Twee maanden na hun afstuderen als Master of Real Estate, kijken Elisa Dalfour, Niels Donkervoort, Tine-Loes Hemmes en Peter van Velthoven vanuit hun verschillende achtergronden 25 jaar vooruit.
Bij het 25-jarig bestaan van PropertyNL organiseerde hoofdredacteur Wabe van Enk een rondetafelgesprek met de nieuwe generatie vastgoedmensen. Hoe zien zij de toekomst van het vastgoed?
Vergrijzing is niet nieuw, maar de urgentie ervan wordt volgens Elisa Dalfour nog steeds onderschat. De plekken in verpleeghuizen, zoals die er vroeger waren, zijn door de overheid sterk in aantal teruggebracht. ‘De overheid wil dat mensen langer thuis wonen. Maar dan moet dat thuis ook geschikt zijn om zorg te ontvangen.’ Als teammanager Acquisitie en Dispositie bij woningcorporatie Woonzorg Nederland werkt ze aan wooncomplexen waar 55+’ers zelfstandig kunnen wonen, mét waar mogelijk toegang tot (thuis)zorg en gemeenschappelijke voorzieningen. ‘En de vitalere senior helpt zijn of haar kwetsbare buur, zo ontstaat een sociale structuur die de zorg ontlast.’
Een van de grootste knelpunten voor het op gang brengen van de gewenste doorstroming is de verhuisbereidheid onder ouderen. Die is laag. Directeur Vastgoedontwikkeling Tine-Loes Hemmes bij Dura Vermeer ziet daarin een opgave voor de vastgoedsector. ‘Het gaat om meer dan stenen. Mensen hebben een leven opgebouwd in hun woning. Je moet ze verleiden te verhuizen met iets wat béter is.’ Ze wijst op het belang van verhuiscoaches, praktische hulp – bijvoorbeeld bij het ontspullen – en financiële regelingen. ‘Veel mensen willen best, maar de stap is te groot. Maak het makkelijker, maak het menselijker.’
Financiële regelingen om ouderen te stimuleren een passende woning te zoeken zijn er op veel plekken al, weet Dalfour. Maar weet de doelgroep de regelingen ook te vinden? Dat valt haar tegen. ‘In de praktijk blijkt dat lang niet altijd het geval te zijn. Dit draagt bij aan het vergroten van de sociaaleconomische kloof, die ook onder ouderen bestaat.’
Vijf generaties in een wijk
Gebiedsontwikkeling moet opnieuw worden uitgevonden, vindt Hemmes. ‘We moeten af van de eenzijdige wijken en toe naar gemengde communities waar vijf generaties samenleven.’ Van studenten tot senioren, van gezinnen tot alleenstaanden; juist die mix zorgt voor sociale veerkracht. ‘Wat we in het verleden vanzelfsprekend vonden – naar elkaar omkijken – moet weer in het ontwerp worden meegenomen.’
De diversiteit van hun MRE-klas hielp de alumni om bredere perspectieven te ontwikkelen. ‘We leerden allemaal denken als corporatiemedewerker, belegger, bouwer én jurist’, zegt Donkervoort. Dat maakt samenwerking in de praktijk soepeler. ‘Je begrijpt de tegenpartij en dat is cruciaal in complexe gebiedsontwikkeling.’
Diversiteit is waardevol
De studie – naast een drukke baan en een gevuld privéleven – betekende voor alle vier een stevige investering in tijd. De opleiding kent een studiebelasting van gemiddeld zo’n twintig uur per week. Met het diploma op zak overheerst echter de voldoening. ‘Ik vond de diversiteit in de groep heel waardevol’, zegt Hemmes. ‘Iedereen kijkt vanuit zijn eigen perspectief naar hetzelfde vraagstuk – dat verrijkt je enorm.’ Van Velthoven beaamt dat: ‘Je leert elkaars taal spreken en dat komt in de praktijk goed van pas.’ Met een glimlach vervolgt hij: ‘We zijn misschien even klaar met studeren, maar nog lang niet klaar met leren.’
Fiscaal jurist Peter van Velthoven van Holla Legal & Tax ziet het dagelijks in zijn werk: ‘De regels die de overheid uitstort over de vastgoedmarkt ontwikkelen zich sneller dan de sector kan verwerken.’ Hij noemt de overdrachtsbelasting – sinds dit jaar vier tarieven – en de onzekerheid rond box 3 als voorbeelden van remmende regelgeving. ‘Zonder helder fiscaal kader stokt innovatie. Zo blijkt dat de energie- en infrastructuurprojecten nu al worstelen met oude definities van ‘roerend’ en ‘onroerend’.’
