Hoe gaat de vastgoedsector om met de coronacrisis? Willem Slager van DHG geeft aan gewoon door te gaan met op risico logistiek vastgoed te ontwikkelen.
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 29 mei 2020
Hoe gaat het? Thuiswerken, met de organisatie?
Bijna iedereen van de 25 mensen zijn alweer op kantoor. Dat was al corona-proof: we zitten hier namelijk extreem ruim. Maar in de eerste weken werkten we allemaal echt thuis: sommigen van ons hebben ook zeker corona gehad. Dat hebben ze waarschijnlijk opgelopen toen we vlak voor de ellende uitbrak met het bedrijf op ski-vakantie in Oostenrijk waren. Precies bij een uitbraak-haard, in Sankt Anton. Dat hebben we achteraf, net zoals zo velen, toch wel een beetje onderschat.
Hoe gaat het met de huurders?
De meeste van onze huurders zijn groot, dat loopt gewoon door. Ik denk dat we met nog geen 2% van onze hele portefeuille afspraken hebben moeten maken. Het merendeel van het handjevol huurders dat hulp nodig heeft komt met acceptabele voorstellen. Maar ook wij hebben huurders die eenzijdig de huur wilden aanpassen zoals een Carglass. Onze reactie? Zoek het eerst zelf even uit en ga maar minder adverteren.
We zijn nu bezig met het opleveren van 196.000 m² aan Smartlogs die we vorig jaar voor € 245 mln aan HansaInvest hebben verkocht. Gelukkig gaan die opleveringen goed en hebben we geen vertragingen opgelopen tijdens de bouw door het corona-virus. Even belangrijk is dat geen van de huurders heeft aangegeven problemen te hebben.
Maar qua verhuur is het momenteel wel een stuk stiller. Bedrijven hebben nu even iets anders aan hun hoofd. Toch gaan we door met het op risico ontwikkelen van de rest van de Smartlog-pijplijn, zo’n 700.000 m². Wij hebben vertrouwen in de markt en geloven in ons product. Misschien is het nu wat stiller, toch zal er voldoende vraag blijven naar logistiek.
Er zijn voorspellingen dat de vraag naar logistiek vastgoed met bijna 40% zal krimpen. Baart dat jullie geen zorgen?
40% van wat? Dat is ten opzichte van vorig jaar en dat was een absoluut recordjaar. Alleen wij al hebben in 2019 dik 300.000 m² verhuurd. Als dat dit jaar 150.000 m² is, dan is dat nog steeds geweldig. En de vraag zal volgend jaar naar verwachting weer toenemen. Wij maken ons dus geen zorgen.
De projecten die nu bij ons in ontwikkeling zijn, liggen met name in de regio groot Rotterdam. Inderdaad, niet de plek waar de online-aanbieders zitten of distributiecentra van supermarkten. Toch maken we ons geen zorgen en hebben we afgelopen maart met het Havenbedrijf een deal gesloten voor een kavel van 30 hectare. Op deze Maasvlakte West gaan we 210.000 m² aan distributieruimte ontwikkelen. Rotterdam is qua logistieke ruimte zo krap en we zitten zo dicht bij de haven, dat daar altijd vraag naar logistieke ruimte zal blijven bestaan. Dat is ook altijd zo geweest.
Hoe is de interesse van investeerders?
Op dit moment zijn we geen grote ontwikkelingen aan het verkopen dus kan ik de huidige interesse niet zo goed polsen. Alhoewel zeer recent bijvoorbeeld Blackstone is afgehaakt in de LOI-fase van een deal met ons in Breda. Dat hadden ze nooit gedaan als er geen corona was geweest, dus dat zegt op zich ook wel wat.
Maar investeerders blijven logistiek interessant vinden, ondanks de aanzienlijk verscherpte aanvangsrendementen van de afgelopen jaren. Logistiek is door alle economische golven heen een steady product gebleken: de huren zijn de afgelopen jaren wel wat gestegen, maar niet in verhouding met andere vastgoedmarkten. De waardes daarentegen lagen de afgelopen jaren blijkbaar ver beneden peil, dus die zijn in rap tempo enorm gestegen. De yields zitten nu op het niveau van prime kantoren en woningen. Dat de waardes zijn gestegen, komt dus eigenlijk omdat ze in werkelijkheid achterliepen.
Hoe gaan de gesprekken met de bank?
We voeren niet meer of minder gesprekken op dit moment! We zijn heel rustig gefinancierd omdat we op risico ontwikkelen en er dus altijd al veel eigen geld in moet. De timing vorig jaar van de verkoop van in totaal 442.000 m² aan Smartlogs blijkt nu perfect te zijn geweest. Door de verkopen van de afgelopen jaren zijn we niet afhankelijk van financiers. We staan juist nu dus zeker open voor bedrijven die bijvoorbeeld graag sale-en-lease-back transacties met ons willen doen.
We hebben net een ziekenhuis van 53.000 m2 in Blaricum gekocht – we willen ons geld namelijk ook in andersoortig vastgoed investeren dan alleen in logistiek vastgoed. Het ziekenhuis huurt voor 3 jaar terug en in de tussentijd gaan we kijken hoe we het kunnen transformeren naar (zorg)woningen. Ja, iets heel anders dan logistiek, maar we moeten ons geld blijven beleggen. En evenals logistiek is ook dit volgens ons een steady product.