Verduurzaming van logistiek vastgoed is geen ver-van-mijn-bed-show voor eigenaren en eindgebruikers. Niets doen is volgens Coert Zachariasse, directeur van Delta Development, geen optie.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
‘Ik kan me nog als de dag van gisteren herinneren dat ik voor het Delta-gebouw op bedrijventerrein Amstelwijck in Dordrecht voor heel veel geld de inrichting aan het bestellen was toen de eerste berichten kwamen dat zakenbank Lehman Brothers was omgevallen’, vertelt Zachariasse vanuit het hoofdkantoor van Delta Development op Park 20|20 in Hoofddorp, op een steenworp afstand van luchthaven Schiphol.
Zachariasse zou met zijn bedrijf zelf de hoofdhuurder worden van het pand. ‘Mijn vader, gepokt en gemazeld bij bouwbedrijf Van Wijnen, raadde mij op dat moment af die investering te doen. Voor Delta Development was het wel een keerpunt: uiteindelijk is het gebouw er wel gekomen, maar wij hadden inmiddels besloten ons vanaf een nieuwe locatie in Hoofddorp volledig te gaan focussen op waar we goed in zijn: cradle-to-cradle vastgoed.’
Oorlog als katalysator
De vergelijking tussen de financiële crisis van 2008 en de huidige periode is snel gemaakt, erkent Zachariasse. ‘Maar toch is er een essentieel verschil. De klap in 2008 kwam voor de meeste mensen totaal onverwacht. Op dit moment komen er ontwikkelingen samen die al langere tijd gaande waren, en waarbij eerst corona en nu de oorlog in Oekraïne als katalysator werken.’
De bouwprijzen zijn in een jaar tijd met 30% toegenomen; dat veroorzaakt een enorme druk op de markt. En daar zijn de gevolgen van de oorlog nog nauwelijks bij gerekend, zegt Zachariasse. ‘Ook zorgt de stijgende rente ervoor dat banken wat minder happig worden op vastgoedfinanciering, zeker als het om nieuwbouw gaat. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de energiekosten en leveringsonzekerheid van belangrijke bouwmaterialen. Het zorgt ervoor dat je nu als ontwikkelaar soms drie dagen een discussie over prijsstijgingen aan het voeren bent. En natuurlijk wil je als opdrachtgever het liefst vasthouden aan eerder gemaakte afspraken, maar uiteindelijk is het in het belang van de hele keten dat projecten van de grond getild kunnen worden. Dat kan alleen als je samen oplossingen gaat zoeken en soms ook samen water bij de wijn doet.’
Rek uit woningbouw
Zachariasse, die zich met Delta uitsluitend richt op logistiek vastgoed, constateert dat de crisis in het ene vastgoedsegment harder toeslaat dan in het andere. ‘Bij de woningbouw is de rek er onderhand wel uit. Niet alleen aan de kostenkant, maar ook aan de opbrengstenkant. Door de stijgende rente komt de betaalbaarheid van woningen bij de alsmaar stijgende prijzen verder onder druk te staan.’ Hij verwacht dan ook dat verschillende woningbouwprojecten die dit jaar zouden beginnen voorlopig niet doorgaan.
Hij denkt dat er bij kantoren nog wel wat huurgroei op toplocaties inzit, maar dat dit minder geldt voor de perifere locaties. ‘Transformeren naar woningen is – ook in het licht van de forse kostenstijgingen – lang niet altijd een optie, omdat je met je financiering toch een stukje onder water komt te staan. Dat laatste raakt ook de herontwikkeling van winkelpanden, terwijl dit wel hard nodig is, gelet op het veranderende winkellandschap.’