Optimisme over AI
Artificial intelligence wordt vaak genoemd als sleutel tot betere besluitvorming, ook in vastgoed. Van Velthoven is voorzichtig optimistisch: ‘AI gaat juridisch werk zeker veranderen, maar het vervangt juristen en fiscalisten niet. Het draait straks nog steeds om wie de juiste vragen stelt.’ Hij waarschuwt ook voor de kwaliteit van data. ‘Vervuilde input betekent vervuilde output. Wat zit er bijvoorbeeld allemaal in een huurprijs? Is het gemeubileerd, zit er een parkeerplaats in? Transparantie blijft een probleem, vooral bij huurprijzen en commerciële vastgoeddata.’
Hemmes voorziet door de komst van AI grote veranderingen. Hoe groot precies vindt ze moeilijk te schatten. ‘We zijn van de generatie die altijd internet en een smartphone heeft gekend. Nu staat er een generatie op die nooit zonder AI heeft gewerkt. Dat moet wel tot een grote stroomversnelling leiden.’ Dalfour hoopt dat het inzetten van deze technologie de kansengelijkheid tussen bevolkingsgroepen bevordert. ‘Laten we januari 2051 vast in de agenda zetten, om eens terug te kijken op dit gesprek.’
Kantoren blijven relevant
Volgens transactiemanager Niels Donkervoort van NLV blijft het kantoor ook in de toekomst relevant. ‘Kantoorlocaties moeten bereikbaar zijn, duurzaam en aantrekkelijk om te verblijven.’ Hij ziet op basis van recent onderzoek een duidelijke trek naar binnenstedelijke locaties nabij ov-hubs. ‘Gebouwen en gebieden die niet langer voldoen, zullen worden herontwikkeld. Maar dat is een proces van jaren.’
Steeds vaker gaat het gesprek in de vastgoedsector over de functies in en rond een gebouw, niet over het gebouw zelf. ‘Wonen, zorg, energie, mobiliteit – het moet allemaal bij elkaar komen’, zegt Dalfour. ‘Een ontmoetingsruimte kan net zo belangrijk zijn als een extra vierkante meter woonoppervlak.’ Van Velthoven ziet ook hoe asset classes vervagen: ‘Waarom zou je in de toekomst geen woningen bouwen op een logistiek centrum, mits de techniek het toelaat?’
Zorginfrastructuur in woonwijken
De opgave wordt niet kleiner. Hemmes: ‘We hebben schaarste aan ruimte, aan energie, aan materialen. Dat vraagt om nieuwe combinaties en integrale oplossingen.’ Ze noemt als voorbeeld het ‘vijf-generatie-wonen’ en het inpassen van zorginfrastructuur in woonwijken. ‘We moeten het niet hebben over losse projecten, maar over complete ecosystemen.’
De vraag wie sturing moet geven aan die integratie is volgens Donkervoort complex. ‘Laat je het aan de markt, dan krijg je mogelijk strijdige belangen. Maar volledige overheidsregie heeft ook zijn beperkingen.’ Hemmes ziet meer in regionale afstemming en duidelijke keuzes. ‘Zeg als overheid: hier focussen we op wonen voor ouderen, daar op starters. Dan kunnen marktpartijen gerichter bijdragen.’
Sociale huurders met koopwoning
Dan zwenkt het gesprek naar het recent verschenen CPB-rapport over 12.000 huurders van sociale woningen die een of meer koopwoningen bezitten. Volgens de MRE’ers kan dit niet de bedoeling zijn van het huidige systeem. Huizenbezitters realiseren een sterke vermogensgroei, die huurders – als ze zich keurig aan de fatsoensnormen zouden houden – niet kennen. De ophef is groot en hoe dit in de media wordt gebracht, is riskant. Volgens het CPB gaat het om slechts een half procent van alle huurders van sociale huurwoningen. ‘En sommigen van hen zijn woningeigenaar tegen wil en dank, bijvoorbeeld na een scheiding’, zegt Donkervoort.
