Het winkelcentrum Kraaiennest in Amsterdam Zuidoost zal worden gesloopt. Het wordt door De Principaal, ontwikkelaar van Woonstichting De Key vervangen door een geheel nieuw winkelcentrum, de Kameleon. Het is opmerkelijk dat een corporatie een dergelijke grote commerciële ontwikkeling voor zijn rekening neemt. Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
Het winkelcentrum Kraaiennest in Amsterdam Zuidoost zal worden gesloopt. Het wordt
door De Principaal, ontwikkelaar van Woonstichting De Key vervangen door een geheel
nieuw winkelcentrum, de Kameleon. Het is opmerkelijk dat een corporatie een dergelijke
grote commerciële ontwikkeling voor zijn rekening neemt.
Gepubliceerd in Propertynl Magazine 2007 nr. 14
door Gabriëlle Klaver
‘Door goede beveiliging is de situatie in Kraaiennest al
veel beter dan tien jaar geleden,’ zegt Bouke Kapteijn,
projectontwikkelaar bij De Principaal en betrokken bij
de ontwikkeling van de Kameleon. ‘Door investeringen
in een nieuwe luifel en geveldoeken proberen we samen
met het stadsdeel de slechte uitstraling wat op te frissen.’
Het Kraaiennest is een van de wijkwinkelcentra in Zuidoost
en gelegen in de K-buurt. Het is een schoolvoorbeeld
van de oude Bijlmerprincipes: de winkels liggen
onder het maaiveld, de bovenliggende parkeergarage
erboven op maaiveld waar zich ook de toegang tot de
winkels bevindt. En het is een schoolvoorbeeld van het
faillissement van die Bijlmerprincipes: tot even geleden
moest de bezoeker zich door groepen dealers in drugs
en gestolen auto’s worstelen om het winkelcentrum te
bereiken. Want met de verloedering van de Bijlmer was
ook Kraaiennest in een neergaande spiraal gekomen.
Desondanks zijn er nog steeds huurders, die door de
gemeente worden gecompenseerd voor het verlies van
koopkracht in de omgeving met een huursubsidie. En
onder de nabijgelegen metrolijn is tweemaal per week
één van de levendigste, maar zeker één van de meest
internationale markten van Nederland te vinden.
Woonstichting De Key heeft het winkelcentrum aan de
Karspeldreef vorig jaar mei verworven van de Israëlische
investeringsmaatschappij Coriander. Wie de oude
Bijlmerprincipes in het echt wil aanschouwen, moet
snel zijn want het Kraaiennest staat op de nominatie om
gesloopt te worden. Maar niet voordat De Principaal, de
projectontwikkelaar van de Key, aan de overzijde van de
metrolijn een nieuw winkelcentrum heeft gerealiseerd.
De sloop past goed in de grootscheepse vernieuwing die
Amsterdam Zuidoost momenteel ondergaat. Veruit het
grootste deel van de honingraatflats is inmiddels verdwenen,
op het ‘Bijlmermuseum’ na. Bijlmeradepten
hebben het voor elkaar gekregen dat de honingraatflats
die achter het Kraaiennest staan, niet gesloopt zullen
worden. Tenslotte was de destijds vernieuwende stedenbouwkundige
visie voor de Bijlmer niet slecht, het was
alleen een beetje te goedkoop uitgevoerd. In plaats van
de verdwenen flats verrijzen nu overal in Amsterdam
Zuidoost grondgebonden eengezinswoningen.
Niet verwonderlijk
Dat De Key de ontwikkeling van een winkelcentrum ter
hand neemt, is opmerkelijk voor een corporatie, maar
volgens Kapteijn niet verwonderlijk. ‘Coriander wilde
als investeringsmaatschappij de nieuwbouw niet voor
haar rekening nemen’, aldus Kapteijn. Via de gemeente
kwam de Key in contact met de belegger en na de koop
verkreeg de woningcorporatie het recht om op de naastliggende
grond een nieuw winkelcentrum te realiseren.
