerde been gezet. Zo meldt hij terloops: ‘Ik heb onlangs een drukkerij gekocht in Tsjechië.’ Ging dit om het vastgoed? ‘Helemaal niet. In Tsjechië hebben ze uitstekende vakmensen die voor een fractie van de Nederlandse loonkosten hetzelfde werk doen. Drukkerijen in Nederland hebben nog wel een Heidelberg (een drukpers, red) over, dus vooruit maar.’
Mix van vastgoed en hobby
Soms is het ondernemen van Kroon een mengeling van vastgoed en hobby. Zo kocht hij een paar jaar terug het vastgoed van de failliete motorhandel Safe. Evert Kroon is een groot liefhebber van motorcross, waarmee hij ook in het verleden prijzen behaalde. Als het aan hem had gelegen was hij ook niet per auto maar per motor van Parijs naar Dakar gereden, maar dat vergde nog wat extra voorbereidingen. Dit jaar nam Kroon ook maar de zeven vestigingen van de motorhandel Safe zelf over, volgens de motoringewijden om eerst maar eens wat goede dealer- en importeurschappen terug te halen. In die zin is de werkwijze van Kroon handig: als de huurder slecht presteert, doet hij het maar zelf. Bij succes slaat hij twee vliegen in één klap: hij kan de franchiseorganisatie net zoals zijn Renault-bedrijven doorverkopen en zijn huurstroom is gered.
Blijft echter staan dat het grootste pluspunt van Kroon op dit moment zijn relatienetwerk van eindgebruikers is, met een nadruk op het centrum van het land. De automotivesector kom je tegen bij zijn ontwikkelingen voor de Van Kooy-groep (tot voor kort bekend van Mercedes, maar inmiddels met een serie dealerschappen) en voor Hessing (vanouds bekend van de import van Rolls Royce en Amerikaanse Fords, maar ook met series andere merken).
Hessing verhuist dit najaar van De Bilt naar de zichtlocatie aan de A2 bij Utrecht, The Wall. ‘Wij hebben op de oorspronkelijke plek van Hessing een plan gemaakt voor hoogwaardige kantoorwerkgelegenheid voor 3000 man, een locatie met 35.000 m2 kantoor. Dan denk ik, de gemeente zal wel blij zijn, maar nee. In de gemeente De Bilt/Bilthoven gebeurt helemaal niets. De consequentie zal waarschijnlijk moeten zijn dat er nu een autoboulevard met bandencentra zal komen. Dat staat namelijk in het bestemmingsplan. Van hoogwaardige ontwikkeling heeft deze gemeente nog nooit gehoord.’
Kleine gemeenten
Kroon kan zich vreselijk opwinden over de gemeente De Bilt. Woonachtig in het naburige Bosch en Duin en bevriend met de bekende woningmakelaar Guus Boon mag hij de gemeente feitelijk zijn werkterrein noemen, maar deze weet volgens hem geen enkel voordeel te halen uit de aanwezige vastgoedkennis en het geldpotentieel. ‘Ik ben niet de enige die zich stukloopt in De Bilt, neem nu zo’n winkelcentrum als de Kwinkelier, daar gebeurt toch ook niks mee.’
Kroon veegt het argument van tafel dat gemeenten misschien eerder kiezen voor de grote namen uit de ontwikkelaarslijst. ‘Neem nu projectbureau Leidsche Rijn, waar iedereen mee te maken heeft die in Papendorp ontwikkelt. Dat zijn uitstekende mensen, zeker geen 9 tot 5-types. Zeker niet bang om beslissingen te nemen. Wat in De Bilt gebeurt, zie ik vaker bij kleinere gemeenten. Ze hebben geen mensen die er verstand van hebben en de mensen die er zitten schijnen er plezier in te hebben om de boel te frustreren. Je ziet het ook in de gemeente Wijde Meren dat met Loosdrecht toch alle kansen van de wereld heeft, zou je zeggen. Het is gewoon verschrikkelijk wat daar gebeurt. In samenwerking met MBB heb ik uiteindelijk de ontwikkeling van een appartementencomplex overgenomen (Jachthaven ‘West End’ – 6000 m2). Ik kon het niet aanzien. Nu wordt het zeker iets moois. Ik heb Jan des Bouvrie gevraagd om een compleet nieuw, aansprekend ontwerp te maken op één van de mooiste plekken in Nederland.’
Aanpak
Wie de lijst met opdrachtgevers naloopt, constateert dat Kroon zowel nationale als internationale bedrijven bedient. Met financiering heeft hij ook geen moeite om grote namen te trekken. Bouwfonds Property Finance maakt zelfs reclame met zijn projecten, maar ook FGH en ING Real Estate zijn in charge. Eenmaal gebouwd en verhuurd gaan de objecten naar een eindbelegger. Dat zijn tot nu toe vrijwel steeds Duitse maatschappen; AIK Immobilien, ABN Amro Immobilien, Credit Suisse Asset Management en Bfg.
De ontwikkelingen van Kroon Vastgoed liggen sterk aan tegen de eindgebruiker. Kroon: ‘Het komt voor dat ik praat met een ondernemer of een directeur die zelf wat wil ontwikkelen. Tijdens dat gesprek ontdekt hij dat het misschien wat lastig is om het wiel helemaal opnieuw uit te vinden en dan maken we een deal.’
