Winkelcentrum Alexandrium Shopping Center is niet langer een grijze muis, maar een koopcentrum waar het goed toeven is voor steeds meer mensen in een gebied dat in hoog tempo verandert. De rek is er wat eigenaar Klépierre betreft nog lang niet uit.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 13 juni 2025
De zakelijke reiziger die al een aantal jaar niet in Rotterdam-Alexander is geweest zal even met zijn of haar ogen moeten knipperen om het beeld scherp te krijgen. Van een monotone, goeddeels uitgerangeerde kantorenwijk verandert het gebied rondom trein- en metrostation Rotterdam-Alexander langzaam maar gestaag een plek waar behalve gewerkt, ook gewoond en gewinkeld wordt.
Bovenlokale uitstraling
Nu werd die laatste functie al decennia ruimhartig ingevuld door winkelgebied Alexandrium, maar door de onlangs officieel afgeronde renovatie van Alexandrium Shopping Center is dat ook meer dan voorheen een winkel- en verblijfsgebied met een bovenlokale uitstraling. Trots loopt Karin Laumans, centrummanager namens Klépierre, door het centrum, waar het voor een doordeweekse dag aan het einde van de morgen al opvallend druk is met een gemengd publiek van jong tot oud.
‘Het centrum was altijd al een belangrijke trekker, maar is dat door de renovatie en het toevoegen van nieuw winkelaanbod nu nog meer’, vertelt Laumans. Als rechtsopvolger (en koper) van Corio heeft Klépierre het centrum al meer dan 40 jaar in zijn bezit. ‘In 2002 vond de laatste renovatie plaats, inclusief een uitbreiding aan de noordzijde, richting de Megastores en de Woonmall. Dat we uiteindelijk pas drie jaar geleden zijn begonnen met vernieuwen had uiteraard te maken met corona. Het denken erover begon al in 2018, toen de Architekten CIE een masterplan voor hele gebied opleverde. De renovatie van het Shopping Center was daar onderdeel van.’
Core asset
Met zo’n 40.000 m² verhuurbaar winkeloppervlak (bvo is 46.000 m², vvo is 40.000 m²) is het winkelcentrum in grootte het tweede generieke winkelcentrum van Klépierre in Nederland, na Hoog Catharijne (Utrecht, 107.000 m²). Daarnaast bezit de Franse retailbelegger in Amsterdam nog ‘meubelboulevard’ Villa Arena in Amsterdam (79.787 m²) en in Rotterdam de iconische Markthal (11.730 m²). ‘Alexandrium is voor ons een echte core asset, vergelijkbaar met Hoog Catharijne, vanwege de focus op niet-dagelijkse aankopen in een hoogstedelijke omgeving. Villa Arena en de Markthal vervullen die functie minder, maar zijn op hun eigen manier eveneens strategisch belangrijk.’
Bij Alexandrium Shopping Center rekent Klépierre met een verzorgingsgebied van 2 mln mensen die binnen de ring rond Rotterdam of op maximaal 30 autominuten daarbuiten wonen, bijvoorbeeld in Gouda of zelfs Dordrecht. Laumans: ‘Je hebt hier een gebied van 142.000 m² met zowel een gemoderniseerd winkelcentrum voor je niet-dagelijkse boodschappen als megastores en een meubelboulevard. Ik ken geen andere plek in Nederland waar je daarvoor op één locatie terecht kunt.’
Alexanderknoop
Die synergie werd overigens lang niet altijd unisono bejubeld. Nog in 2017 troffen Klépierre en CBRE IM, de eigenaar van de Megastores, elkaar bij de Raad van State, omdat er angst was voor branchevervaging door uitbreidingsplannen. Bovendien moest de gemeente Rotterdam haar huiswerk overdoen voor de retailparagraaf in het bestemmingsplan Alexanderknoop.
Onder die laatste benaming moet het gebied rondom trein- en metrostation Rotterdam-Alexander worden getransformeerd tot een nieuw, groen stadscentrum met zo’n tienduizend nieuwe woningen. Alexanderknoop is weer onderdeel van de Oostflank van Rotterdam, het gebied tussen Prins Alexander en Zuidplein. Rotterdam wil hier in de toekomst 30.000 woningen bouwen, waarbij onder meer een nieuwe stadsbrug tussen IJsselmonde en Kralingse Zoom is ingepland.
Trouwe klanten
Een groot verzorgingsgebied past ook bij de visie uit het masterplan van de Architekten CIE uit 2018: het monofunctionele winkelgebied moest zich gaan ontwikkelen tot een nieuw duurzaam, divers en dynamisch centrum van de wijk Prins Alexander. Laumans: ‘Van oudsher heeft Alexandrium Shopping Center een heel belangrijke functie in het primaire verzorgingsgebied. Er is een trouwe, vaste groep klanten die het centrum nog steeds de Oosterhof noemt. De lokale verankering is heel sterk. In de strategische marketingcampagne over de verbouwing ‘Wij gaan voor een nieuwe look’, waarvoor we in 2022 de Kern Marketing Award wonnen, hebben we bewust de direct omwonenden meegenomen; oudere mensen die met hun kinderen al naar de Oosterhof gingen en kinderen die nu zelf met hun eigen kinderen naar het winkelcentrum gaan. Zij zijn onze ambassadeurs, en ze hebben ons geholpen met de totstandkoming van de kinderspeelplaats de Speelpolder en de invulling van de jaarplannen.’
