De Zuid-Hollandse vastgoedmarkten laten veerkracht zien in coronatijd. Die inhaalslag is nodig omdat de regio vóór corona minder tech-bedrijven binnenhaalde.
Door Wabe van Enk en Hajo van den Ende
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 25 juni 2021
De Zuid-Hollandse vastgoedmarkt als geheel komt steeds minder voor in de hoofden van vastgoedadviseurs, behalve voor distributiecentra. Voor de kantorenmarkt gaat het om de Rotterdamse en de Haagse kantorenmarkt, die voor corona relatief achterbleef bij de groei in de regio Amsterdam–Utrecht.
De grote internationale vastgoedadviseurs, met CBRE als marktleider, en grote regionale spelers, zoals in deze editie De Mik in Rotterdam en Nadorp in Den Haag, hebben de coronaklap voor een deel weten op te vangen door bedrijfsruimten en distributiecentra.
Voor corona werden distributiecentra meer gezien als lowtech, terwijl de hightech bedrijven – naast Leiden Bio Science Park – vooral in de regio’s Amsterdam en Eindhoven neerstreken. Het lowtech-imago verlamde de aantrekkingskracht van de Zuid-Hollandse regio, maar ook hier heeft elk nadeel zijn voordeel. In de coronacrisis is het belang van distributiecentra toegenomen, het online houvast van de aan huis gekluisterde consument.
Den Haag is als kantorenstad relatief minder gegroeid dan Amsterdam en Utrecht, maar kon in coronatijd profiteren van de traditioneel sterke rol van de overheid (met name die van het Rijksvastgoedbedrijf). Uit de PropertyNL Top Vestigingsplaatsen (mei-editie) blijkt dat de regio Amsterdam steeds dominanter wordt in termen van aantallen bedrijven, werknemers, WOZ-waarde van niet-woningen en omloopsnelheid van transacties. Zo is Amsterdam/Haarlemmermeer belangrijker geworden dan Rotterdam/Den Haag tezamen, maar op agglomeratie-niveau blijft het een nek-aan-nekrace: het cluster Amsterdam met een connectie Utrecht, Amersfoort en Almere is goed voor eenderde van het bedrijfsmatig vastgoed in Nederland, maar het cluster Rotterdam/Den Haag rukt op, met plaatsen als Leiden en Delft, maar vooral ook nieuwe belangrijke vestigingsplaatsen, zoals Lansingerland en Westland. Dit zijn de motoren waar Nederland op draait.
Dit komt ook tot uiting in Holland Metropole, die in het najaar hopelijk weer acte de présence geeft op internationale beurzen, zodat niet alle nieuwe bedrijven bij magneet Amsterdam terechtkomen. Het InnovationQuarter (zie pagina 68) heeft voor Zuid-Holland in het coronajaar 43 bedrijven binnengehaald. Dat is een beperkte teruggang ten opzichte van het laatste jaar zonder corona en een voorbeeld van de veerkracht van Zuid-Holland.
Vastgoedmonitor Zuid-Holland: Kantoren trotseren corona
De ‘toekomst van het kantoor’ is ook in Zuid-Holland een veel besproken onderwerp, zo bleek uit de rondvraag onder de vastgoedprofessionals. In de gehele provincie Zuid-Holland is een voorzichtige meerderheid van mening dat het toekomstige thuiswerken een daling van 10–30% in de vraag naar kantoormeters oplevert. Deze dalende vraag naar kantoren zal volgens tweederde van de ondervraagde vastgoedprofessionals niet leiden tot een verandering in incentives op kantoren tot 500 m². Voor kantoren met een metrage boven de 500 m² verwacht 61% dat de incentives op grote deals met minimaal 5% toenemen. Deze toename is volgens de vastgoedprofessionals nodig om de huurder op de grote metrages eenvoudiger over de streep te trekken.
Uiteraard verwachten ook de Zuid-Hollandse adviseurs dat er na corona meer thuis gewerkt zal worden. Anderzijds zegt een van geënquêteerden: ‘Na corona zal er meer behoefte zijn aan ruimte dan bij de voorgaande ‘flexplek-rage’. In de Randstad en vooral rond Rotterdam lijkt verdere commerciële groei niet uit te sluiten. De globalisering zal zich naar verwachting ook verder herstellen/continueren.’
