Huurders van winkels die moeten sluiten zullen het lastig krijgen om iemand daarvoor aansprakelijk te stellen. Er ontstaat een situatie zonder precedent
Door Wendela Raas en Jeroen le Clercq
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 27 maart 2020
Op vrijdag 13 maart schreven wij een artikel voor de online nieuwsbrief van PropertyNL over de huurrechtelijke implicaties van het coronavirus. Toen het artikel op maandag 16 maart in de nieuwsbrief verscheen, was het alweer ingehaald door de tijd – de overheid sloot horeca, sport- en seksclubs en sauna’s. Het is tekenend voor het tempo waarin de ontwikkelingen en inzichten elkaar opvolgen. In sommige andere landen moeten gewone winkels, behalve supermarkten en apotheken, ook dicht. Nederland is een van de weinige landen die niet tot een lockdown is overgegaan. De vraag is: voor hoe lang nog? Maar ook als winkels niet op last van de overheid dicht moeten, hebben ze zwaar te lijden onder de coronamaatregelen. Vele winkels zijn – noodgedwongen – vrijwillig dichtgegaan.
Juridische positie
Op dit moment krijgen we veel vragen van zowel verhuurders als huurders over wat hun juridische positie is. Moet een huurder de volledige huur betalen of kan hij aanspraak maken op huurkorting? En als het nog lang duurt, kan de huurovereenkomst dan worden ontbonden?
Vooropgesteld moet worden dat deze juridische discussie relevant is, maar we realiseren ons goed dat er naast de juridisch werkelijkheid ook een economische realiteit is. In de praktijk gaan partijen veelal in overleg om te kijken wat er mogelijk is. Iedereen heeft er baat bij dat de schade zoveel mogelijk beperkt blijft.
Dat gezegd hebbende, zijn de belangen aan beide zijden groot. De belangen van de huurder zijn evident, maar de verhuurder heeft ook een bedrijfsvoering (meestal inclusief financieringsverplichtingen) om rekening mee te houden, en daar horen huurinkomsten bij. Bovendien zal de verhuurder mogelijk geconfronteerd worden met faillissementen en de schade die daarbij komt kijken. Dat werkt nog maandenlang door. De schouders van de verhuurders lijken dus op het eerste oog het sterkst, maar ook zij kunnen niet alle lasten dragen.
Dan de vraag: heeft de huurder aanspraak op huurprijsvermindering? Het makkelijke antwoord is: dat hangt ervan af. Van groot belang is wat er in de huurovereenkomst is opgenomen. De meeste contracten, waaronder diverse versies van het ROZ-model, sluiten huurprijsvermindering en aansprakelijkheid voor gebreken uit.
Als we kijken naar de wettelijke situatie, geldt het volgende – waarbij wij ons realiseren dat dat voor wat betreft de gebrekenregeling betrekkelijk irrelevant is, gezien het feit dat vrijwel iedere huurder op basis van een huurcontract (en niet de wet) huurt.
Tot nu toe richten de geboden vanuit de overheid zich rechtstreeks tot de winkels zelf. We hebben in Nederland, noch in andere Europese landen, gezien dat er een verbod/gebod is gericht op verhuurders. De huurder heeft weliswaar geen huurgenot, maar de verhuurder staat aan de zijlijn.
Of de huurder een beroep kan doen op de gebrekenregeling is niet eenvoudig te beantwoorden. Onze conclusie: de huurder zal het lastig krijgen.
Amicitia-arrest
De definitie van een gebrek zoals opgenomen in artikel 7:204 BW zegt (in het kort) dat alle ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ omstandigheden waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten een gebrek opleveren. Dit ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ is ingevuld door de Hoge Raad in het bekende Amicitia-arrest.
In Amicitia ging het om tegenvallende bezoekersaantallen. De huurders vonden dat een gebrek. Deze omstandigheid (te weinig bezoekers) was immers niet aan de huurders toe te rekenen. De Hoge Raad oordeelde anders. Met de zin ‘niet aan de huurder toe te rekenen’ bedoelt de wetgever dat omstandigheden die naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de huurder komen, voor de huurder blijven, en niet via de gebrekenregeling voor rekening van de verhuurder kunnen worden gebracht. De verhuurder heeft in te staan voor een goed en deugdelijk huurobject, en dient ook alles achterwege te laten wat de huurder in zijn genot kan storen.
