Maurits en Salo Caransa: Nieuwe, bescheiden generatie met grote ambitie

Met niets begon oprichter Maup Caransa een handel in oud ijzer. Inmiddels staat de vierde generatie klaar voor het vervolg: van grootschalig ontwikkelen en verhuur van kantoorpanden en appartementen tot datacentra en bioscience-parken, maar wel met behoud van de traditie in hotellerie.

Nieuwe keuzes
Nieuwe generaties maken nieuwe keuzes. Oprichter Caransa was met zijn Rolls Royce destijds een van de bekendste Mokummers, maar kleinzonen Maurits en Salo werken vanuit een eenvoudig kantoor in Zuidoost en vinden het fijn om alleen bij vakbroeders bekend te zijn. Ze namen de Joodse wijsheid ‘Ik wens je veel personeel’ ter harte. Caransa Groep heeft nu 23 werknemers, vroeger waren het er 1500. De compacte directiekamer met een schilderij van de oprichter heeft uitzicht op de hemelsblauwe Fletcher-hoteltoren langs de A2 met 120 kamers. In 1999 werd in opdracht van Caransa Groep gestart met de ontwikkeling van het hotel en in 2013 is het opgeleverd.
Caransa Groep zelf bestaat 70 jaar. Hoog tijd dus om weer eens bij te praten met de ‘nieuwe generatie’, kleinzonen en eigenaren Maurits en Salo Caransa. Ze hebben al sinds 2011 geen interview meer gegeven, terwijl ze toch een van de belangrijkste private vastgoedpartijen zijn. In het overzicht van PropertyNL staan ze op een 12e plaats, met een waardering van de portefeuille van € 650 mln. De gebroeders willen hier liever niet over uitweiden. Salo: ‘Het is ook niet iets waar we mee bezig zijn. Vroeger niet, omdat we waardeerden op de historische kostprijs, en nu nog steeds niet, omdat we niet de intentie hebben om te verkopen.’ Wel willen ze voor PropertyNL een overzicht maken van de vastgoedcategorieën. ‘Dat is ook goed voor onszelf om te weten.’

Traditioneel logo
In het begin van het gesprek gaat het meteen over het vijftigerjarenlogo van Caransa. Salo: ‘We hebben de afgelopen tien jaar ons logo wat gemoderniseerd en strakker gemaakt, maar blijven trouw aan onze roots. Omdat we 70 jaar bestaan, denken we na over wat ons onderscheidend maakt. We hebben een moderne stoel laten ontwerpen en zetten huurders, partijen en relaties met wie we langdurig samenwerken op deze stoel. We vinden dit een mooie manier om de mensen aan wie we ons bestaan te danken hebben in het zonnetje te zetten. Daarnaast hebben we natuurlijk een geweldig team om ons heen.’ Maurits vult zijn broer aan: ‘We zijn als familiebedrijf heel trots op wat we door de jaren heen hebben bereikt. We proberen ons te onderscheiden door modern te zijn, maar tegelijk wel met heel langdurige relaties. Daar hoort PropertyNL ook bij. Jullie berichten over onze transacties (70 in de afgelopen tien jaar, red.) en we hebben eerder een interview gegeven (PropertyNL 2011, red.).’
Heel anders dan vroeger is de relatie met de gemeente Amsterdam. Maurits: ‘Met gemeenteambtenaren moet je praten en zeker geen ruzie maken.’ Op tafel verschijnt een nieuw project van Caransa Groep, de herontwikkeling van de Heineken Hoek aan het Leidseplein. Het project speelt al tien jaar lang, maar halverwege 2019 heeft de gemeente Amsterdam eindelijk de vergunning verleend voor de herontwikkeling. Maurits: ‘Het is een project waarmee we heel serieus moeten omgaan; het is niet zomaar een stukje Amsterdam. Dit project lag heel gevoelig, maar we zijn een solide partner voor de gemeente Amsterdam. Samen met Heineken Nederland hebben we de ambitie het bestaande pand ingrijpend te veranderen, met als doel een kwalitatieve herpositionering door een uitgesproken en hoogwaardige architectuur. In het nieuwe plan zal de horeca verdeeld worden over de kelder, de begane grond en de eerste verdieping. De verdiepingen daarboven zijn bestemd voor een hoogwaardig viersterrenhotel. De nieuwe combinatie van functies draagt positief bij aan de leefbaarheid en kwaliteit van het gebied.’