Toekomstbestendig
Met de Architekten CIE is gekeken hoe het winkelcentrum toekomstbestendig kon worden gemaakt. Niet alleen voor de trouwe klanten van het eerste uur, maar ook voor alle nieuwe bewoners die de komende jaren in het gebied moeten neerstrijken. Zo realiseerde Dura Vermeer al de 68 meter hoge woontoren Grote Beer tegen het winkelcentrum aan, goed voor 193 appartementen. Een stukje verderop staat The Betz, het voormalige kantoorgebouw De Ster, dat is getransformeerd tot een woontoren met onder meer 169 short-stay appartementen (zie ook het artikel op pagina 50). In opdracht van eigenaar SVE Group – van de Gooise slager en vastgoedinvesteerder Sjan van Ettekoven – gaat Circle Real Estate het kantoorgebouw boven de noordelijke ingang (NTower) transformeren tot een woongebouw met 171 woningen, die deels een plekje moeten krijgen in een drielaagse optopping.
‘Dit is nog maar het begin’, stelt Laumans. ‘Prins Alexander heeft een enorme potentie, niet alleen voor wonen, maar ook voor werken en winkelen. Wij willen voorsorteren op die ontwikkelingen. Dat begint bij je aanbod. Je zult moeten voorzien in de behoeften van het groeiende aantal omwonenden. Dan heb je het in de eerste plaats over food, maar als je kijkt naar wat voor mensen hier komen wonen, dan is er ook behoeft aan verbreding van het aanbod aan niet-dagelijkse boodschappen. Het gaat in veel gevallen om jonge mensen die werken om te consumeren en zij vragen om merken die bij hun levensstijl horen.’
Middensegment
De renovatie zorgde voor 21 nieuwe openingen en 21 verbouwingen of verhuizingen. Zo verwelkomde het overdekte Rotterdamse winkelcentrum sterke nieuwe namen zoals Normal, MS Mode en Jack & Jones. Daarnaast opende Mango een winkel volgens het laatste concept en New Yorker verdubbelde zijn vierkante meters. ‘We richten ons met het winkelaanbod nadrukkelijk op het middensegment, omdat uit onderzoek naar voren komt dat de bezoekers van ons winkelcentrum daar behoefte aan hebben. In die zin zijn wij geen concurrent van de Mall of the Netherlands, die meer gericht is op luxe, en profiteren wij van onze optimale bereikbaarheid.’
Alexandrium Shopping Center heeft een eigen parkeergarage onder het centrum, die ook in bezit is van Klépierre. ‘Voor ons is de automobilist heel belangrijk, maar anderzijds moeten wij het ook heel erg hebben van mensen die met het OV komen, omdat ze in de buurt wonen of juist een dagje weg willen. Daar kunnen we met het intercity- en metrostation goed in voorzien. Parkeren is bij ons relatief goedkoop, maar gratis zal het niet worden, omdat de parkeerdruk door de toegenomen bewoning al oploopt en je bezoekers van het winkelcentrum een plek wilt kunnen blijven bieden.’
Facelift
Om de verblijfs- en winkelervaring te verbeteren kreeg het centrum een complete facelift. Met hoge plafonds, voorzien van daglichtopeningen, stijlvolle verlichting en nieuwe hoge puien is de sfeer in het centrum compleet veranderd. Op de pleinen in het centrum zijn groene eilanden gecreëerd met zitjes waar je kunt uitrusten of bijkletsen, je laptop kunt aanhaken op de wifi of je smartphone draadloos kunt opladen door hem op tafel te leggen. ‘Door de daken boven de passages te verhogen en de constructie aan te passen, is er ruimte ontstaan voor dubbelhoge winkelpuien. Dit heeft de zichtbaarheid van de winkels enorm verbeterd, waardoor we vele nieuwe winkelconcepten konden aantrekken. Ook bestaande winkels hebben hun oppervlak vergroot of zijn verhuisd naar een voor hen betere locatie’, aldus Laumans.
Er moeten nog een aantal winkels mee in de verandering, maar het enthousiasme is er. ‘Daarbij hebben we het voordeel dat we de enige eigenaar zijn, terwijl je in veel andere centra te maken hebt met veel losse eigenaren. Maar onze huurders zien ook met eigen ogen dat de kwaliteitsslag die we al hebben gemaakt zich uitbetaalt. De footfall en de omzetten laten een positieve ontwikkeling zien. Er zijn ook ondernemers die eerst alleen een vestiging in Rotterdam-Centrum hadden en nu ook per se hier willen zitten. De NPS (net promoter score, een meetmethode om de klanttevredenheid en -loyaliteit te meten, red.) was voor de renovatie een schamele 13 en staat nu op 49, terwijl het gemiddelde voor winkelcentra in Nederland op 30 ligt.’
Food en leisure
De komst van het nieuwe Food District, met onder andere Guliano en Hawaiian Pokébowl, heeft Alexandrium Shopping Center niet alleen versterkt als winkelbestemming, maar ook verrijkt tot een plek om samen te komen. Karin Laumans van Klépierre: ‘Het bestemmingsplan biedt nog altijd ruimte om het centrum met nog eens 15.000 m² uit te breiden. Kijkend naar de gebiedsvisie liggen er kansen om ons verder te ontwikkelen. Denk hierbij aan een nog breder assortiment aan winkels, vrije tijd en entertainment, bijvoorbeeld met een bioscoop. Dat is voor een Nederlandse retailbelegger misschien spannend, maar in andere landen hebben we daar al ervaring mee. Een goede invulling van de leisure-functie kan de waarde van het andere vastgoed in de omgeving verder versterken. We zijn nog in gesprek hoe we dat het beste kunnen vormgeven.’
