Deal Focus: Victory koopt goedkoop in bij Propertize

Icon Real Estate, onderdeel van Victory Advisors, koopt tegen zeer gunstige voorwaarden twee kantoorgebouwen en het winkelcentrum binnen New Babylon van Propertize, dat uitverkoop houdt.

Oudgediende in het vastgoed Tie Liebe (onder andere ASR en William Properties) zei eerder in een commentaar op de deal naar aanleiding van een blog van vastgoedjournalist Ruud de Wit: ‘Een slimme aankoop van Victory Advisors, gebruikmakend van het eendimensionale denken van de bank: alles de deur uit, tegen welke prijs dan ook.’

Het gelijk van Liebe blijkt uit de cijfers: uit de Calcasa Property Analyzer (CPA) blijkt dat Icon vlak voor de kerst het vastgoed heeft verworven voor € 86,6 mln. In totaal gaat het om twee kantoorgebouwen, City Offices (15.428 m²) en Center Offices (18.611 m²) en een winkelcentrum (11.429 m²) gelegen op de begane grond en eerste verdieping. Van die € 86,6 mln gaat nog eens € 3,5 mln af voor de WKO-installatie van New Babylon die Icon ook heeft gekocht.

€ 83,1 mln lijkt niet veel geld voor ruim 45.000 m² aan kantoor- en winkelruimte op een van de best bereikbare en drukke locaties in een van de grootste steden van Nederland. Voor het hele multifunctionele complex binnen New Babylon betaalt Icon omgerekend € 1846 per m².
Prijsdrukkende factoren zijn zeker zaken als de leegstand in het kantorengedeelte (een kleine 11.000 m² van de 34.000 m² kantoor wordt volgens CPA als aanbod aangeboden) en het niet al te goed lopende winkelcentrum. Maar het verschil met vergelijkbare objecten in de directe omgeving is wel heel groot.
Zo waardeerde de RICS-taxateurs van Duitse belegger Commerz Real de 11.434 m² grote behuizing van advocatenkantoor Pels Rijcken, ook onderdeel van New Babylon, begin 2015 – volgens het jaarverslag – op € 40,98 mln, ofwel € 3584 per m². Weliswaar is dit onderdeel volgens het jaarverslag van Commerz-fonds Hausinvest volledig verhuurd, maar het verschil met de prijs die Icon nu aan Propertize betaalt is opmerkelijk groot.

Tie Liebe zei het begin januari zo: ‘Voor deze prijzen is dit vastgoed op deze plek niet meer te maken. En de goede traffic-locaties, zoals Den Haag CS, zullen als vastgoedlocatie in de toekomst alleen maar belangrijker worden. Met vakmanschap, veel aandacht en kennis van traffic-locaties kan hier aanmerkelijke meerwaarde gerealiseerd worden. Interessant om dit te monitoren. Dan wordt het toch nog het Babylon dat Ton Meyer (ontwikkelaar van Babylon, red.) in de jaren ’70 voor ogen had.’