De gemeente kwam uit bij de corporatie omdat commerciële
partijen moeilijk waren te interesseren voor de
ontwikkeling van een winkelcentrum in dit stedelijke
vernieuwingsgebied. Daarbij kwam ook nog dat het stedenbouwkundig
plan van de gemeente voor de Kameleon
voorziet in het realiseren van ruim 200 woningen
boven het winkelcentrum waarbij fasering van de bouw
uitgesloten is, terwijl er tegelijkertijd in de omgeving
veel nieuwbouwwoningen op de markt komen.
De Key heeft echter grote belangen in het gebied. Tegenover
de nieuw te bouwen Kameleon bezit de woningcorporatie
vier hoogbouwflats met 600 huurwoningen
die inmiddels een facelift hebben ondergaan. Naast de
flats staan parkeergarages die niet zullen worden gesloopt,
maar door De Key wel omzoomd zullen worden
met 400 woningen, waarvan een deel in hoogbouw. De
gemeente wil namelijk dat dit deel van Zuidoost een
stedelijke uitstraling zal krijgen. Kapteijn: ‘We moeten
een vliegwiel op gang krijgen en de Kameleon is hier
de start van.’ Maar behalve het effect op de omgeving,
benadrukt Kapteijn dat er ook kansen liggen. Hoewel
de koopprijzen voor woningen in Zuidoost nog laag
zijn vergelijking met de rest van Amsterdam - € 2000
per m2 tegen zo’n € 5000 in het centrum – is er wel
een kentering merkbaar. In bepaalde buurten van de
Bijlmer liggen de prijzen inmiddels op € 3000 per m2.
Kapteijn: ‘De nieuwe huizen trekken nieuwe bewoners.
Een deel daarvan zijn autochtone oud-Amsterdammers
uit bijvoorbeeld Almere die toch de sfeer van de stad
missen.’ Kapteijn proeft dat er nu optimisme heerst in
Zuidoost: het is er ondanks de toevoeging van de vele
woningen nog steeds groen en de kwaliteit van de openbare
ruimte wordt steeds beter. ‘Het imago is eigenlijk
nog het enige probleem.’
Meer dan voorheen trekt Amsterdam Zuidoost in elk
geval de middengroepen waardoor de koopkracht stijgt.
Bovenop de Kameleon staan nu 236 appartementen
ingetekend. Dat zullen koopappartementen worden,
hoewel ze zo worden ontwikkeld dat ze ook als vrije-sectorhuurwoningen
kunnen worden weggezet mocht de
verkoop tegenvallen. De Principaal heeft namelijk besloten
op risico te starten met de woningen en deze pas
in de verkoop te doen als de bouw al onderweg is. Kapteijn:
‘Dat hebben we wel meer gedaan en we hebben
gemerkt dat woningen die in aanbouw zijn uiteindelijk
beter te verkopen zijn.’
Maatschappelijke taak
Dat risico neemt de woningontwikkelaar liever niet met
de winkelruimte en dus lopen er gesprekken met beleggers.
Nu de ontwikkeling staat, vindt De Principaal het
een goed moment om het over de verkoop te hebben.
Bovendien is de interesse van beleggers toegenomen
nu de veranderingen in Zuidoost meer zichtbaar worden.
De Kameleon als belegging aanhouden is volgens
Kapteijn nooit echt een optie geweest voor De Key: een
dergelijk bezit past toch eigenlijk niet bij de maatschappelijke
taak van een woningcorporatie.
Gesprekken met huurders vinden ook volop plaats, voor
zo’n 50% zijn intentiehuurovereenkomsten afgesloten.
Eén daarvan is Albert Heijn die 2000 m2 zal huren en
overigens ook nu al is gevestigd in het Kraaiennest. De
Principaal biedt alle huurders van het Kraaiennest de
mogelijkheid ruimte in de Kameleon te huren, die dan
wel een hogere huurprijs moeten betalen. Huurprijzen
in het Kraaiennest liggen tussen € 150 - € 200 per m2, in
de Kameleon zal dat € 175 - € 250 per m2 worden.
