Het kabinet kon een ‘obligatietruc’ om vermogenstaks te ontlopen net op tijd aanpassen, maar er zijn meer gaten in het stelsel, meldt fiscalist Eric van Uunen in weekblad Fiscaal Recht.
Deze lekken zijn volgens de belastingexpert lastiger te dichten. Andere fiscalisten, zoals hoogleraar Belastingrecht Philippe Albert, bevestigen in het Financieele Dagblad dat er ontwijkingsmogelijkheden zijn voor de (tijdelijke) vermogensheffing in box 3. Fiscalist Van Uunen verwacht dat particuliere woningbeleggers massaal van de sluiproutes gebruik gaan maken.
Tot 2028 hebben spaarders en beleggers de keuze welk inkomen wordt belast. Woningbeleggers die een lagere opbrengst hebben behaald dan het fictief rendement waarmee de Belastingdienst rekent, kan op de tegenbewijsregeling terugvallen. En daarin schuilt volgens Van Uunen het manco van het stelsel.
Aan knop draaien
De belastingdienst gaat uit van inkomen in het jaar waarop het binnenkomt en niet in het jaar waarop het betrekking heeft. Beleggers kunnen aan die knop draaien: in het ene jaar kunnen ze veel inkomen laten binnenstromen, waarbij het voordelig is om voor de lage forfaitaire heffing te kiezen. In een ander jaar komt er dan niets of nauwelijks iets binnen en hoeft er met de tegenbewijsregeling in de hand geen belasting te worden betaald. Zo kunnen huurinkomsten van verschillende jaren in één jaar vallen door het recht om de huurpenningen te innen over andere jaren te verkopen aan de eigen bv.
Het FD beschrijft een rekenvoorbeeld van Van Uunen. Een huizenbelegger heeft vier huurwoningen in box 3 met een totale waarde onroerende zaken (WOZ) van € 4 mln. In 2025 ontvangt hij €114.000 huur. De belegger verkoopt dit jaar echter ook het recht om de huurpenningen in 2026 en 2027 te innen aan zijn eigen bv. Er zou dus € 228.000 aan huur binnenkomen, maar een zakelijke prijs voor deze cessie is twee ton.
Hiermee behaalt de belegger in 2025 een direct rendement van in totaal € 314.000 op de huurwoningen, oftewel 7,85% op de WOZ-waarde van de huizen. De forfaitaire heffing waarvoor de belastingplichtige kiest, gaat in 2025 uit van een rendement op vastgoed van 5,88%. In zijn bv maakt de belegger als verhuurder een winst van € 28.000. Maar de belasting daarover weegt niet op tegen het voordeel in box 3.
De truc met de verkoop van het recht op huurpenningen kan voor de invoering van de box 3-belasting op basis van werkelijk rendement in 2028 nog eens worden herhaald. Een cessie van vijf jaar is volgens Van Uunen dan niet ongewoon. De fiscalist verwacht dat daar bij ongewijzigde wetgeving veelvuldig gebruik van zal worden gemaakt.
Gerelateerde artikelen:
