Conventionele huurders zoeken vaker flex-kantoren en vastgoedeigenaren zien de voordelen ervan. Dat merken ook Lex van Ingen en Ed Bouterse van flex-kantorenplatform Workthere.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
Er moest een fitnessruimte in het pand aanwezig zijn of op hooguit één minuut lopen. Anders zou het tech-bedrijf afhaken, waarvoor Ed Bouterse van Workthere begin dit jaar een flex-kantoor zocht. Met een afvaardiging van acht medewerkers bezichtigde de vastgoedadviseur verschillende gebouwen in Amsterdam, die aan vijf – door het voltallige personeel uit onderhandelde – eisen moesten voldoen. Die gym dus, een eigen kantoorverdieping, een veilige stalling plus oplaadpunten voor de elektrische VanMoofs, OV en horeca in de buurt én tot slot toestemming om tijdens werkuren het hondje van een van de softwareontwikkelaars mee te nemen.
Flex-kantoren hoeven geen anonieme kantoorgebouwen aan de rafelranden van de stad te zijn, met systeemwanden, vlekkerig projecttapijt, een koffieautomaat op de gang en goedkope werkplekken. ‘Vroeger was het een crisisproduct, nu is het een structureel onderdeel van de kantorenmarkt’, aldus Bouterse, hoofd van Workthere Europa. ‘Huurders willen geen legbatterij aan hokjes meer. Laatst nog sprak ik een ondernemer die als voorwaarde stelde dat minimaal 30% van de kantoorruimte uit community spaces bestaat.’
Zoveel noten op je zang terwijl je elk moment kunt vertrekken? Nou, nee. De vermelde huurprijzen op Workthere gaan uit van een eerste huurcontract van een jaar. Het tech-bedrijf met het hondje heeft inmiddels zelfs een contract afgesloten voor drie jaar.
Groeiend marktaandeel
De terugval door corona is meegevallen, vinden Bouterse en zijn collega Lex van Ingen, consultant bij Workthere Nederland. Vanaf het tweede kwartaal van 2021 zagen zij de flex-kantorenmarkt alweer herstellen. De werkplekken op het platform – waarmee Savills-label Workthere naar eigen zeggen de volledige Nederlandse flex-kantorenmarkt bestrijkt – bleven goed bezet. Alleen de vergaderruimten vonden minder gretig aftrek. Ook werd er scherper onderhandeld, met soms lagere huurprijzen tot gevolg. ‘Operators wilden zo hun bezettingsgraad op peil houden. Maar dat effect zien we nu alweer verdwijnen’, aldus Bouterse.
Hij heeft hoge verwachtingen. Tot 2030 kan het marktaandeel van flex-kantoren in Amsterdam wel eens groeien van nu ruim 6 naar 30%, voorspelt hij. Ook in Rotterdam en Almere – voor buitenlandse bedrijven een satelliet van Amsterdam – merkt hij dat de sector opstoomt. Het huidige marktaandeel verschilt per gebied, met Amsterdam als koploper met 6,3%. In bijvoorbeeld Utrecht bedraagt het marktaandeel van flex-kantoren 2,7% en in Rotterdam 2,2%.
Groei zit bij corporates
De huurders die Workthere begeleidt in hun zoektocht naar een flexibele kantoorruimte zijn grofweg in drieën te verdelen. Om te beginnen zzp’ers die een werkplek zoeken, met als betaalmodel vaak een abonnement of een soort strippenkaart. Dan MKB-bedrijven die met hun medewerkers in een eigen ruimte willen zitten. En als derde grote bedrijven. Zij zoeken werkplekken voor een deel van hun personeel, bijvoorbeeld voor de flexibele schil, voor projectteams of voor werknemers die incidenteel elders in het land hun laptop willen openklappen. Bij de grotere bedrijven zit de groei, aldus Bouterse. ‘Uit corporates komt meer business. Operators kunnen daaraan meer diensten verlenen, vaak in meerdere steden en voor langere tijd.’
De laatste paar jaar melden zich vaker grote partijen die voorheen conventioneel huurden, constateert Bouterse. Steeds vaker gaan zij niet voor flex uit onzekerheid over de bedrijfsresultaten of over de benodigde ruimte, maar om hun werknemers ter wille te zijn. Daarom zijn bij de selectie tegenwoordig ook vaker HR-managers betrokken, merkt Van Ingen. Als voorbeeld noemt hij een Belgisch bedrijf dat graag weg wil uit zijn wat ouderwetse kantoorgebouw. Het heeft besloten voortaan alleen nog flexibel te huren.
