Het kabinet gaat het conceptwetsvoorstel met betrekking tot de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting bij aandelentransacties op twee punten versoepelen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Op 27 februari 2023 heeft het kabinet een conceptwetsvoorstel met betrekking tot de overdrachtsbelasting gepubliceerd. De toepassing van de samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting bij aandelentransacties zou onder het wetsvoorstel vanaf 1 januari 2024 niet meer mogelijk zijn. Voor mijn reactie op het oorspronkelijke voorstel verwijs ik naar mijn eerdere artikel in het april-magazine van PropertyNL.
Naar aanleiding van de reacties op de internetconsultatie heeft het kabinet besloten het wetsvoorstel op twee punten aan te passen: ‘overkill’ en de afwezigheid van overgangsrecht. In de brief van 23 juni 2023 heeft de staatssecretaris de aanpassingen toegelicht.
Wat wijzigt er?
Uit de brief blijkt dat het kabinet het wetsvoorstel op de volgende punten aanpast:
– Wat betreft de ‘overkill’: De werking van de maatregel wordt beperkt doordat de toepassing van de samenloopvrijstelling mogelijk blijft bij de verkrijging van aandelen die onroerende zaken vertegenwoordigen die gedurende twee jaar na de verkrijging voor 90% of meer btw-belast worden gebruikt. Het tarief wordt maximaal 4%.
– Er komt overgangsrecht voor projecten waarvoor op 19 september 2023 getekende overeenkomsten bestaan in de vorm van een intentieverklaring. Voor verkrijgingen ná 1 januari 2030 geldt het overgangsrecht niet.
– De inwerkingtredingsdatum wordt 1 januari 2025.
In mijn eerdere artikel heb ik de belastingdruk uitgerekend bij de diverse mogelijke transacties. De uitkomsten zijn te vinden in de tabel onderaan dit artikel. Als gevolg van de wijziging zou de aandelentransactie na invoering van het wetsvoorstel in ons voorbeeld uitkomen op een belastingdruk van 12,7% + 4% = 16,7%. Dat is weer bijna 2% meer dan bij een gescheiden koop en aanneming. Er is dus nog steeds ongelijkheid.
Aandachtspunten
Met het oorspronkelijke wetsvoorstel werd een niet-beoogde btw-besparing aangepakt met een maatregel in de overdrachtsbelasting die zijn doel volledig voorbijschoot. Het is daarom goed dat het wetsvoorstel wordt gewijzigd.
Het wetsvoorstel wordt nu nader uitgewerkt. Het is naar onze mening van belang dat bij de uitwerking in ieder geval duidelijkheid wordt verkregen over de volgende punten:
– De wijze waarop de heffingsgrondslag (het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend) moet worden vastgesteld.
– Het tarief. Een tarief van 2% ligt dan meer voor de hand vanwege het eerder genoemde verschil bij de gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst.
– De toets van het gebruik indien de onroerende zaak niet direct bij de aandelentransactie in gebruik wordt genomen (bijvoorbeeld omdat het complex nog moet worden gebouwd).
– De reikwijdte van de zesmaandenregeling voor kort op elkaar volgende verkrijgingen. Denk dan bijvoorbeeld aan de verkrijging van aandelen binnen 6 maanden na de oplevering van de bouw; of aan de verkrijging binnen 6 maanden na een aandelenoverdracht waarbij de nieuwe maatregel is toegepast.
– Het zelfstandige karakter van een onroerende zaak in de situatie waarin een deel van een onroerende zaak btw-vrijgesteld wordt gebruikt en andere delen btw-belast.
Ook met de nadere uitwerking past de maatregel niet binnen de ratio van de wettelijke systematiek van de overdrachtsbelasting. De bedoelde belastingbesparing uit de ‘niet-beoogde belastingbesparende structuur’ bestaat uit een btw-voordeel. Uit de hiervoor genoemde punten blijkt al wel dat het bestrijden van een btw-voordeel met een (straf)heffing overdrachtsbelasting de nodige haken en ogen heeft.
