Rodamco Europe doet weer van zich spreken met een opmerkelijke winkeltransactie. Met de € 296 mln kostende aankoop van het 48.000 m[sup]2[/sup] tellende Stadshart Amstelveen maakt Rodamco naar eigen zeggen een netto aanvangsrendement van slechts 5,9% voor de eerste drie jaar. Niet eerder in de afgelopen jaren kocht deze winkelbelegger een zo grote belegging tegen een zo laag aanvangsrendement. Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 26 mei 2005
Rodamco Europe doet weer van zich spreken met een opmerkelijke winkeltransactie. Met de € 296 mln kostende aankoop van het 48.000 m2 tellende Stadshart Amstelveen maakt Rodamco naar eigen zeggen een netto aanvangsrendement van slechts 5,9% voor de eerste drie jaar. Niet eerder in de afgelopen jaren kocht deze winkelbelegger een zo grote belegging tegen een zo laag aanvangsrendement.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine, 26 mei 2005
Rodamco, die het Stadshart kocht van de Duitse belegger CGI, beschouwt de aankoop als strategisch vanwege de dominante functie in een zeer welvarend verzorgingsgebied met meer dan een miljoen inwoners. Dat mag wel wat kosten. Het aanvangsrendement is ook laag wanneer we kijken naar de ROZ/IPD-index van Nederlandse winkels in de periode 2000-2004. Hoewel de index betrekking heeft op solitaire winkels en niet op een compleet winkelcentrum met een pluk van 2800 m2 kantoren is het wel illustratief voor de hoge prijs die Rodamco betaalde. Voor de periode 2000-2004 schommelt het direct rendement van winkels op 7,3% gemiddeld per jaar. CGI kocht het toen kleinere Stadshart in 1997 voor circa € 192 mln bij een toen bruto aanvangsrendement van 7%.
Het is de tweede grote verkooptransactie van CGI in korte tijd. Eind april verkocht CGI aan landgenoot KanAm voor € 80 mln een kantorenontwikkeling van PwC in Rotterdam en het Sanoma-gebouw in Amsterdam. CGI kampt voor haar open-end vastgoedfonds hausInvest europa momenteel met een grote uitstroom van middelen richting beleggers. In de eerste drie maanden van 2005 is ruim € 458 mln uitgestroomd. De jongste verkoop aan Rodamco helpt de positie van CGI te verlichten. Volgens het vastgoedanalistenteam van Kempen & Co is het zeer lage aanvangsrendement illustratief voor de momenteel overspannen vastgoedbeleggingsmarkt waar goed verhuurd vastgoed tegen topprijzen verhandeld wordt. Ondanks het zeer lage aanvangsrendement – gemiddeld rendeert de Rodamcowinkelportefeuille met 6,9% – kan Rodamco de transactie goedkoop financieren en profiteren van de positieve werking van de hefboom van vreemd vermogen. Kempen & Co verwacht dat de aankoop het direct beleggingsresultaat per aandeel met 2% doet stijgen.
Het Stadshart is de eerste grote Nederlandse aankoop sinds het aantreden van Karin Laglas als directeur van Rodamco Nederland. De afgelopen 12 maanden was Rodamco Nederland vrijwel uitsluitend op de verkooptour met verkopen als kantoren in Amsterdam en Rotterdam voor € 62,4 mln, Marktveldpassage in Vught voor € 12,4 mln en recentelijk het Mecc-terrein in Maastricht voor € 70,6 mln. Laglas kent het Stadshart uit de tijd dat zij nog bij ontwikkelaar MAB werkte en MAB het Stadshart ontwikkelde.
Ondanks de bezettingsgraad van bijna 100% heeft het Stadshart vanaf de start in 1997 problemen gekend. Winkeliers klaagden dat de huren bij de oplevering te hoog waren en de beloofde bezoekersaantallen werden maar niet waargemaakt. Daarnaast dreigt beheerder Stadshart Amstelveen Ontwikkelingsmaatschappij (SAO) waarin MAB, de gemeente Amstelveen en bouwer Ballast Nedam in participeerden, door financieel wanbeheer tegen een verlies aan te kijken dat tot € 27 mln kan oplopen. Dit wordt mede veroorzaakt doordat SAO opdraait voor de leegstand van het 15.000 m2 tellende kantoortoren Handelsplein dat eigendom van CGI blijft en buiten de Rodamcodeal is gevallen. Laglas denkt de winstgevendheid van het Stadshart met 15% te kunnen verhogen door een betere samenstelling van het winkelaanbod (meer boekhandels), een hogere winkeldichtheid en meer parkeerhavens. Ook wil Laglas het plein aanpakken dat als te kil en te doods door het publiek wordt ervaren. Hoeveel en wanneer er zal worden geïnvesteerd wil het fonds nog niet bekendmaken. RH