Near sourcing
Logistiek vastgoed is volgens Zachariasse op dit moment vanuit beleggersperspectief de meest crisisbestendige asset class. ‘Dat heeft aan de ene kant te maken met de schaarste van de grond en aan de andere kant met de aanhoudend hoge vraag. Corona heeft e-commerce en daarmee ook de vraag naar logistiek vastgoed versneld. De geopolitieke onrust van dit moment heeft ervoor gezorgd dat bedrijven van just-in-time-delivery zich nu ook richten op near sourcing. Je bent minder kwetsbaar als je zelf een buffer hebt. Dus willen bedrijven grotere voorraden aanhouden, zodat hun productieproces niet in gevaar komt, en daar hebben ze ruimte voor nodig. Voor opslag, maar steeds vaker ook voor assemblage.’
Customized spijkerbroeken
Zachariasse constateert dat de vraag vanuit de eindgebruikers snel aan het veranderen is. ‘Eindgebruikers zijn veel meer op zoek naar autonomie, naar opslag, distributie en productie op locaties waar ze zichzelf kunnen bedruipen. Terwijl voorheen distributie centraal stond, is er nu een value-add component. Neem het grote distributiecentrum voor Levi’s dat we ontwikkelen in Duitsland. Daar worden de spijkerbroeken ook gecustomized voor specifieke doelgroepen. Als individuele consument kan ik dan bijvoorbeeld een speciaal label kiezen of aangeven op welke specifieke plekken ik ‘slijtageplekken’ in mijn broek wil laten aanbrengen. Daar zit ook een andere rationale achter: het standaardwerk in een distributiecentrum wordt steeds meer geautomatiseerd, terwijl er meer ruimte ontstaat voor hoogwaardiger werk.’
Dit zorgt ook voor een snelle toename van de vervangingsvraag in logistiek vastgoed. ‘Sommige panden die er nog maar een paar decennia staan voldoen nu al niet meer, als gevolg van bijvoorbeeld andere hoogte-eisen.’ Ook een hoogwaardige en gezonde werkplek is onderdeel geworden van de huisvestingsstrategie. ‘Enerzijds als gevolg van hoogwaardiger werk, maar anderzijds ook als gevolg van de grote krapte op de arbeidsmarkt. Je zult je ook met je werkplek moeten onderscheiden om de juiste – en voldoende – mensen aan te trekken.’
Zachariasse verontschuldigt zich bijna voor de maatschappelijke visie die hij daarna verkondigt. ‘We zitten een systeem dat niet houdbaar is. Op allerlei terreinen wordt steeds meer expliciet dat we meer verbruiken aan grondstoffen en energie dan wat verantwoord is en wat we kunnen hernieuwen. Dat geeft frictie.’
Stikstofkwestie
Frictie is er in de logistieke sector al door de zogeheten verdozingsdiscussie, waarbij burgers steeds vaker te hoop lopen tegen distributiecentra die op ieder willekeurig bedrijventerreintje lijken op te poppen. Maar de sector ontkomt natuurlijk ook niet aan de stikstofkwestie: je moet er milieuruimte voor creëren. ‘Ik begrijp die discussies, en ze zijn terecht. We moeten zuinig omgaan met de beperkt beschikbare ruimte in stedelijke omgevingen en elke plek veel zorgvuldiger gaan benutten. En het kan ook efficiënter, duurzamer en verantwoorder. Denk bijvoorbeeld aan dubbel gebruik van ruimte door onder het maaiveldniveau te bouwen en het dak te gebruiken voor bijvoorbeeld de aanleg van een park of een sportveld. Dan houd je op andere plekken ruimte over voor andere functies, zoals woningbouw.’
Een groot deel van de discussie over de duurzaamheid van de bebouwde omgeving gaat nu nog over gebruik van energie en uitstoot van CO2. Onderzoek van PropertyNL en Clappform bracht onlangs aan het licht dat kantooreigenaren ook op die paramaters sturen bij de verplichte upgrade van hun panden naar label C voor 1 januari 2023. Veel zonnepanelen op het dak dus, en desnoods wordt er duurzame stroom bij de buren ingekocht.
Met het principe om duurzame stroom te delen vindt Zachariasse in principe niets mis. ‘Stroom die je zelf niet gebruikt en aan de buren levert, is ook winst. Op Park 20|20 maken we ook gebruik van één WKO-installatie. Het probleem met zelf energie opwekken is echter dat het netwerk er niet op is ingericht. Daarom bouwen wij op Schiphol Trade Park het project Hello World, dat volledig zelfvoorzienend is op energiegebied.’