Wat is het lastige voor een ondernemer die wil verkassen? ‘Vaak zijn er oude panden. Daar kan ik een stuk risico op nemen. In die zin komt zo’n ondernemer met een ingenieursbureau of een makelaar niet veel verder. Dan moet je de kennis hebben van overheden om in de tijd iets te realiseren en een organisatie die het kan maken. Dat laatste heb ik niet zelf in huis, maar met onze partners hebben we bewezen dat we het kunnen. Dat gaan we dan voor zijn partij realiseren voor een vaste prijs, waardoor allerhande risico's niet op zo’n ondernemer of een directeur drukken. Bij zo’n deal is het belangrijk dat hij weet dat degene met wie hij de zaak doet ook de beslissingen neemt. In een restaurant is het ook handig als je weet wie de chef-kok is.’
Denkt Kroon als echte handelsman ook over de toekomstige waarde en de vervreemding van Kroon Vastgoed? ‘Nee, door Kroon Vastgoed te verkopen, zou ik mezelf moeten verkopen en dat gaat me net een beetje te ver. Met 47 ben ik namelijk nog te jong om niks te doen en voorlopig vind ik het vastgoed leuk.'
[Tekstkader]
Werk in uitvoering
Kroon Vastgoed heeft in totaal circa 120.000 m2 vastgoed in ontwikkeling. Ongeveer 45.000 m2 daarvan is gelegen op het kantorenpark Papendorp in Utrecht, waar min of meer tegelijk zeven projecten worden gerealiseerd. Andere belangrijke ontwikkelingen zijn het voormalige Hessing-terrein in De Bilt (maximaal 50000 m2), twee kantoren aan de Wetering in Utrecht (14.000m2) en een even groot kantoor voor Atos Origin in Eindhoven.
Kroon realiseert op Papendorp een nieuw kantoorpand voor de managementconsultants van ConQuaestor. Kroon Vastgoed verwierf eerst een nieuw bouwkavel van 5000 m2, waarop een kantoorgebouw van in totaal 3500 m2 zal worden gebouwd. De locatie van dit project is tegenover het kantoor van ISS Facility Services Nederland, dat eveneens door Kroon Vastgoed wordt gebouwd. ISS is de marktleider op het gebied van facilitaire diensten in Nederland met schoonmaak, bedrijfscatering, en groenvoorziening. Voor de vestiging van ISS in twee gebouwen van in totaal 7500 m2 is in februari de eerste paal geslagen. De oplevering is in maart 2006.
Voor het ontwerp van het kantoor van ConQuaestor zijn twee architecten benaderd: Arjen Hoogeveen (Amstelveen) en Marianne Dragt van de Rotterdamse Balans Architectenstudio. De geplande oplevering is in het vierde kwartaal van 2006.
Kroon Vastgoed ontwikkelt ook nog op risico KroonStaete (7500 m2) en kantoor Groenewoud (1000 vierkante meter). De ontwikkelingen van Kroon passen in het stedenbouwkundig concept van Papendorp, een stedelijke kern met kantoren en voorzieningen en daaromheen kantoren en bedrijven in een groene setting. Door alle open ruimten, zowel privé als openbaar, samenhangend te ontwerpen, aan te leggen en te onderhouden (parkmanagement) wil de gemeente invloed houden op de kwaliteit van de locatie.
Behalve Papendorp start Kroon Vastgoed in de regio Eindhoven met een nieuw kantoor voor Atos Origin. De nieuwbouw voor Atos Origin Veldhoven/Eindhoven heeft een bruto vloeroppervlak van rond de 15.000 m2. Het pand is gesitueerd nabij het vliegveld Eindhoven. Daarvoor is een gedeelte van de bouwgrond van het kantorenpark Flight Forum verworven, dat direct aan de A2 is gesitueerd. Dit bouwkavel is 2,7 hectare groot, waarop in totaal 35-40.000 m2 kan worden gerealiseerd. Kroon Vastgoed sloot een huurcontract met Atos Origin met een looptijd van tien jaar. Atos Origin heeft de optie in een later stadium een of meerdere uitbreidingen te laten realiseren. De geplande opleverdatum is in het eerste kwartaal van 2007. Er zijn drie architectenbureaus uitgenodigd om voorstellen voor het project uit te werken: Roberto Meijer van Meijer en Van Schooten Architecten, het eveneens in Amsterdam gevestigde Architectenbureau ZZDP en het Utrechtse JHK Architecten. Als adviseur treedt op Jones Lang LaSalle
Kroon Vastgoed zal voor het van oorsprong Dolderse autobedrijf Van Kooy twee nieuwe garagebedrijven gaan bouwen in Almere en Ede. Onder de Van Kooy Groep vallen in totaal veertien vestigingen, met dealerbedrijven van Mercedes Benz, Smart, Mitsubishi, Saab en Chrysler, een bedrijfswagencentrum en een verhuurbedrijf. De twee geplande vestigingen, deels ter vervanging van bestaande bedrijven, zullen volgens een multi-merk concept worden neergezet. Beide gebouwen, van een identiek ontwerp, zullen elk 8000 m2 groot zijn en onderdak bieden aan de merken Mercedes, Saab, Mitsubishi en Smart. De geplande oplevering is medio 2006.