Audi, datacenters en bioscience
Voor de meeste partijen was Amsterdam Zuidoost de afgelopen jaren niet interessant. Er werd weinig ontwikkeld en het had een slecht aanzien in de ogen van investeerders, maar Caransa Groep investeerde en ontwikkelde hier zelfs in de crisis. In november 2012 vond de officiële opening van het Audi Centrum Amsterdam plaats. Salo: ‘Het Audi Centrum is ontworpen door Jacobs Architecten en is een imposant gebouw, dat met een hoogte van 14 meter perfect past binnen de wens van de gemeente Amsterdam om de gebouwen aan de A2 hoger te maken en te laten aflopen naar het achterland toe. Dit is een van de belangrijkste onderwerpen in de door de gemeente opgestelde Visie Amstel III gebied 2040.’
Daarnaast is het pand van Caransa Groep aan de Paasheuvelweg 28, op de hoofdconstructie na, geheel gerenoveerd naar laboratorium- en kantoorruimten. In december 2018 vestigde medisch bedrijf Seqirus zich in het pand, waarin eerder al het Huid Medisch Centrum zijn intrek had genomen. Met hun vestigingen op nummer 28 zijn ze de buurman van Caransa Groep zelf.
Tijdens het rondetafelgesprek met vastgoedjuristen van PropertyNL eind augustus 2019 werden datacentra als de nieuwe heilige graal aangeprezen. Caransa Groep is echter al jaren actief met de ontwikkeling van datacenters. Eind 2016 startte de ontwikkeling, op eigen grond in het Westelijk Havengebied van Amsterdam, van het grootste hoofdstedelijke datacenter van 100.000 m². Na de recente oplevering van de datatoren op het hoofdstedelijke Science Park is dit het tweede datacenter van Caransa Groep. Het nieuwe project wordt het meest energie-efficiënte datacenter van Amsterdam en past in de klimaatdoelstelling van de hoofdstad om 40% minder broeikasgassen te produceren in 2025. Maurits: ‘Omdat de huidige generatie datacenters grootverbruiker van energie is, is toepassing van technologieën als WKO (warmte/koude-opslag) en andere grensverleggende systemen noodzakelijk. In combinatie met continue bewaking van het energieverbruik zal dit in het nieuwe datacenter een belangrijke energiebesparing opleveren.’
In de 70 jaar is de focus vooral op Amsterdam gebleven, maar lang niet alleen. Zo kocht Caransa Groep in 2016 twee gebouwen aan de Zernikedreef te Leiden. Nu is daar met laboratoria en kantoorruimte invulling gegeven aan Leiden Bio Science Park, met 7000 m² en 75 parkeerplaatsen op eigen terrein. Beide panden zijn langjarig verhuurd aan het Centre for Human Drug Research en Stichting Hogeschool Leiden. Het Leiden Bio Science Park kent momenteel geen leegstand. Salo: ‘We hebben hier nog een kavel, waar na herontwikkeling 8000 m² laboratorium- en kantoorruimte wordt gerealiseerd. Er zijn partijen die deze ontwikkeling van ons willen kopen, maar dat doen we niet. We kiezen voor de langetermijnverhuur en proberen meer in kwaliteit en duurzaamheid te investeren voor onze huurders.’

Locaties langs de A2
Na de agglomeratie Amsterdam breidde Caransa Groep zijn bezit uit met nieuwe vestigingen langs de A2. Salo: ‘Er is weleens aan ons gevraagd wat we met de A2 hebben, maar dit is puur toeval. Het nieuwe Audi Centrum, het Fletcher Hotel, het hotel in Vinkeveen en de KCN in Nieuwegein liggen toevallig allemaal langs deze snelweg.’ Maurits zegt echter dat bereikbaarheid uiteraard wel een rol speelt. ‘Nieuwegein stond in de crisis bijna helemaal leeg, maar we hebben door goede contacten met onze huurders in deze moeilijke tijd ons bezit in Nieuwegein kunnen verhuren. Op dit moment hebben we nagenoeg geen leegstand in onze portefeuille.’

