De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in oktober 11,5% hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Het groeitempo neemt sinds juli wel geleidelijk af en deze lijn zet door in de komende jaren, schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.
Over heel 2024 stijgen de huizenprijzen naar verwachting van RaboResearch met 8,8%, gevolgd door een plus van 9,2% in 2025 en een stijging van 6,0% in 2026. De betaalbaarheid van koophuizen daalt omdat de huizenprijzen sneller stijgen dan de lonen en de leenruimte.
Lonen houden huizenprijzen niet bij
Terwijl het woningaanbod achterblijft, groeit de vraag naar koophuizen nog altijd, zegt woningmarkteconoom Stefan Groot. “Dat komt door de bevolkingsgroei en doordat de lonen flink zijn gestegen. Bovendien telt een studieschuld minder zwaar mee bij een hypotheekaanvraag, zijn de hypotheekrentes wat gedaald en kunnen alleenstaanden met een voldoende hoog inkomen volgens de leennormen 16.000 euro extra lenen. Potentiële huizenkopers kunnen daardoor meer bieden voor een woning.”
Op dit moment stijgen de huizenprijzen sneller dan de loonontwikkeling en de toename van de leenruimte, gaat de econoom verder. “Onder de streep verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen daardoor. En dat zorgt ervoor dat vraag en aanbod langzaamaan meer in evenwicht komen met als gevolg dat de prijsgroei afneemt. We gaan ervan uit dat de huizenprijsgroei de komende jaren meer in lijn komt met het tempo waarin de lonen stijgen.”
Uitpondgolf
Als gevolg van beleid dat woningmarktbeleggers ontmoedigt, hebben particuliere en institutionele verhuurders in de eerste drie kwartalen van 2024 15.000 huurwoningen verkocht aan bewoners, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster.
Groot: “Dit gebeurde ruim anderhalf keer zo veel als in dezelfde periode een jaar eerder. Een groep die waarschijnlijk profiteert van deze uitpondgolf zijn huizenkopers jonger dan 35 jaar. Onder deze groep steeg het aantal transacties; zij kochten vooral meer appartementen. Ondanks de grote zorgen over de positie van jongvolwassenen op de koopwoningmarkt, is nog altijd meer dan de helft van alle huizenkopers een 35-minner. Sommige van hen krijgen wellicht financiële hulp van hun ouders. Anderen hebben op nog jongere leeftijd al een woning gekocht, waardoor ze nu profiteren van overwaarde.”
Landelijke regio’s aantrekkelijker
De groei van de huizenprijzen verschilt volgens groot sterk per regio. “In Zeeuws-Vlaanderen voorzien we voor 2024 een prijsgroei van 4%, terwijl we voor Delfzijl en omstreken en Utrecht uitgaan van 12%. Volgend jaar stijgen huizen aan de randen van het land én in Flevoland waarschijnlijk het hardst in prijs. Een verklaring hiervoor is dat regio’s met goedkopere woningen winnen aan aantrekkingskracht nu de betaalbaarheid onder druk staat.”
Voor het lopende jaar voorziet RaboResearch 204.000 woningverkopen, 22.000 meer dan in 2023. In 2025 wisselen naar verwachting 198.000 woningen van eigenaar, gevolgd door 192.000 in 2026. Groot: “De afname in transacties hangt samen met de achterblijvende nieuwbouw. Inmiddels stijgt het aantal woningen in aanbouw wel, dus dat stemt hoopvol.”
Gerelateerde artikelen:
