Cushman & Wakefield heeft in het eerste kwartaal van dit jaar de verwachte grote opleving in de kantorenmarkt nog niet kunnen bespeuren. Er komt een nieuw evenwicht, met structurele schaarste: 'De tijd van grootschalige nieuwbouw is voorbij.'
In het eerste kwartaal is 195.000 m² kantoorruimte opgenomen, 11% meer dan een jaar eerder. ‘Toch blijft het algehele activiteitenniveau in de gebruikersmarkt aanzienlijk lager dan vóór de coronapandemie’, aldus Cushman. De vijf grote steden zijn met 107.000 m2 goed voor meer dan de helft van de landelijke opname. Amsterdam groeide het meest en had met 52.000 m² het hoogste opnamevolume, ruim meer dan de 33.000 m² uit het eerste kwartaal van vorig jaar.
Tegelijk loopt de leegstand daar op, vooral in het centrum. Als voorbeeld geeft Cushman de verhuizing van Booking.com naar het nieuwe hoofdkantoor in 2023: daardoor kwam verspreid over twaalf kantoren ruimte vrij. ‘Na herontwikkeling en verduurzaming van deze kantoren worden deze representatieve meters weer geleidelijk aan opnieuw aangeboden, maar aansluiting bij nieuwe huurders verloopt traag. Vooral de techsector – traditioneel sterk vertegenwoordigd in het centrum – toont zich terughoudend, wat bijdraagt aan het oplopende leegstandspercentage in Amsterdam.’
Geen heropleving beleggingsvolume in zicht
Hoewel de beleggingsmarkt voor kantoren nog niet de verwachte sterke opleving laat zien, is er wel beweging. ‘De investeringsbereidheid is er en het kapitaal is beschikbaar, maar transacties komen alleen tot stand bij een scherp geprijsd en toekomstbestendig product. Een brede heropleving van het beleggingsvolume wordt op korte termijn niet verwacht, al blijft de onderliggende interesse in kwalitatief hoogwaardig vastgoed stabiel.’
Mismatch steeds duidelijker
Enerzijds is er juist schaarste aan veelgevraagde kwalitatief hoogwaardige kantoren, anderzijds neemt de zoekvraag niet verder toe doordat kantoren anders worden gebruikt. 'Door deze dubbele ontwikkeling – minder behoefte aan ruimte én minder passend aanbod – groeit de mismatch tussen vraag en beschikbaar aanbod. Die kloof wordt steeds zichtbaarder.'
Alternatief is het verlengen van de bestaande huurovereenkomst. ‘Vijfjarige verlengingen gelden hierbij vaak als tijdelijke oplossing in afwachting van betere opties. Deze passieve houding, gevoed door economische onzekerheid en het gebrek aan geschikt aanbod, drukt de transactiedynamiek merkbaar.’ De vraag naar direct inzetbare en flexibel in te richten kantoorruimtes groeit en vastgoedeigenaren spelen daaropin door kantoorvloeren op te splitsen in kleinere, snel verhuurbare units of door samen te werken met gespecialiseerde operators die flexibele werkconcepten aanbieden. ‘Zo ontstaan nieuwe verhuurmodellen die beter aansluiten bij de behoefte aan efficiëntie, schaalbaarheid en flexibiliteit bij zowel huurders als verhuurders.’
Nieuw evenwicht
Nieuwbouw blijft een uitdaging door allerlei beperkingen en stijgende prijzen. ‘Hierdoor blijft de pijplijn voor nieuwbouw beperkt, vooral in steden als Rotterdam en Den Haag, waar het huidige aanbod al bijzonder krap is. In Amsterdam en Utrecht worden weliswaar op grotere schaal hoogwaardige projecten ontwikkeld, maar ook daar blijft het aanbod achter bij de structurele vraag.’ Bovendien blijken de hoge kosten van verduurzamingsmaatregelen steeds vaker een remmende factor.
Cushman voorziet daarom een nieuw evenwicht in 2025: ‘Structurele schaarste, economische onzekerheid en veranderende gebruikersbehoeften bepalen de nieuwe realiteit. Wie succesvol wil zijn, moet zich aanpassen: met kwaliteit, flexibiliteit en strategisch inzicht. De tijd van grootschalige nieuwbouw en standaardhuurcontracten ligt achter ons – de toekomst is selectief, schaalbaar en veeleisend.’
