De grote steden Amsterdam, Rotterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven schroeven allen hun plannen voor nieuwe werklocaties (kantoren, bedrijfspanden) flink terug en concentreren zich op (her)ontwikkelingslocaties in de stad, ook voor woningbouw. door Paul Wessels PropertyNL Magazine Nr. 10/11 - 2 juli 2010
De grote steden Amsterdam, Rotterdam,
Utrecht, Den Haag en Eindhoven schroeven
allen hun plannen voor nieuwe werklocaties
(kantoren, bedrijfspanden) flink terug en
concentreren zich op (her)ontwikkelingslocaties
in de stad, ook voor woningbouw.
door Paul Wessels
PropertyNL Magazine Nr. 10/11 - 2 juli 2010
Dit beleid stelt de grote steden de komende
jaren voor grote financiële uitdagingen om
de noodzakelijk geachte investeringen in de
stad als woon-, -werk en verblijflocatie op peil te houden.
Uit een rondgang langs de vijf grootste steden
in Nederland die PropertyNL deed voor
de tijdens de Provada verschenen vastgoedbijlage
van Het Financieele Dagblad bleek
al dat het verdienvermogen van de grondbedrijven
sterk is terug gelopen. Tegelijkertijd
krijgen gemeentes te maken met teruglopende
dividenden en kortingen op het gemeentefonds
en worden de sociale lasten alleen maar hoger.
De markt voor nieuwbouwkantoren,
dé inkomstenbron voor grondbedrijven, is volledig
stilgevallen en dat zal niet snel veranderen,
zeker ook gezien de veel grotere
klemtoon op duurzaamheid. Zo gaat Amsterdam
opnieuw fors wieden in plannen
voor nieuwe kantoren, al betekent dat nog
minder inkomsten voor de stad.
Amsterdam overweegt liefst een miljoen
vierkante meter aan kantoorruimte uit de
plannen te halen, bovenop de 800.000 m²
die wethouder Maarten van Poelgeest al in
2007 schrapte. Daarmee loopt de stad honderden
miljoenen euro’s aan inkomsten
mis, zegt directeur Jan Hagendoorn van het
Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam
(OGA). Dat geldt ook voor dé toplocatie
van Amsterdam, de Zuidas. Leidend vastgoedadviseur
Van Gool Elburg bepleit een
vergaande vereenvoudiging van het Dokmodel.
Het bedrijf, betrokken bij veel toonaangevende
deals in het gebied, verwacht dat de
komende decennia de netto opname (nieuwe
vestigers in het gebied) aan de Zuidas beperkt
zal blijven tot 10.000 m² tot 15.000 m²
per jaar, een ruime halvering ten opzichte
van het gemiddelde de afgelopen tien jaar
(circa 30.000 m²). Niet omdat het gebied
aan aantrekkelijkheid zou afnemen, maar
wel omdat de markt voor de duurste locaties
beperkt is en een groot deel van die markt
zich in de afgelopen jaren al aan de Zuidas
heeft gevestigd. Verder zal volgens Van Gool
Elburg op termijn een verschuiving te zien
zijn van bedrijven die binnen het gebied van
de Zuidas verhuizen, zodat bij opname van
meters in het gebied elders op de Zuidas ook
weer ruimte beschikbaar komt, hetgeen dus
invloed heeft op de netto opname.
Adriaan Visser, directeur van het Ontwikkelingsbedrijf
Rotterdam (OBR) zegt dat de
ontwikkelingen op randlocaties zijn stilgelegd.
De prioriteit wordt gelegd bij het ontwikkelen
van het binnenstedelijke gebied.
Voor de kantorenmarkt zijn dit de Kop van
Zuid en het Central District. Grote kantoorgebruikers
die zich in Rotterdam willen vestigen
krijgen de keuze om zich in een van
de twee gebieden te vestigen. Met de samenvoeging
van de operationele activiteiten van
Shell nabij het station in Rotterdam sloeg
de Maasstad overigens recent een slag als
‘energiehoofdstad’ van Nederland.
Terwijl de plannen in de buitengebieden
worden stilgelegd zijn er forse ambities om
locaties binnen te steden te herontwikkelen,
zoals De Binckhorst in Den Haag, het gebied
rond het centraal station Rotterdam, de
noordelijke IJ-oevers in Amsterdam, Kanaleneiland
in Utrecht en Strijp-S in Eindhoven.
De economische crisis maakt de financierbaarheid
van al die plannen moeilijk.
Daarom zoeken steden naar oplossingen
voor het groeiende investeringstekort.
Voor die oplossing zeggen de steden sterk
afhankelijk te zijn van wat een nieuwe regering
van plan is. Voorheen was het Rijk
een grote financiële trekker van binnenstedelijke
herontwikkelingen door subsidie uit
de diverse fondsen, hierop zal waarschijnlijk
door het nieuwe kabinet op bezuinigd
gaan worden. Maar dat betekent niet dat
landelijke politici niets kunnen doen. Zo
beklemtoont Jan Hagendoorn van het OGA
de noodzaak van regelgeving waardoor de
huurmarkt in Nederland meer geliberaliseerd
wordt. Hierdoor zouden de corporaties
die de huurwoningmarkt in Amsterdam
domineren inkomsten gaan verkrijgen uit
hogere huren en zou er méér geïnvesteerd
kunnen worden in de stad. Hiervoor is landelijke
wetgeving nodig. Of die er echter na
de verkiezingen komt, is de vraag
