Er liggen her en der nog wat beren op de weg, maar de eerste tekenen van een broos herstel op de mondiale kantorenmarkt zijn er. Jamestown, de wereldwijde vastgoedinvesteerder in iconische kantoorlocaties, ziet de verschillen in rendement tussen A- en B-locaties toenemen.
Voor Gijs Molenaar was 2024 persoonlijk ook een bijzonder jaar. Hij verruilde de Britse vastgoedinvesteerder Henderson Park voor het Amerikaanse Jamestown, in Nederland vooral bekend als eigenaar van het Groot Handelsgebouw in Rotterdam en het Schinkel District in Amsterdam. Molenaar: ‘Ik was in 2016 de vijfde persoon die werd aangenomen door Nick Weber. In de jaren daarna bouwden we uit het niets een pan-Europese een value-add en strategisch opportuun portofolio op, met vooral hotels en logistiek. Begin dit jaar begon Henderson te verkopen. Dat was voor mij een natuurlijk moment om over te stappen naar Jamestown, waar ik behalve asset manager ook co-head Europe ben. Hoewel beide bedrijven raakvlakken hebben, stroopt Jamestown bij het herpositioneren van gebouwen meer zelf de mouwen op.’
Zijn standplaats blijft Londen, waar naartoe hij in 2012 vertrok, toen hij nog werkzaam was voor Redevco. ‘De periode van de Olympische Spelen tot aan de Brexit was een heel mooie tijd om in Londen in het vastgoed te zitten. Er kwam alleen al als uitvloeisel van de Spelen zo’n € 26 mrd aan buitenlandse investeringen binnen.’
Undermanaged assets
Bij Jamestown ligt de focus vrijwel volledig op het realiseren van inspirerende werkplekken. Ook Molenaar heeft de visie op kantoorwerk sinds de coronacrisis zien veranderen. ‘Wel zien we nu steeds meer corporates die hun mensen weer naar binnen halen. Vier of soms zelfs vijf dagen per week op kantoor is vaak weer verplicht. Al denk ik niet dat het weer helemaal wordt zoals vroeger; bedrijven hebben minder meters nodig en focussen zich met hun locatiekeuze vooral op kantoren van hoge kwaliteit die gunstig gelegen zijn, bijvoorbeeld ten opzichte van het openbaar vervoer.’
Vanuit het perspectief van een belegger als Jamestown kan het aantrekkelijk zijn om in te stappen in de huidige markt, in het bijzonder in goed gelegen assets die undermanaged zijn en waarbij de voorziene huurstroom opweegt tegen de investeringen die nodig zijn om het pand te verwerven en up-to-date te maken. Met name de kantorenmarkt in Londen laat op dat vlak veel beweging zien, gedreven door huurders die een kwaliteitssprong willen maken in hun huisvesting. ‘Een mooi voorbeeld vind ik de verhuizing van HSBC van Canary Wharf naar de City. Zij maken hiermee een mooie stap naar een gebouw dat duurzamer is en meer aansluit bij wat werknemers willen. Er liggen op dezelfde manier nog heel interessante opties.’
Amerika blijft achter
Het herstel van de kantorenmarkt loopt in Amerika nog wat achter, al wordt de Amerikaanse kantorenmarkt volgens Michael Phillips, president van Jamestown, vaak verkeerd begrepen. ‘Hoogwaardige kantoorruimtes met goede voorzieningen, levendige omgevingen en de beste ESG-referenties presteren ook hier nog steeds goed. Wij geloven dat dit de komende jaren steeds vaker zal voorkomen en hebben een goede uitgangspositie, omdat het creëren van dergelijke omgevingen is wat wij doen.’
Hij wijt het langzamere post-coronaherstel van de Amerikaanse kantorenmarkt in zijn algemeenheid aan een andere manier van forensen. Het woon–werkverkeer in de VS is vaak langer en lastiger vergeleken met dat in grote steden in heel Europa, waar de cultuur van fietsen en openbaar vervoer sterker is, net als robuuste openbaarvervoersystemen. Hoewel de lange reistijden de terugkeer naar kantoor in de VS hebben belemmerd, wordt de waarde van persoonlijk contact weer steeds meer erkend. Steeds meer grote bedrijven keerden dit jaar terug naar vier en vijf dagen op kantoor en dat zal volgend jaar toenemen. Molenaar: ‘Wij willen graag dat personeel vier dagen naar kantoor komt, maar we merken dat met name jonge talenten zelf aangeven dat zij liever vijf dagen willen komen, omdat ze dingen willen leren.’
