Europese beleggers in value-add vastgoed richten hun blik steeds vaker op niet-traditionele sectoren om de rendementen te behalen die ze gewend zijn, stelt Nabil Mabed, senior portfolio manager van de Europese value-add strategie bij PGIM Real Estate.
Beleggers hebben volgens Mabed momenteel met twee uitdagingen te maken. Ten eerste zijn de rentetarieven, ondanks recente ingrepen van centrale banken, nog altijd fors hoger dan tijdens de vorige vastgoedcyclus. ‘Dat beperkt het effect van hefboomfinanciering én verkleint de kans op waardegroei.’
Daarnaast zullen traditionele vastgoedcategorieën onvoldoende rendement opleveren om de ambitieuze doelen van value-add strategieën te realiseren, geeft Mabed aan. ‘Kernactiva zullen de komende jaren naar verwachting met zo’n 3,7% per jaar in waarde stijgen. Historisch gezien ging dat gepaard met bescheiden rendementen op niet-kernvastgoed.’
Om die reden verbreden value-add beleggers volgens hem hun horizon en richten ze zich minder op de gebruikelijke locaties en sectoren. ‘Ze kijken nadrukkelijker naar operationeel intensieve sectoren. Deze vereisen weliswaar specialistische kennis, maar bieden ook uitzicht op hogere rendementen.’
Focus verschuift
De focus verschuift daarmee van traditioneel verhuurd vastgoed, zoals kantoren, winkels, distributiecentra en huurappartementen, naar sectoren met een meer operationeel karakter. Denk aan hotels, studentenhuisvesting, co-livingconcepten, seniorenwoningen, selfstorage en colocatie datacenters. ‘Deze sectoren kennen sterke vooruitzichten voor huurgroei’, zegt Mabed. ‘Doordat je als belegger kunt investeren in het onderliggende operationele platform, is er extra opwaarts potentieel.’
Die trend tekent zich naar inzicht van Mabed ook af in de data: vorig jaar was al een kwart van alle investeringen gericht op operationeel vastgoed en zogeheten ‘land plays’ (grondposities met ontwikkelpotentieel), een forse stijging ten opzichte van het historisch gemiddelde van zo’n 15%.
Ook geografisch zijn value-add beleggers in beweging. Vooral Spanje en Italië winnen terrein, landen waar institutionele beleggers traditioneel minder actief waren. Mabed: ‘Noord-Italië en Spanje profiteren van een gunstige economische dynamiek, wat de rendementsverwachtingen ondersteunt. Bovendien zijn er in deze markten relatief veel assets te vinden die aantrekkelijk zijn vanuit waarderingsoogpunt en de mate van institutionalisering.’