Embedded CO2
Problematischer vindt Zachariasse dat de CO2-uitstoot van materialen niet of nauwelijks wordt meegewogen, ook bij de logistieke centra die het beste scoren op het vlak van duurzaamheid. ‘Ja, er wordt gekeken naar wat de uitstoot is bij de bouw en wat een gebouw uitstoot als het er staat, bijvoorbeeld door het energieverbruik. Maar 75% van de CO2-uitstoot tijdens de levensduur zit daar helemaal niet in, die zit embedded in de bouwmaterialen die zijn gebruikt.’
Om dit te ondervangen werkt Delta Development met de proptech start-up WiseBrick aan een model dat werkelijk voor ieder onderdeel van een vastgoedobject kan aangeven wat de CO2-belasting is en deze doorrekent voor de lange termijn. ‘Ook bij gebouwen die wij realiseren is de embedded CO2 juist in de eerste jaren relatief groot. Maar door bij je materiaalkeuze te sturen op duurzaamheid en hergebruik verlaag je die CO2-footprint juist op de langere termijn. Circulariteit is de sleutel om je CO2-footprint terug te brengen. Het vergt in eerste instantie een iets grotere investering en meer aandacht dan het neerzetten van een platte hal, maar tegenover die investering staat dat je pand op de lange termijn misschien drie keer zoveel waard is ten opzichte van de goedkoper gerealiseerde variant, die dan als afgeschreven kan worden beschouwd.’
Portland-cement
Elk gebouw dat Delta neerzet is al zelfvoorzienend qua energieverbruik en het streven is dat de gehele portefeuille binnen 10 jaar echt CO2-positief is, inclusief de CO2-impact van de bouw en de materialen. ‘Dat is overigens nog behoorlijk lastig. We hebben bijvoorbeeld te maken met eisen waaraan we moeten voldoen die haaks staan op onze ambities in het terugdringen van CO2. Zo zijn we voor het beton voor de vloeren verplicht te werken met bepaalde betonmixen met veel zogeheten portland-cement, terwijl er andere mixen zijn waarmee we heel veel CO2 kunnen besparen. Er is op dat vlak nog veel winst te behalen.’
Daarnaast noemt Zachariasse hoogwaardig design en natuurinclusief bouwen belangrijke instrumenten om de CO2-ambitie van Delta te realiseren. ‘Als je je realiseert hoeveel CO2 je verbruikt om iets nieuws te bouwen, dan is de eerste winst ervoor te zorgen dat het gebouw zo lang mogelijk relevant blijft; iets moois wil je bewaren, iets lelijks niet. Het is gekkenwerk dat we nu al weer gebouwen afbreken die we 30 jaar geleden gebouwd hebben.’
Emissierechten
De keuze voor duurzame logistiek en bedrijfsruimte betekent volgens Zachariasse winst voor het milieu en de planeet en – op de lange termijn – een hogere waardering van het vastgoed. ‘Niets doen is echt geen optie meer. Ook in de zakelijke markt kijken eindgebruikers naar de impact van de eigen productieketen op het imago en de reputatie. Vastgoed is daar onderdeel van. Maar ook vanuit risicoperspectief is het iets waarmee je als ondernemer maar beter rekening kunt houden. Voor grote CO2-uitstotende bedrijven gelden nu al emissierechten op het vlak van CO2-uitstoot. Het ligt in de lijn der verwachting dat er ook voor andere bedrijven al dan niet verhandelbare CO2-rechten komen. Als je CO2-uitstoot op pandniveau beperkt is, begin je al goed. Daarmee voorkom je dat het budget van je bedrijf uiteindelijk op is en er op grond van de regelgeving geen activiteiten meer kunnen plaatsvinden.’