Het jongste Apollo-hotel
In 2009 werden de deuren van het Apollo Hotel Amsterdam–Vinkeveen gesloten, maar in 2017 hernieuwden Caransa Groep en Apollo Hotels & Resorts hun samenwerking op deze locatie. Het viersterrenhotel beschikt over 86 luxe kamers. Maurits: ‘Bij de verwerving van het hotel 10 jaar geleden hadden we al de visie een nieuw hotel op het perceel te ontwikkelen. Door de economische crisis, gecombineerd met de verbreding van de A2, was nieuwbouw op dat moment niet aantrekkelijk. Maar al snel kwam er ruimte om hier uit te breiden. Naast het hotel is een eventcenter ontwikkeld dat, net als het hotel, een prachtig uitzicht heeft op de Vinkeveense Plassen. Het heeft een multifunctionele zaal van 800 m² met verschillende boardrooms, die plenair geschakeld kunnen worden. In deze ruimte kunnen evenementen worden gehouden met 10–1000 gasten.’

Liefde voor hotels
Over de vraag wat het mooiste bezit van Caransa Groep is, hoeven de broers niet lang na te denken. Salo: ‘Onze grootvader had een grote voorliefde voor ‘zijn’ Amsterdam en het entertainen van mensen. Ook mijn broer en ik, maar ook onze kinderen, hebben een zwak voor onze hotels, zoals die aan het Rembrandtplein (Caransa Hotel en Schiller) en het Doelen Hotel. Deze eigendommen zullen we niet veranderen, maar we koesteren ze.’ Horeca valt onder exploitatiegebonden vastgoed. Op de vraag hoe het met de exploitatie van deze hotels gaat, antwoordt Maurits: ‘Op deze hotels hebben we huurcontracten van 75 jaar, en op dit moment hebben we nog 60 jaar te gaan. De exploitatie hebben we uitbesteed, maar vroeger stond het hotelpersoneel nog bij ons op de loonlijst. Wel hebben we afgesproken dat we controle houden op de kwaliteit van de hotels. Zo wordt op dit moment het Schiller-hotel volledig gerenoveerd.’
De familie Caransa, die wars is van publiciteit, is onaangenaam verrast door de biografie van Wim Pelt vorig jaar. Dit jaar wacht nog een toneelstuk over het leven van Maup Caransa. Het is niet de bekendheid waarop de familie zit te wachten. Ze tonen liever hun ondernemerschap, gebiedsontwikkelingen, bioscience parken en datacenters voor de komende 70 jaar.

Caransa
Handelsonderneming Caransa werd in 1950 opgericht door Maurits Caransa, zoon van een arme Amsterdamse kolenboer. Caransa is het voorbeeld van een naoorlogs succesverhaal. Hij kwam ondanks zijn joodse achtergrond wonderbaarlijk de oorlog door, mede door een vlucht uit kamp Westerbork. Hij schreef dat geluk in Vrij Nederland toe aan zijn rode haar, blauwe ogen en een huwelijk met een katholiek meisje. Na de oorlog stortte hij zich op de handel in legerdump. Omdat banken in die tijd nauwelijks handelsfinancieringen verstrekten, ontdekte hij het vastgoed. In eerste instantie waren dit onder andere krotten rond het Waterlooplein, maar al snel kwamen daar ook winkels, kantoren en vooral prestigieuze hotels bij, waar hij vroeger nooit naar binnen kon. Het beroemde Doelen Hotel, waar Rembrandt ooit zijn Nachtwacht schilderde, is nog steeds onderdeel van Caransa Groep, net zoals de hotels aan het Rembrandtplein (Caransa en Schiller). Maup bezat destijds ook de vijfsterrenhotels Amstel Hotel en De L’Europe. Zijn kleinzoons hebben later nog gekeken of ze het Amstel Hotel opnieuw konden inlijven, maar ze vonden dat er teveel aan verspijkerd moest worden.
De groei van het bedrijf kwam in de jaren ’60 en ’70, waarbij Caransa Groep ook vastgoed ontwikkelde en (mede)eigenaar werd van golfterreinen, strandhotels (Brittannia Vlissingen en Badhotel Zandvoort) en zelfs een bank (Grondbriefbank) en een beursfonds (VHS). Steeds bleek Amsterdam echter het centrum van de onderneming, met aansprekende gebouwen zoals het Scheepvaarthuis en het voormalige Telegraafgebouw (nu Kroonenberg).
In 1977 moest Maup Caransa de keerzijde ervaren van alle glamour en glitter, toen hij als eerste miljonair in Nederland werd ontvoerd. De daders, die met naam en toenaam in de krant hebben gestaan, werden nooit gepakt. Ze waren de inspiratiebron voor de ontvoering van Heineken. Maup Caransa betaalde een hoge prijs, niet alleen letterlijk (ƒ 10 mln), maar vooral ook figuurlijk: hij trok zich volledig terug uit de publiciteit.
De onderneming wordt nu al 20 jaar geleid door zijn twee kleinzoons Maurits jr. (1963) en Salomon (Salo, 1965). Maurits houdt zich voornamelijk bezig met de design-and-build-kant van de vastgoedprojecten en Salo richt zich vooral op het financiële en juridische stuk.

