Natuurlijk, het winkellandschap wordt nooit meer als vroeger, daarover is iedereen het wel eens.
Door Sander van Oss
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 26 januari 2018
Winkelgebieden van voor de crisis verhuurden zichzelf, voordat er ook maar één paal in de grond was geslagen. Winkelcentra deden aan uitbreiding, retailers aan schaalvergroting. Het kon niet op, we waanden ons in winkelwonderland. Totdat die beruchte crisis alles veranderde. Inmiddels ziet datzelfde winkelwonderland er soms uit als vergane glorie. Leegstand, aangevuld met verouderde winkelketens die zichtbaar worstelen tegen hun online concurrenten. Straten, centra en binnensteden die afglijden naar donkere en stille plekken, gevangen in te hoge waarderingen van grond en pand. Investeringen die op slot gaan, wachtend op betere tijden die niet vanzelf op gang komen.
Wie echter denkt dat retailvastgoed anno 2018 op sterven na dood is, heeft het helemaal mis. Winkelen heeft opnieuw betekenis gekregen. Van snel en efficiënt tot gemak en fun. Winkel, horeca en evenementen vullen elkaar aan. ’s Avonds online besteld, de volgende dag bij het pick-up point afgehaald. Het past allemaal naast elkaar, voor al die verschillende shopmomenten van de consument van nu.
De stenen winkel trekt opnieuw ondernemers die beleving, klantcontact en goede producten waarderen. Voorbeelden te over: Gelderlandplein, Hilvertshof, Vleuterweijde, maar ook winkelcentrum Presikhaaf, dat al jaren kampte met een verouderde structuur en leegloop. Zelfstandige ondernemers konden, mede door het vertrek van grote ketens, nauwelijks nog aanblijven. Inmiddels is de herontwikkeling op stoom en blijken zelfstandigen en grotere retailers juist nu weer te kiezen voor het openen van een nieuwe vestiging.
In de binnensteden waar de afgelopen jaren fors en met visie is geïnvesteerd, is ook een in verhouding grotere upswing te zien. Voorbeelden hiervan zijn de Grote Marktstraat en de Passage in de binnenstad van Den Haag, het vernieuwde Hoog Catherijne, Vredenburg en de nieuwe Bijenkorf in hartje Utrecht en tot slot de herontwikkeling van het centrum van Tilburg met zijn nieuwe verbindingen.
Cruciaal in al deze ontwikkelingen staan de visie en durf van de vastgoedeigenaren en de desbetreffende gemeentes. Voor 2008 draaide winkelwonderland om de waardesprong die panden en grond doormaakten; dat prikkelde investeerders om te gaan ontwikkelen en gemeentes om mee te werken. Na 2008 is die waardeontwikkeling kleiner, is deze er niet, of zelfs negatief en manifesteert zij zich bovendien pas op lange termijn. De kosten gaan dus in ieder geval ver voor de baten uit. Dat vraagt om een andere investeringsstrategie en aanpak van het vak.
Het gaat nu meer dan ooit om ‘samen’ en ‘vertrouwen’. Ontwikkel samen met de gemeente en investeerder een goed en realistisch plan met als basis die ijzersterke lokale en landelijke retailers, maar ook met wonen, werken, horeca en andere stedelijke programmamakers. Van bioscoop, musea, evenementen tot aan een (biologische) markt of proeverij. Laat investeerders en gemeenten zien wat de betekenis van dat plan is: een binnenstad of centrum met reuring en een aantrekkende werking op de economie. Een stad die leeft, in plaats van een donkere, leegstaande belofte. Voor investeerders betekent dat een stabiele huurstroom in plaats van een dalende lijn en voor de gemeente een aantrekkelijke stad om te wonen, werken en recreëren. Dat is de uiteindelijke winst voor zowel de eigenaar als de gemeente.
Dat vergt van ontwikkelaars een nieuwe aanpak en nieuw elan. Noem het ‘maatwerk’ of het resultaat van persoonlijk op zoek gaan naar het juiste concept met de juiste branchemix; toon de uitstraling voor een plek of stad. Geen standaardplan, gebaseerd op een DPO-onderzoek en de winkelstructuur zoals we hem ooit kenden. Het herontwikkelen van winkels is maatwerk geworden waarin al die belevingen elkaar aanvullen en afwisselen, verre van een repeterende formule. Die aanpak is interessant voor partners die vooruitkijken en bijvangst als veiligheid, verblijfswaarde en beleving ook echt terugzien in waardeontwikkeling en kostenvermindering. Ook past daarbij een ander verdienmodel voor de ontwikkelaar: niet meer gebaseerd op de winst die wordt gemaakt, maar op de waardevastheid die wordt gecreëerd. Dit is in mijn optiek het nieuwe winkelwonderland.
Ir Sander van Oss MBA, partner/ontwikkelaar bij NEOO