Nu nog vinden afrondende gesprekken met andere trekkers
voor de winkelruimte plaats waarna de invulling
voor de ‘couleur locale’ kan gaan plaatsvinden. Diezelfde
strategie wordt ook gevolgd voor het food court op de
eerste verdieping. Food courts – bestaande uit een gezamenlijk
zitgedeelte rond verschillende eettentjes – zijn
nauwelijks te vinden in Nederland maar hier moet het
een aanvulling worden op de schaars aanwezige horeca
en het sluit bovendien goed aan op de eetcultuur en de
vele cateraars in de Bijlmer.
De Principaal wil in de zomer van 2008 starten met
de bouw van de Kameleon. Na afronding wordt het
oude winkelcentrum Kraaiennest teruggeleverd aan
de gemeente en na sloop hiervan zal de ontwikkelaar
betrokken worden bij de invulling van die vrijkomende
ruimte. Het plan van de gemeente gaat uit van de realisatie
van onder andere 12.000 m2 kantoorruimte – geen
gelukkige invulling gezien de huidige marktomstandigheden.
De Principaal denkt, wellicht in samenwerking
met woningcorporatie Rochdale, eerder aan creatieve
bedrijvigheid en ruimte voor ambachtelijke of startende
ondernemers in combinatie met woningbouw. Het zal
een verdere aanvulling zijn op de stedelijkheid die dan
inmiddels een gezicht moet hebben gekregen.
De Kameleon in belegging nemen
is nooit echt een optie geweest voor
woningcorporatie De Key
ruimte. Het plan van de gemeente gaat uit van de realisatie
van onder andere 12.000 m2 kantoorruimte – geen
gelukkige invulling gezien de huidige marktomstandigheden.
De Principaal denkt, wellicht in samenwerking
met woningcorporatie Rochdale, eerder aan creatieve
bedrijvigheid en ruimte voor ambachtelijke of startende
ondernemers in combinatie met woningbouw. Het zal
een verdere aanvulling zijn op de stedelijkheid die dan
inmiddels een gezicht moet hebben gekregen.
Kameleon versus Kraaiennest
De Kameleon, een ontwerp van NL Architects, is in
bijna alles een tegenstelling van het huidige winkelcentrum
Kraaiennest. De 8500 m2 winkels, 1000 m2
meer dan in het oude winkelcentrum dat ernaast ligt,
staan op maaiveldniveau en hebben geen achterkanten.
Wel is er een passage door het centrum heen geprojecteerd.
Bevoorrading geschiedt via de voordeur
en in het geval van de supermarkt via een overdekte
en afsluitbare expeditiestraat. Boven de winkels komt
een parkeergarage met bijna 450 plaatsen voor zowel
bewoners als bezoekers. Aan de parkeergarage komen
aan weerszijden nog twee functies: aan de ene
zijde een discount supermarkt en aan de andere zijde
een food court van 1500 m2. Behalve toevoeging van
horeca, figureert het food court ook als veilige route
om van de parkeergarage naar de Albert Heijn te lopen
die tot ’s avonds 22.00 uur is geopend. Het food
court zal op de eerste verdieping een terras krijgen.
Boven de parkeergarage komen de 236 woningen,
waarvan een gedeelte in hoogbouw en variërend in
grootte van 60 m2 tot 180 m2. Het dak van de parkeergarage
wordt een binnentuin voor de bewoners.
Er is bewust voor gekozen om niet één ingang voor
de woningen op maaiveldniveau te maken, maar
meerdere ingangen aan de buitenzijde tussen de
winkelgevel. De verwachting is dat daardoor ook op
uren dat de winkels gesloten zijn, er toch een zekere
levendigheid is.