Internationale belegger koopt Hello World van Delta en VolkerWessels
Een internationale belegger heeft de duurzame logistieke hub Hello World op Schiphol Trade Park in Hoofddorp overgenomen van ABC Squara A, een joint venture van VolkerWessels Logistics Development en Delta Development. Het betreft een duurzaam ontworpen logistieke hub van in totaal 46.953 m² volgens de cradle-to-cradle filosofie met herbruikbare, niet-giftige materialen. Het gebouw bestaat uit acht flexibele, vrij indeelbare units van 5000–6000 m² met ruimte voor warehousing en value-added logistiek, productie en representatieve kantoorruimte.
VolkerWessels Logistics Development en Delta Development blijven verantwoordelijk voor de verhuur van het project, waarvan de eerste fase eind juli 2022 wordt opgeleverd.
Focus op duurzame logistiek
Eind 2020 besloot Coert Zachariasse het toch al bescheiden aandeel van Delta Development in kantoren en residentieel vastgoed af te bouwen. De focus kwam vanaf dat moment volledig te liggen op de ontwikkeling van duurzaam en cradle-to-cradle geoptimaliseerd logistiek vastgoed.
Met dat doel voor ogen trok Delta ook een andere samenwerkingspartner aan: fondsbeheerder Elliot. ‘De verlegging van onze focus brengt ook met zich mee dat we als ontwikkelaar vaak langduriger samen optrekken met onze opdrachtgever. We worden zelf ook meer een belegger, omdat we een voortrekkersrol willen pakken. Dat laatste kunnen we ook door de joint venture met Elliot. Dit moet binnen tien jaar leiden tot een portefeuille met uitsluitend carbonpositieve logistieke gebouwen. Circulariteit via het cradle-to-cradle principe is de sleutel naar CO2-positief vastgoed. Zowel waar het de operatie van het gebouw betreft als de in de materialen opgeslagen CO2.’
Van de beoogde dealflow van € 750 mln aan cradle-to-cradle (last-mile) logistiek waarover Zachariasse medio vorig jaar met PropertyNL sprak, is in binnen een jaar tijd al ruim € 566 mln gerealiseerd. Daarbij gaat het om 13 projecten van in totaal 281.300 m² bvo door heel Nederland en Duitsland die, op 1 project na, allemaal uiterlijk in 2024 worden opgeleverd. In Dorsten, Noordrijn-Westfalen (Duitsland), realiseren Delta Development en Elliot het Europese distributiecentrum voor spijkerbroekenreus Levi’s. Alleen al deze ontwikkeling is goed voor 72.000 m². In dezelfde plaats gaat Delta ook nog een kleiner DC (13.000 m² realiseren), net als in Sechtem-Bornheim (12.500 m²).
Ook in de Zuid-Hollandse gemeente Hellevoetsluis, gelegen in de periferie van de Rotterdamse haven, ziet de beleggende ontwikkelaar duidelijk brood. Op bedrijventerrein Kickersbloem 3 hebben Delta Development en Elliot maar liefst 5 posities geacquireerd, goed voor in totaal bijna 91.000 m². Door de gunstige ligging ten opzichte van Rotterdam, de verbreding van de N57, de aanleg van de Blankenbergtunnel en ontsluiting van de locatie door het OV passen deze acquisities helemaal in de filosofie van Zachariasse: het creëren van cradle-to-cradle logistiek die hoogwaardige werkgelegenheid biedt.
De forse dealflow en het langetermijnperspectief waar Delta Development nadrukkelijk voor kiest, betekenen niet dat de joint venture van VolkerWessels Logistics Development en Delta Development alle ontwikkelingen langdurig in portefeuille houdt. Behalve de verkoop van Hello World past ook de verkoop door Delta van een positie van 37.000 m² op Park 20|20 in Hoofddorp, waar kantoorruimte kan worden ontwikkeld, aan G&S en datzelfde VolkerWessels bij de voornoemde strategiewijziging. Zachariasse: ‘Asset-rotatie geeft je ook de kans om je met een deel van de winst voor langere termijn te binden aan andere assets.’
