Met een model van Van Lanschot en Kempen Capital Management komen vastgoedeigenaren meer te weten over hun panden en de omgeving ervan. Dat kan leiden tot verrassende inzichten.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 25 februari 2022
Een combinatie van Van Lanschot (private banking) en Kempen Capital Management (specialist in vastgoedaandelen) genereert nieuwe research voor klanten op locatieniveau van vastgoedobjecten. David Leguit, senior private banker bij Van Lanschot, en Jorrit Arissen, co-head Real Assets van Kempen Capital Management, leggen uit wat de klant aan het nieuwe researchmodel kan hebben. Leguit begeleidt vermogende cliënten met vermogensvraagstukken.
Kempen is bekend om de analyse en handel in beursgenoteerde vastgoedfondsen. Tussen research, handel en advies staan Chinese Walls. Leguit: ‘Veel vermogenden investeren in vastgoed, anderen denken daar serieus over na. De afgelopen tijd was vastgoed een solide investering, is dat nog steeds zo? En wat zijn de alternatieven? Zulke vragen stellen mijn cliënten.’
Weinig transparantie
Voor private bankers is vastgoed een belangrijk gespreksonderwerp, aangezien de gemiddelde klant 25–33% van zijn vermogen in vastgoed geïnvesteerd heeft. Volgens Arissen wordt de vastgoedsector gekenmerkt door weinig transparantie en is subjectiviteit de norm. Terwijl het bij andere beleggingscategorieën algemeen bekend is dat je niet op emotie maar op ratio moet sturen, wordt bij de aankoop van panden juist vaak op emotie gestuurd, omdat objectieve data ontbreken. Daarom heb je bij deze beleggingscategorie specialistische kennis nodig.
Het begint met een studentenappartement voor de kinderen of een recreatiewoning in het buitenland, maar bijvoorbeeld ondernemers hebben ook een portefeuille met huurwoningen, winkels, kantoren en bedrijfsruimten. ‘Langzamerhand verandert de markt, investeerders moeten met een lager rendement genoegen nemen. Zo komen er nieuwkomers op de markt, met interesse in vastgoed.’ Door alle ophanden zijnde wetswijzigingen worden beleggers op zoek naar vastgoed gedwongen buiten de grote steden te kijken. Ook daar is het mogelijk vastgoed tegen een aantrekkelijke prijs te kopen, maar dan moet je wel de juiste tools hebben om mogelijke investeringen met elkaar te vergelijken en zo de meest interessante objecten te identificeren.
Leguit en Arissen volgen de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt op de voet. ‘We zien dat gemeentes strengere regels gaan stellen aan het kopen en vervolgens verhuren van appartementen. Op die manier willen ze de druk op de woningmarkt voor starters verlichten. Investeerders vragen zich – terecht – af wat zulke maatregelen voor hen betekenen. Bovendien worden er steeds hogere duurzaamheidseisen gesteld aan vastgoed. Als je flink moet investeren om gebouwen aan duurzaamheidseisen te laten voldoen, dan heeft dat ook gevolgen voor het rendement.’
20 mln datapunten
Van Lanschot kan gebruikmaken van de kennis en de jarenlange ervaring van de asset managers van Kempen Capital Management. Arissen: ‘We hebben het model dat we gebruiken bij de selectie van vastgoed voor institutionele partijen toegankelijk gemaakt voor relaties van de private bank. In een datagedreven model worden vastgoedobjecten beoordeeld op meer dan 20 mln datapunten per dag, met informatie over landelijke trends, macro-economische ontwikkelingen, cijfers over misdaad en werkgelegenheid en infrastructurele ontsluiting. Wij kunnen op postcode-niveau die datapunten uitlezen en komen zo tot een regioscore, een omgevingsscore en een straatscore. Die gegevens zetten we af tegen het landelijk gemiddelde, en op die manier krijg je een locatiescore, een getal tussen 1 en 100.’ Arissen heeft ervaring met het model opgedaan bij institutionele beleggers. Gebruikmakend van dit model wordt op dit moment wereldwijd voor circa € 4 mrd in vastgoed geïnvesteerd.
Verrassende inzichten
Die locatiescore is geen schoolcijfer. ‘Een hoge score betekent niet dat je een bepaald object moet kopen’, benadrukt Leguit. Net zomin is een lage score geen advies om te verkopen. De klanten moeten de inzichten uit het datamodel vooral verrassend vinden. ‘Wij zijn geen makelaars of taxateurs. Het model kijkt vooruit en daardoor biedt het verrassende inzichten, het zet mensen aan het denken over hun vastgoed en de toekomst ervan. Hoe verhoudt zo’n locatiescore zich tot de waardering van het vastgoed? Ik sprak met een klant over zijn bedrijfsgebouwen en residentieel vastgoed en de omgeving waar de panden stonden. Uit de analyse van ons datamodel kwam de beperkte werkgelegenheidsgroei in de regio naar boven. Dat zou op langere termijn impact kunnen hebben op de waardering van het vastgoed. De klant had hier nog niet bij stilgestaan.’
Leguit attendeert zijn relaties ook op andere beleggingen in de categorie real assets. ‘Veel mensen denken aan bakstenen, maar er is meer mogelijk. Investeren in landbouwgrond, met name van duurzame landbouwprojecten, kan een interessant alternatief zijn. Bovendien lever je daarmee een bijdrage aan de reductie van CO2, een actueel vraagstuk. Ook investeringen in projecten op het gebied van infrastructuur worden, dankzij speciale fondsen, beschikbaar en bereikbaar.’ Leguit meent dat deze investeringen over het algemeen iets meer liquide zijn dan directe vastgoedbeleggingen.