Groot Handelsgebouw
De voornaamste asset van Jamestown in Nederland is het Groot Handelsgebouw in Rotterdam, een gebouw dat volgens Molenaar al helemaal is ingesteld op de post-corona manier van kantoorwerk. Molenaar: ‘De ligging is natuurlijk optimaal, pal naast Rotterdam Centraal. Daarnaast kunnen we door de ruime vloeren en de flexibele kolommenstructuur goed inspelen op vrijwel iedere vraag. We zijn nog niet klaar met het optimaliseren; op dit moment activeren we de retail in de plint en zijn we bezig met een rooftopplan, waarbij zelfs het heropenen van de voormalige bioscoop Kriterion een optie is. Het Groot Handelsgebouw biedt gebruikers veel meer dan een standaard A-kwaliteit kantoor.’
Hij beschouwt Rotterdam als de motor van de Nederlandse economie, wat volgens hem zorgt voor een aanhoudende vraag naar kantoorruimte. ‘Rotterdam is goed gepositioneerd voor start-ups en scale-ups uit binnen- en buitenland, in het bijzonder als klimaathoofdstad. Dat trekt ook weer grotere bedrijven. Daar komt bij dat nog altijd een flink deel van de kantorenvoorraad verouderd is. Vaak stappen oude eigenaren uit, omdat ze zelf niet meer de stap richting verduurzaming willen maken, het geld er niet voor hebben of gewoon willen cashen. Dat zit echter wel verdisconteerd in een lagere prijs, waardoor er een capex uitrolt die over de looptijd van de investering uit kan, in samenhang met de huurinkomsten.’
Remmende voorsprong
Dat geldt op dit moment volgens hem minder voor Amsterdam. ‘De prijs voor commercieel vastgoed is daar recht evenredig omhoog geschoten met de prijs voor woningen. Dat zorgt voor een te grote kapitaalbehoefte als je wilt transformeren of verduurzamen. Dit patroon zie je overigens ook in andere Europese steden, zoals Madrid en Frankfurt. Daar waar de economie en de woningmarkt het snelst zijn aangetrokken, geldt nu de wet van de remmende voorsprong.’
Gelet op de oplopende capex zal Jamestown in 2025 in ons land, waar het ook actief is in Leiden en Utrecht, selectiever zijn bij het oppikken van nieuwe grote projecten. ‘We zitten niet helemaal stil en kijken wel naar mogelijke verdichting op plekken waar we al bezit hebben.’
Hij voorziet in 2025 wel voor het deel van de kantorenmarkt dat op A-locaties ligt een herstel van het rendement. ‘De vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte in combinatie met een hoge rente stuwt de waarde ervan omhoog. Voor kopers van nieuwe kantoren kan dat problematisch zijn. Wij hebben dat probleem niet, omdat we als private-equity partij voor de lange termijn gecommitteerd zijn aan onze assets. In termen van rendement is het realiseren van een stabiele stroom aan toekomstige huurinkomsten voor ons veel belangrijker. Omdat wij een meer direct betrokken asset manager zijn, zijn we daar goed op toegerust. In zijn algemeenheid denk ik dat de verschillen tussen kantoren op A- en B-locaties alleen maar groter zullen worden.’
President Trump
Het – opnieuw – aantreden van Donald Trump als president van Verenigde Staten zal volgens Phillips niet direct tot een schokgolf in vastgoed leiden. ‘Economen verwachten dat 2025 een overgangsjaar zal zijn, dus we zullen waarschijnlijk niet de onmiddellijke impact van eventuele beleidswijzigingen zien’, aldus Phillips. ‘Wel liggen potentiële gevolgen voor commercieel vastgoed op de loer. Er zijn op dit moment zoveel variabelen dat het te vroeg is om de impact echt te voorspellen, maar beleidswijzigingen op het gebied van tarieven en immigratie zullen in alle sectoren binnen en buiten de grenzen van de VS voelbaar zijn.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 13 december 2024