De verhuurder hoeft echter niet in te staan voor alles wat nadelig is. In het geval van Amicitia oordeelde de Hoge Raad dat de tegenvallende bezoekersaantallen een ondernemersrisico vormen. En ondernemersrisico komt naar de in het verkeer geldende opvattingen voor risico van de ondernemer, de huurder dus. In die zin zijn de omstandigheden (de tegenvallende bezoekersaantallen) aan de huurders toe te rekenen, en was er dus geen sprake van een gebrek. Overigens had ook de verhuurder groot nadeel van de situatie. Hij werd geconfronteerd met dalende huurprijzen en leegstand, en daarmee een sterk dalende beleggingswaarde. Dat nadeel kon de verhuurder evenmin op iemand verhalen. Ieder droeg dus zijn eigen ondernemersrisico.
Heftige impact
Bij sluiting vanwege corona moet ons inziens dezelfde gedachte worden gevolgd. Dat er af en toe iets gebeurt in de wereld waardoor de handel stokt, of zelfs winkels gesloten moeten worden, kan als een ondernemersrisico worden gezien. Allerlei marktpartijen hebben hiermee te maken. Huurder noch verhuurder kan hier iets aan doen. Kortom, deze omstandigheden kunnen de huurder worden toegerekend, net zoals de verhuurder de schade die hij lijdt ook zelf heeft te dragen. In beginsel geen gebrek dus.
Tegelijkertijd is de impact van corona veel heftiger dan al het andere wat we in de recente geschiedenis hebben meegemaakt. De wet komt partijen bij een contract op meer manieren tegemoet dan enkel de gebrekenregeling.
Een mogelijkheid die de wet contractspartijen biedt, is bijvoorbeeld die van onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Als er sprake is van onvoorziene omstandigheden kan de rechter een overeenkomst aanpassen of zelfs ontbinden. Het gaat er niet zozeer om of een omstandigheid al dan niet door partijen is voorzien (niemand zal rekening hebben gehouden met de uitbraak van het coronavirus) maar of partijen in hun contract rekening hebben gehouden met een dergelijk risico.
Bijzonder terughoudend
De Hoge Raad heeft meerdere malen uitgemaakt dat bijzonder terughoudend moet worden omgegaan met toepassing van dit artikel. Toch is het goed denkbaar dat een rechter zal oordelen dat hier sprake is van onvoorziene omstandigheden. Het is daarmee nog niet gezegd of dat vervolgens betekent dat een huurder de huurprijs via de rechter kan aanpassen of zelfs ontbinden. Het huurcontract kan immers een bepaalde risicoverdeling met zich meebrengen, en ROZ doet dat ook. Ook zal van belang zijn hoe lang deze situatie duurt, en we vermoeden dat het ook zal uitmaken of sprake is van een lokale ondernemer of van een internationale retailketen. De redelijkheid en de billijkheid spelen een belangrijke rol in het begrip onvoorziene omstandigheden, net zoals de vraag voor wiens rekening een omstandigheid als het coronavirus moet komen.
Een tegenargument is er ook. De verhuurder lijdt ook schade (denk aan toenemende leegstand, dalende huurprijzen, faillerende huurders). Als de huurder niet het volledig nadeel hoeft te dragen, moet dat dan worden overgeheveld naar de verhuurder? Hier moet niet worden vergeten dat ook anderen al inspringen, zoals de overheid. Dat zien we nu al gebeuren, bijvoorbeeld in de vorm van de versoepeling van de regeling voor werktijdverkorting. Europa heeft ook al aangekondigd soepeler met staatssteun om te gaan. Het feit dat een retailer tegemoet wordt gekomen op andere vlakken, kan meewegen bij de vraag of hij dan ook in de relatie tot de verhuurder moet worden geholpen.
Kortom, het laatste woord is zeker nog niet gezegd over dit onderwerp.
Wendela Raas is managing partner en Jeroen le Clercq counsel bij Dentons