Krappe kantorenmarkt in steden
Den Haag heeft volgens 38% van de geënquêteerden een te krappe kantoorvoorraad en lijkt volgens een van hen ‘te lijden onder gebrek aan (semi)commerciële relevantie’. In Rotterdam vindt 29% de markt te krap. Een kleine meerderheid vindt dat er nog wel wat voorraad is op de Rotterdamse kantorenmarkt. Een van de respondenten tekent aan dat op de Rotterdamse kantorenmarkt dit surplus in de voorraad snel zal verdwijnen bij een eventuele ‘post-coronaboost’. Leiden wordt in Zuid-Holland door 36% te krap bevonden en heeft volgens de ondervraagden op dit moment een minder courant aanbod dan Rotterdam en Den Haag.
Optimistich over retail
Zuid-Holland is optimistischer gestemd dan Utrecht met betrekking tot de toekomst van de retailmarkt. De verwachte vraag naar winkeloppervlakte blijft volgens 42% van de vastgoedadviseurs in Zuid-Holland gelijk. 12% verwacht dat de vraag naar winkeloppervlakte groter zal worden. Uit een eerder onderzoek bleek dat in Utrecht een meerderheid van de respondenten juist een daling in de vraag naar retailmeters verwacht.
Een van Zuid-Hollandse adviseurs zegt: ‘De winkelmarkt is niet over een kam te scheren, maar fysiek winkelen zal niet verdwijnen. Supermarkten en fastfashion-retailers zijn juist de uitvinders van de efficiency geweest. Het is wel een survival of the fittest geworden. Winkelen is voor velen nog een vorm van recreëren, maar er moet wel een passend aanbod komen.’ En een andere reactie was: ‘Specificeer retail in PDV/GDV, convience en A1. Dat is echt een groot verschil.’
Weinig courante bedrijfsruimte
In Zuid-Holland is sprake van een schaarste in ‘courante’ kleinschaligere bedrijfsruimte, zo blijkt uit een rondvraag onder de respondenten. De totale verwachte vraag naar bedrijfsruimte zal volgens 48% van de ondervraagde vastgoedadviseurs toenemen met 10–20%. 42% verwacht zelfs een toename in de vraag naar bedrijfsruimte van meer dan 20%.
Unaniem wordt een toename in de huurprijzen naar bedrijfsruimte verwacht. Op de metrages groter dan 1000 m² spreekt 69% de verwachting uit dat de stijging 5–10% zal zijn. Voor metrages kleiner dan 1000 m² verwacht een kleinere groep van 41% dat huurprijzen 5–10% gaan stijgen. Eenzelfde percentage verwacht dat de grote vraag en schaarste kunnen leiden tot huurprijsstijgingen van 10–20% op bedrijfsruimtes tot 1000 m².
Een van de respondenten vindt dat er steeds minder ruimte is voor courante, kleinschalige bedrijfsruimte. ‘En deze lijkt ook nog niet te worden ingericht. Incourante bedrijfsruimten kennen al decennia geen of nauwelijks prijsstijgingen, dus daar is middels schaalvergroting vaak nog wel vervangende nieuwbouw te plegen. Hoge bouw- en acquisitiekosten kunnen wel een rol gaan spelen.’
Distributie heeft de toekomst
Distributiecentra hebben de toekomst als het aan Zuid-Holland ligt. In totaal verwacht een meerderheid van 70% een toename in de vraag naar distributiecentra. Daarmee lijkt de toekomstverwachting voor DC’s in de provincie Zuid-Holland zeker gesteld.
Van de respondenten verwacht 62% een huurprijsstijging van minimaal 5–10% voor DC’s tot 5000 m². Voor DC’s met een metrage boven de 5000 m² ligt dit getal met 69% nog iets hoger. Een van de geënquêteerden stelt: ‘Nederland is en blijft een distributieland; de globalisering en wereldhandel lijken nog lang niet uitgegroeid.’