‘Er is tegenwoordig veel discussie over scheefwonen, maar de huidige regels creëren ook nieuwe problemen’, zegt Dalfour. Strenge inkomenseisen voor sociale huur en voorrangsregels van de gemeente kunnen leiden tot concentratie van kwetsbare bewoners in wijken met veel corporatiebezit, waardoor de leefbaarheid onder druk staat. ‘We hebben juist een gemengde sociale sector nodig, waarin ook ruimte is voor middeldure huur, toegankelijk voor middeninkomens.’ Ze is hoopvol over de ontwikkeling dat het middeldure segment voor corporaties steeds vaker ook tot de kernactiviteiten wordt gerekend. ‘Doordat de regels nu kansrijke mensen uitsluiten, raakt een wijk sneller in verval.’
Vastgoed blijft fascineren
Zijn ze eigenlijk zelf over 25 jaar nog actief in de sector? Uit vier monden klinkt het resoluut: ‘Zeker!’ Waarom? ‘Vastgoed blijft fascineren’, zegt Van Velthoven. ‘Doordat het zich afspeelt op het snijvlak van economie, beleid- en regelgeving en de samenleving.’ Dalfour: ‘Ik vind dit een heel mooie sector om in te werken, en in het bijzonder om me in te zetten voor alle uitdagingen voor het huisvesten van senioren en de combinatie van wonen en zorg.’
Donkervoort ziet zichzelf dan hopelijk nog dicht bij de praktijk: ‘Dicht bij de stenen, bij de wijken en de mensen.’ Hemmes hoopt dat ze dan nog het uithoudingsvermogen heeft om tien jaar lang aan één gebiedsontwikkeling te werken. Maar ze wil tegen die tijd ook zeker ruimte maken voor de nieuwe generatie: ‘Met frisse ideeën, maar hopelijk ook nog oog voor de samenhang.’ Dalfour vat het samen: ‘Als we dan allemaal bij elkaar in een MRE-knarrenhof wonen, weten we in elk geval zeker dat we goed zitten.’
Elisa Dalfour, teammanager Acquisitie en Dispositie bij Woonzorg Nederland
Als teammanager acquisitie en dispositie bij woningcorporatie Woonzorg Nederland zet ze zich in voor een doelgroep die alleen maar groeit: 55+’ers. Haar organisatie combineert reguliere sociale huurwoningen met zorgvastgoed, verspreid over heel Nederland. Dalfours scriptie onderzoekt de relatie tussen sociaaleconomische ongelijkheid en vastgoed, met een opvallende conclusie: er bestaat niet alleen kansenongelijkheid bij de start van het leven, maar ook bij het ouder worden. ‘Mensen in een lagere sociaaleconomische klasse leven gemiddeld minder lang en met meer gebreken. Daar moet het woningaanbod op inspelen.’
Tine-Loes Hemmes, directeur Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer
Als directeur vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer vindt Hemmes het fascinerend om met vastgoed bij te dragen aan hoe mensen wonen en samenleven. Haar scriptie introduceerde het ‘pre-beleggen’ van locaties: grond verwerven en exploiteren voordat deze tot ontwikkeling komt, om zo invloed uit te oefenen op gebiedsontwikkeling en placemaking. ‘Dura Vermeer past zo goed bij me, omdat samenwerken er in het DNA zit. We zoeken naar manieren om met partners vooruitgang te boeken, ook als het complex wordt.’
Peter van Velthoven, fiscaal jurist bij Holla Legal & Tax
Na tien jaar Zuidas koos fiscaal jurist Van Velthoven bewust voor een advocatenkantoor in het zuiden van het land, waar zijn roots liggen. Zijn focus ligt op vastgoedtransacties, fondsenstructurering en projectontwikkeling. Hij heeft een bijzondere interesse in projecten op het snijvlak van energie-infrastructuur en vastgoed. In zijn scriptie onderzoekt hij waarom batterijopslag in Nederland nog geen sluitende businesscase heeft, ondanks de groeiende behoefte door bijvoorbeeld netcongestie. ‘De vraag of batterijopslag juridisch en fiscaal als roerend of onroerend goed geldt, raakt direct aan de vastgoedsector. Het is een niche die snel groeit.’
Niels Donkervoort, transactiemanager bij NLV
‘Impactbeleggen kan leefbaarheid én rendement opleveren.’
Als transactiemanager bij NLV werkt Donkervoort aan vastgoedportefeuilles van pensioenfondsen. In zijn scriptie onderzoekt hij hoe institutioneel bezit de leefbaarheid van wijken kan verbeteren. ‘Er is al veel onderzoek gedaan naar de positieve invloed van koopwoningen, maar het effect van de midden- en vrijesectorhuur is onderbelicht. Mijn conclusie is dat deze categorie juist waardevol kan zijn voor zowel de belegger als de leefbaarheid van de buurt.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