Caransa Groep huisvest ’s werelds grootste vastgoedadviseur
Wie een paar jaar geleden had gezegd dat Caransa Groep de garage in de Schinkel in Amsterdam zou verhuren, toen een achtergebleven gebied, zou ongelovig worden aangekeken. Wanneer je zou vertellen dat ’s werelds grootste vastgoedadviseur CBRE het hoofdkantoor in The Symphony aan de Zuidas in Amsterdam zou verruilen voor de polder, zou voor gek worden versleten. Maar als er iemand trots is op het bereikte resultaat met ‘The Core’ zijn het Maurits en Salo Caransa en Rudolf de Boer, managing director bij CBRE Nederland. In een unieke samenwerking met Caransa Groep is een trendsettend gebouw ontwikkeld.
Caransa Groep is trots op de huurder: als er één de markt kent, is het CBRE. Als er één de keuze heeft, is het wel CBRE, want ze hebben niet alleen de marktinformatie, maar kennen ook de grootste spelers. CBRE Global Investors is de grootste kantoorbelegger van Europa en in Nederland mede actief met het Dutch Office Fund, met onder meer WTC’s in portefeuille. Op dit moment investeert CBRE GI € 165 mln in uitbreiding van WTC Amsterdam.
CBRE had haast vanwege de snelle groei en kon na een zeldzaam kort herontwikkelingsproces met Caransa Groep begin vorig jaar in The Core trekken.
Destijds vertelde De Boer aan PropertyNL over zijn overweging: ‘We zien dat alle gebieden in Amsterdam sterk verbeteren. Dat geldt voor Amsterdam Zuidoost, maar voor ook Sloterdijk en Noord. Het gebied de Schinkel tussen de Zuidas en Schiphol biedt veel mogelijkheden. Ik denk dat de huurprijzen in de kantoorgebieden niet verder zullen divergeren.’
CBRE huurt van Caransa Groep, die tijdens de crisis aan de wieg stond van de revival van Amsterdam Zuidoost en nu dus ook van de Schinkel. De Boer: ‘Dit was drie of vier jaar geleden voor Caransa Groep een investering in een oude garage. Het is een bijzondere kans om gezamenlijk van dit gebouw iets bijzonders te maken, waarbij Caransa Groep staat voor het casco en wij voor de inrichting.’
Het gebouw is bijzonder door de nieuwste wetenschappelijke inzichten op het gebied van samenwerking, gezondheid, technologie en duurzaamheid. CBRE deed mede hiervoor met de Universiteit Twente onderzoek naar gezonde werkplekken (healthy offices), Well-certificering en nieuwe standaarden op het gebied van duurzaamheid, zoals de hoogst haalbare Leed-certificering. In The Core heeft CBRE onder meer een client lab en nieuwe werkwijzen, zoals een ‘creative camp’, waarmee op een innovatieve, snellere manier antwoord kan worden gegeven op vastgoedvraagstukken. De Boer: ‘Voor beleggers laat The Core zien wat voor mogelijkheden er zijn om bestaande gebouwen te herontwikkelen en aantrekkelijk te maken voor verhuur.’