Wat volgens Bouterse in opkomst is, zijn ondernemingen die via een operator een verdieping willen huren inclusief alle bijkomende diensten, maar wel in de eigen huisstijl. Bij deze tussenvorm gaat het doorgaans om huurcontracten van meerdere jaren. ‘Ik verwacht dat dit ook een groeimarkt wordt.’
Eigen concepten
De beweging van noodzaak naar leuk(er), is ook te zien aan het aanbod. De grote spelers IWG en WeWork lijken voorzichtig wat terrein te moeten prijsgeven aan kleinere operators met eigen concepten, die zich concentreren op ontmoeten, een kruisbestuiving tussen professionals en een huiselijke sfeer die het thuiswerken tijdens corona weerspiegelt. De internationale aanbieder Mindspace is daarvan een voorbeeld. Van Ingen ging laatst langs bij een kennis die een werkplek huurt bij Fosbury & Sons in het monumentale voormalige Prinsengracht-ziekenhuis. ‘Zo fijn, ik zou daar kunnen wonen.’ Te vaak wordt in de vastgoedsector nog vanuit vierkante meters gedacht, vindt Bouterse. ‘Ik hoor te weinig over de softere aspecten, dat je werknemers aan het bedrijf wilt binden, ervoor wilt zorgen dat zij zich thuis voelen.’
Een werkplek in een flex-kantoor is natuurlijk wel duurder dan in een eigen kantoor. Houdt dat bedrijven niet tegen? Volgens Bouterse zijn de huurprijzen meestal helemaal niet hoger. Bedrijven delen faciliteiten als restaurants en vergaderzalen, maar ook receptiemedewerkers, schoonmakers en mensen die het community-gevoel onderhouden. ‘Je hoeft als bedrijf niets te investeren’, aldus Bouterse. ’Vroeger zei ik dat een flex-werkplek ongeveer anderhalf keer de prijs van een gewone werkplek kostte, maar inmiddels betwijfel ik of die überhaupt duurder is.’
Zeker product
Met de bezetting zit het volgens de mannen van Workthere wel goed, in de grote steden iets té goed zelfs. Van Ingen: ‘Als je 20 of 30 plekken zoekt in Amsterdam zijn er nu vijf opties, waarvan er twee nog moeten worden gerealiseerd. Zo’n 90–95% van de flexibele werkplekken is daar bezet.’ Voor wat extra aanbod zorgen kantoorverhuurders als NSI en Merin, die een deel van hun reguliere kantoren voorzien van flex-plekken. Voor de nodige reuring vragen zij operators een community te bouwen, waarvan ook de werknemers van de vaste kantoren kunnen profiteren.
Maar wat echt scheelt, is dat vastgoedeigenaren in flex-kantoren beginnen te geloven, zegt Bouterse. ‘Zij hielden voorheen vaak de boot af, maar zien nu dat het een zeker product is. Vroeger wilden zij het liefst een solide huurder die bij wijze van spreken honderd jaar bleef zitten. Nu geeft dat niet zoveel zekerheid meer. 50 bedrijven met wisselende contracten zorgen voor meer risicospreiding.’ De toenemende bereidheid van beleggers om daarbij managementovereenkomsten aan te gaan, waarbij zij delen in de winst, is volgens Bouterse veelzeggend. ‘Tien jaar geleden was dat niet te doen, toen moest je gewoon huur betalen. Nu wordt er meer samengewerkt.’ Een opsteker én een must voor de sector, die voor zijn welvaren afhankelijk is van gewilde locaties.
Flex-plekken
- In 2021 kostte een Amsterdamse flex-werkplek gemiddeld € 436
- In de rest van Nederland kostte een flex-plek gemiddeld € 283
- De huurkorting bedroeg in 2021 gemiddeld 9% (2020: 6%)
- De gemiddelde huurtermijn was 14 maanden
- Op Workthere staan 165 operators met wereldwijd 6018 flexibele werkplekken
Een greep uit de flexibele kantooraanbieders in Nederland
ADD Business Center
AllOfficeCenters (bemiddelaar)
Atoomclub (merknaam van HNK)
B.Amsterdam
Bink 36, Den Haag
Campus Offices
Colour Business Center
Deskfinder.nl (bemiddelaar)
Easy Offices, Alkmaar
Flexas (bemiddelaar)
Flexizone
FlexOffiz
Flexplek (bemiddelaar)
Flexspace (bemiddelaar)
Fosbury & Sons, Amsterdam
Frame Office
HNK (Het Nieuwe Kantoor, onderdeel van NSI)
IWG (International Workplace Group, van onder meer Regus, Signature, Spaces, TOO)
Mindspace, Amsterdam en Utrecht
MyOffice
Nest
Newday Offices
Offices for You
OfficeZ
Smart Office (onderdeel van Merin)
Synderella
Tauro
Gerelateerde artikelen:
