Jurn Hoeksema: ‘URW stopt nagenoeg met ontwikkelen’

De kans dat Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nog een winkelcentrum van formaat ontwikkelt is nihil volgens Jurn Hoeksema. Hij is als coo North Europe onder meer verantwoordelijk voor Nederland. De staf van URW is uitgedund sinds de oplevering van Westfield The Mall of the Netherlands in Leidschendam. ‘De ontwikkelingsportefeuille bedroeg in het verleden € 8 mrd. Daarvan is nog hooguit € 400 mln over’, aldus Hoeksema op een studiebijeenkomst van de IVBN. Zijn uitspraken zijn opmerkelijk, omdat de winkelbelegger/-ontwikkelaar in het verleden juist scoorde door het hele proces van ontwikkelen, beleggen en managen van retail in eigen hand te houden.

Mall-specialist

Met bijna € 50 mrd assets under management is URW veruit de grootste mall-specialist ter wereld. Unibail-Rodamco kreeg die positie door de overname van Westfield, met roots in Australië. Westfield geldt als de uitvinder van de shopping mall en als de benchmark voor iedereen die zich wil bekwamen in winkelontwikkeling. Daarom wordt de naam Westfield ook gekoesterd op de burelen van het Franse Unibail met de Nederlandse Rodamco-roots.

Uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL blijkt dat URW niet weet te profiteren van het marktleiderschap. De rendementen (net initial yield) zijn slechter dan die van de concurrentie. De grootste concurrent Klépierre, voortbordurend op het Nederlandse Corio en met in Nederland onder meer Hoog Catharijne, scoort de laatste jaren beter. Klépierre kwam in het eerste half jaar uit op een rendement van 5,9%, tegen 5,5% voor URW. Ook in 2022 en 2023 scoorde Klépierre gemiddeld 0,5% hoger.

In Nederland noteert ook Wereldhave aanzienlijk hogere rendementen – ruim 1% meer dan URW –, terwijl deze winkelbelegger vroeger gold als het lelijke eendje naast zwaan URW. Wereldhave nam winkelcentra over die URW niet meer de moeite waard vond. Daar heeft Wereldhave een prijs voor moeten betalen, maar inmiddels lijken de rollen omgedraaid, iets wat analisten twee jaar geleden niet voor mogelijk zouden hebben gehouden. Eén positief feit valt nog wel te melden: URW scoort hoger dan Vastned, een winkelbelegger in high streets.

Overlevingsstrategie

URW zou echter URW niet zijn als het geen uitvoerige overlevingsstrategie had geformuleerd, waardoor het bedrijf ook in de toekomst relevant kant blijven. URW heeft een duidelijke ESG-strategie en loopt voorop met marketinganalyse en AI. Hoeksema liet ook een analyse zien van het groeipotentieel binnen shopping malls. Het draait in volgorde van groei om entertainment, fitness, food & beverage en health. De categorie ‘fashion’ blijft ver achter. De verschrompelde ontwikkelingspijplijn van € 400 mln – op een totale portefeuille van € 5 mrd – richt zich op kleinere ontwikkelingen in de segmenten met de grootste groei.

Het is niet zo dat Hoeksema geen verstand heeft van ontwikkelingen. Hij heeft in het verleden gewerkt bij Multi Vastgoed – eens de grootste winkelontwikkelaar van Europa. Hij kent dus het klappen van de zweep op het gebied van projectontwikkeling als geen ander, maar hij ziet zijn baas URW niet meer terugkeren in de ‘driver’s seat’ op het gebied van ontwikkeling. ‘Als wij herontwikkelingen doen, zullen wij dat altijd doen met lokale partners.’

Te kleine winkels

Bij The Mall of the Netherlands is nog ruimte voor een ontwikkeling (met mogelijk woningen), maar Hoeksema vertelt dat er geen concrete plannen zijn. Wel kijkt hij kritisch naar URW-winkelcentrum Amstelveen. ‘Wij zijn tot de conclusie gekomen dat de winkels daar veel te klein zijn voor de opgave van morgen. De gemiddelde omvang van de winkels is 500 m², terwijl wij voor de toekomst uitgaan van minstens 1000 m².’

De vraag of de transformatie een klus wordt voor URW of voor een toekomstige nieuwe eigenaar, zal pas worden beantwoord wanneer de handtekeningen zijn gezet. URW is niet alleen de koers van projectontwikkeling aan het veranderen.

De macht van URW

Tussen de regels door is ook te beluisteren dat het concept van URW om winkelcentra te managen als een warenhuis, scheurtjes vertoont. Aan de ene kant wordt jaloers gekeken naar dat concept, liet retail-routinier René Vierkant (van advieskantoor Vierders) op de IVBN-bijeenkomst doorschemeren. Hij adviseert gemeenten en retailers om winkelgebieden te revitaliseren en wordt vaak ingezet wanneer die pogingen mislukt zijn. Dat komt dan vaak door versnipperd eigendom of onvoldoende managementcapaciteit.

Dat probleem heeft URW niet, aldus Hoeksema. URW is als eigenaar en exploitant aan zet en weet alles van de bezoekersstromen en de performance van de huurders. De macht van URW ten opzichte van de retailers heeft echter ook een keerzijde, betoogde een toehoorder uit het publiek. URW wordt gezien als ‘arrogant’. De tijd dat URW zelfs grote ketens dicteerde, is volgens Hoeksema echter voorbij. Hij beloofde de zaal een luisterend oor.

Schaduwkant

Die houding zal ook samenhangen met de verandering in het retail-landschap. URW is afhankelijk van een paar succesvolle ketens, zoals Zara (vorig jaar 226 nieuwe winkels) en H&M (129 nieuwe winkels).

In Nederland ligt dat anders. Hier zijn ook succesvolle ketens, maar daar is in de media weinig aandacht voor, aldus Peter Koppers (directeur van het Achmea Retail Fund van € 0,9 mrd) op de IVBN-studiebijeenkomst. Koppers noemde onder meer Cotton Club (39 nieuwe winkels), Levi’s (28) en Wibra (27). Ook URW meldde onlangs trots dat Wibra huurt in de Mall of the Netherlands. Deze medaille heeft ook een schaduwkant: als je voor de beleving van je centrum afhankelijk wordt van Wibra, dan lijkt er iets mis.

Ook bij expanderende ketens wisselen zon- en schaduwkanten elkaar af. Zo ontwikkelt Zara de grootste winkel van Europa in Rotterdam. Dat is een bijzondere felicitatie waard voor eigenaar Redevco (en daarmee ook voor de uitstekend ingevoerde IVBN-dagvoorzitter Brigit Gerritse, head of research en strategie van deze belegger). Tegelijk sluit Zara winkels in Leeuwarden en Amersfoort, omdat deze steden te klein zijn. Als die steden al te klein zijn, dan staat de binnensteden in Nederland nog veel leed te wachten. Je kunt blij zijn met de komst van Fashion Tiger, maar tegelijk is het zuur dat het bij drie winkels in Nederland zal blijven. Patagonia beperkt zich zelfs tot één winkel.

Per saldo is de conclusie dat een onverdeeld positief retail-verhaal (nog) niet lukt. Wel duiden de laatste wereldwijde statistieken van Inrev (niet-genoteerd vastgoed) op een outperformance voor retail.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 25 oktober 2024