Er is niet alleen sprake van een oplopend kwantitatief woningtekort in Nederland, maar ook het kwalitatief tekort loopt op. Dat geldt met name voor huurwoningen in de vrije sector in de grote Nederlandse steden.
Dat is opmerkelijk want marktpartijen zijn meer dan geïnteresseerd om in dit segment te investeren, zo blijkt uit het onderzoeksrapport ‘Spotlight Residential – The Netherlands – Q4 2021 van Savills.
Jordy Kleemans, Head of Research & Consultancy bij Savills in Nederland, licht toe: ‘Binnen de Nederlandse huursector zorgt de hoeveelheid sociale huurwoningen er nog steeds voor dat huishoudens met lagere inkomens toegang hebben tot de woning. Ook in steden waar de vraag sterk is gestegen. Huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning vanwege een inkomen dat de sociale huurgrens overschrijdt, hebben echter steeds meer moeite om betaalbare huurwoningen te vinden. Dit geldt vooral in grotere Nederlandse steden met een hoog woningtekort.’
‘Om de betaalbaarheid van woningen in het algemeen te verbeteren, is het verhogen van de nieuwbouw van 75.000 naar 100.000 woningen per jaar tot 2030 een noodzaak, geen luxe,’ zegt Bas Wilberts, hoofd Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland. ‘Dat vergt een grote inspanning van woningcorporaties, marktpartijen en de overheid. Grootschalige uitbreidingen in de prijsklasse €750 tot €1200 zijn vooral nodig om de betaalbaarheid van met name de vrije sector huurwoningen in Nederland te verbeteren, maar ook om de druk op de koopwoningsector te helpen verlichten, omdat er dan meer alternatieven zijn om uit te kiezen.’
Marktpartijen blijven achter in Amsterdam
Hoewel woningcorporaties ernaar streven meer toe te voegen in dit segment, wordt nieuwbouw tot nu toe grotendeels door marktpartijen gerealiseerd. In grote steden zoals Utrecht en Den Haag was hierdoor het merendeel van alle verleende bouwvergunningen in de afgelopen vijf jaar voor marktpartijen die huurwoningen lieten bouwen. In totaal werden er in deze twee steden respectievelijk 9.390 en 5.742 bouwvergunningen aan marktpartijen verleend. Zeer opvallend is dat in de gemeente Amsterdam slechts 31% van de verstrekte vergunningen verleend werd aan marktpartijen met een focus op huurwoningen.
Ronald Koemans, Associate Director Residential & Hotel Investment bij Savills in Nederland: “Gezien het grote tekort aan huurwoningen in de vrije sector, met name in het middensegment, is het voor de gemeente Amsterdam zeer zorgwekkend dat het beschikbare kapitaal van marktpartijen niet volledig wordt benut. De gemeente Amsterdam streeft er immers naar om tot 2025 jaarlijks ongeveer 1.670 nieuwe huurwoningen te bouwen in de middeldure sector, maar er zijn in 2020 onvoldoende bouwvergunningen verleend aan marktpartijen voor huurwoningen (slechts 1.236). Daardoor kan het tekort verder oplopen en kan de betaalbaarheid nog verder in het geding komen.’
Potentieel beter benutten
Marktpartijen laten al een groot gedeelte van de middeldure huurwoningen bouwen, maar dit potentieel kan veel beter worden benut. Een betere benutting zorgt voor het terugdringen van het kwalitatieve tekort en voor een betere betaalbaarheid. Dit wordt volgens Savills echter wel bemoeilijkt door de roep uit de politiek om meer op huurprijs te willen reguleren. In 2021 zijn al flink wat aanpassingen in de regelgeving (financieel en fiscaal) op de woningmarkt doorgevoerd. Dit beleid is vooral gericht op het verbeteren van de betaalbaarheid voor huurders, maar de keerzijde is dat de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten afneemt voor ontwikkelaars, bouwers en beleggers. Het gevolg daarvan is dat het beschikbare kapitaal van marktpartijen niet volledig wordt benut. Samenwerking is dan ook de enige sleutel om de betaalbaarheid van de vrije huursector aanzienlijk te verbeteren, concludeert Savills.