Alternatief en mogelijke stimulering
Ik betwijfel of de (nadelige) effecten van het wetsvoorstel proportioneel zijn ten opzichte van het geconstateerde ‘probleem’. De maatregel zal bovendien een grote drempel vormen voor de toch al lastige woningbouwopgave. De timing van het wetsvoorstel verbaast daarbij ook; het komt op een moment dat nieuwe projecten vanwege de stijging van de bouwkosten, de steeds krappere financieringsmogelijkheden (renteverhogingen) en de Wet Betaalbare Huur toch al lastig van de grond komen.
Als er al een gelijk speelveld zou moeten worden gecreëerd, zou het naar onze mening beter zijn als er een alternatieve en toekomstbestendige wettelijke regeling wordt ingevoerd in de Wet op de omzetbelasting 1968. De invoering van een gemoderniseerde integratieheffing zou daarvoor beter geschikt zijn.
De integratieheffing is in 2014 echter juist afgeschaft om de woningmarkt te stimuleren. De herinvoering van de integratieheffing zou de huidige woningmarkt nog verder afremmen. Ik zie echter mogelijkheden om dit onwenselijke effect om te zetten in een stimulering van de woningmarkt. Dat is mogelijk omdat de integratieheffing ook de mogelijkheid kan bieden om het btw-tarief op de bouw van sociale en middenhuurwoningen (gereguleerde verhuur) te verlagen van 21% naar 9%. België maakt ook al gebruik van het verlaagde tarief voor sociale woningbouw. Dat zou een stimulans kunnen zijn voor de vastgelopen woningmarkt. Het kabinet zou naar mijn mening moeten nadenken over de volgende suggestie:
(1) De invoering van een gemoderniseerde integratieheffing (om het gewenste gelijke speelveld te creëren).
(2) De toepassing van het verlaagde btw-tarief voor de realisatie van gereguleerde woningen (om de vastgelopen vastgoedmarkt te stimuleren).
De integratieheffing betekent dat er voor bijvoorbeeld de aannemer en andere leveranciers niets verandert. Deze brengen nog steeds 21% btw in rekening. De belegger vraagt deze btw terug bij de Belastingdienst en betaalt uiteindelijk bij de start van de verhuur niet-aftrekbare btw over zijn kostprijs exclusief btw. Bij gereguleerde verhuur is het tarief dan 9% in plaats van 21%.
De uiteindelijke belastingdruk hangt uiteraard af van de feitelijke situatie. Ik heb berekend dat in mijn casus de belastingdruk bij een oorspronkelijke transactie in de btw-sfeer zou dalen van 16,9% naar 8,0%, waarbij het voordeel ten goede komt aan de koper. Dat betekent dat de kostprijs voor de koper 8,9% lager is dan onder het huidige stelsel.
Aan vorenstaand alternatief zitten uiteraard ook de nodige haken en ogen, maar het lijkt mij de moeite waard om te onderzoeken of het haalbaar is.
Tot slot
Voorlopig moeten we er sterk rekening mee houden dat het wetsvoorstel in versoepelde vorm wordt doorgevoerd, met het risico op een verdere neergang van de woningmarkt en een regeling die vanwege de hiervoor genoemde haken en ogen onuitvoerbaar wordt. Ik ben dan ook benieuwd naar de nadere uitwerking. En het is uiteindelijk aan de wetgever om kritisch te kijken naar de gevolgen van dit wetsvoorstel en na te denken over de invoering van een alternatieve en toekomstbestendige wettelijke regeling.
Gerton Rademaker is belastingadviseur bij Dirkzwager. Hij schreef dit artikel in samenwerking met Bas Carrière, eveneens belastingadviseur bij Dirkzwager
Belastingdruk (als percentage van de vrij op naamprijs) bij de diverse mogelijke transacties
– transactie in btw-sfeer (zienswijze ministerie van Financiën): 16,9%
– gescheiden koop en aanneming: 14,9%
– aandelentransactie (huidige regeling): 12,7%
– aandelentransactie (wetsvoorstel): 23,1%
