Met twee afkortingen AI en ESG heb je de grote dossiers voor het vastgoed te pakken, bleek uit de door PWC georganiseerde bijeenkomst over trends, gesignaleerd door het ULI.
PWC zette de traditie voort om met moderator Pieter Hendrikse (ceo JLL Nederland) de resultaten van het voor de 22ste keer gehouden onderzoek ‘Emerging Trends in Real Estate Europe’ te laten toelichten door Lisette van Doorn, chief executive Urban Land Institute Europe. Zij vertelde dat de sector globaal iets positiever is dan vorig jaar. Zorgen zijn er vooral over stagnerende economische groei in Europa en cybersecurity. De zorgen over illiquiditeit van de markt en de rentekosten zijn echter afgenomen.
AI
De grote verandering ten opzichte van vorig jaar is artificial intelligence (AI). Bijna alle respondenten van vastgoedondernemingen verwachten dat AI de komende vijf jaar grote impact heeft op alle vastgoedgebieden. Over welke impact zijn de directeuren het echter nog niet eens. De één denkt dat AI zal voorspellen wanneer huurders vertrekken en waar bij vertrek hun belangstelling naar uitgaat. Vraag: zou AI hebben voorzien dat Van Lanschot Kempen ervoor koos om de Zuidas te verlaten en geeft AI uitsluitsel of CBRE terugkomt?
Plausibel is daartegen de voorspelling dat in de hotelsector AI voor hogere bezettingsgraden gaat zorgen en de kosten voor overbooking vermindert. Ook een kans: AI inzetten om voordeliger energie in te kopen. Property management kan met AI-prognoses voor energie en watergebruik een slag maken. Andere ceo’s zien AI vooral als een mogelijkheid om markten en deals beter te analyseren.
ESG
ESG werd door ULI in 2024 nog gezien als de belangrijkste factor om de markt te veranderen. Inmiddels legt een meerderheid van de ondervraagden uit het vastgoed de nadruk op de vraagzijde van klanten en financiële gezondheid van vastgoedbedrijven.
Het is duidelijk dat de E van ‘environmental’ even niet in de ‘top of mind’ van de bestuurders zit. Als reden zou de herverkiezing van Trump kunnen meespelen, maar dat komt niet in het rapport voor. Ceo’s hekelen de onduidelijkheid van ESG-regelgeving. Sommige ceo’s vinden dat allerlei stringente regelgeving niet past bij de onduidelijke toekomstverwachting. Wat nu wordt aangeduid als ‘sustainable’, kan over twintig jaar heel anders worden ervaren.
De druk om vooruitgang op ESG-beleid te boeken verschilt ook met vorig jaar. Toen waren het de beleggers die aandrongen op ESG-beleid bij vastgoedbedrijven. Voor Nederland geldt dat voor APG en PGGM onverminderd, maar Angelsaksische collega’s zijn minder stringent en willen alle aandacht voor rendement en risico. Net als vorig jaar zitten de huurders heel verschillend in de ESG-wedstrijd.
Hot topics
Jaarlijks wordt ook gevraagd in welke vastgoed-deelmarkten geld het beste kan worden belegd. Dit keer waren datacenters, nieuwe energiesystemen, studentenhuisvesting, logistiek en residentieel de hot topics. Opnieuw geen interesse in de traditionele motoren achter onroerend goed: winkels en kantoren.
Uit het ULI-onderzoek blijkt dat de meeste investeerders niet kijken naar landen in Europa, maar naar steden. Londen staat daarbij steevast op de eerste plaats, deze keer gevolgd door Madrid en Parijs. Amsterdam zakte van 5 naar 6. De interesse in steden lijkt los te staan van de economische prestaties van landen. Zo waarschuwde PWC-topeconoom prof. Barbara Baarsma op het ULI-feestje voor de geringe stijging van de arbeidsproductiviteit van veel Europese landen, met Spanje als dieptepunt, wat de interesse in Madrid tegenspreekt. En hoewel Duitsland het economisch gezien minder doet dan Nederland, staan Berlijn en München boven Amsterdam.
Tip van ULI: groeiend vertrouwen in centraal-Europese steden: Warschau, Wenen en Praag. Dat staat dan weer haaks op de toenemende dreiging vanuit Rusland.
Wensdenken wordt afgestraft
Baarsma gaf de ULI-bijeenkomst extra inhoud door te laten zien hoe inflatie zich op de lange termijn ontwikkelt (naar 3%) en besprak de effecten van de toenemende onzekerheid over het overheidsbeleid. Wensdenken zal worden afgestraft door de realiteit, terwijl de uitgaven voor zorg en klimaat zullen toenemen.
