De woningvoorraad in Nederland is potentieel € 325 mrd minder waard als gevolg van klimaatrisico's. Dit blijkt uit onderzoek door Calcasa. Met name huizenbezitters in Utrecht en Amsterdam lijken de klos te worden.
In Nederland staan ongeveer 8,2 miljoen woningen met een totale waarde van circa € 3,3 biljoen. Klimaatrisico’s beginnen een steeds belangrijker thema te worden op de woningmarkt. De geschatte effecten verschillen per type risico, aangezien de impact bijvoorbeeld bij een overstroming of bosbrand groter kan zijn dan bij een ondergelopen kelder.
Overstromingen
Ongeveer 51% van de Nederlandse woningen loopt momenteel een risico op overstroming. De woningwaarde van deze groep woningen bedraagt bijna € 1,7 biljoen. De Europese Centrale Bank berekende in 2022 de prijsschok wanneer het risico op overstromingen wordt meegenomen. Uitgaande van deze prijsschokken tussen de 4% en 45%, komt het potentiële waarde-effect uit op € 179 miljard. Dit is 5,4% van de huidige totale woningwaarde.
Wateroverlast
Naast overstromingen neemt door het veranderende klimaat ook het risico op wateroverlast door hevige buien toe. Iets meer dan 3 miljoen woningen lopen een risico op wateroverlast van ten minste 10 centimeter bij een hevige bui. Deze woningen hebben momenteel een totale woningwaarde van ruim € 1,2 biljoen. Uit verschillende internationale onderzoeken blijkt dat waterschade een negatief effect van tussen de 2,5% en 10% kan hebben op woningprijzen, wat het potentiële waarde-effect brengt op 22 tot € 86 miljard.
Natuurbranden
Een ander klimaatrisico dat invloed heeft op gebouwen is droogte. Aanhoudende droogte vergroot het risico op natuurbranden en kan ook de fundering van gebouwen aantasten, bijvoorbeeld in de vorm van paalrot en verschilzetting. Op basis van studies van DGBC en het CAS is een omgevingsscore ontwikkeld waarin het risico op natuurbranden in kaart wordt gebracht. Hieruit blijkt dat ongeveer 2 miljoen woningen een risico lopen op een natuurbrand in de omgeving. Het aantal woningen waar dit een hoog risico is, is met 28.000 nog relatief klein. Het inprijzen van dit risico door de markt zou echter toch tot een waardevermindering van ongeveer € 75 miljard kunnen leiden. Vooral koopwoningen zouden hier zowel absoluut als relatief harder door worden getroffen, zoals uit onderstaande tabel blijkt.
Funderingsproblemen
Aanhoudende droogte kan ook leiden tot funderingsproblemen zoals paalrot en verschilzetting. Uit onderzoek blijkt dat de verkoopprijs 12% lager kan uitvallen wanneer slechte kwaliteit wordt gemeld, wat tot een potentieel waardeverlies van € 29 miljard kan leiden.
Aardbevingen
Ook aardbevingen vormen in Nederland een reëel risico. In de aardbevingsgebieden in het noordoosten (gaswinning) en het zuiden staan 1,6 miljoen woningen met een totale waarde van 600 miljard euro. Kijkend naar de prijsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar zijn de Groningse gebieden waar bevingsschade is ontstaan, de prijzen net zo hard zijn gestegen als in de gebieden waar geen schade was. Dit wijst erop dat het risico op aardbevingen slechts een zeer beperkte invloed heeft op de huizenprijzen, als het al wordt meegenomen. Indien rekening wordt gehouden met een mogelijke waardedaling van 2,5% tot 10%, kan het waardeverlies oplopen van € 14 tot 60 miljard.
Amsterdam - € 22 mrd
Waar woningen het duurst zijn is logischerwijs het potentiële waardeverlies het hoogst. In de gemeente Amsterdam staan ruim 485 duizend woningen voor een totale waarde van ruim € 255 miljard. Een groot gedeelte van de woningen in Amsterdam heeft ten minste te maken met één van de klimaatrisico’s. Het potentiële waardeverlies door klimaatrisico’s kan daarmee in de hoofdstad oplopen tot bijna € 22 miljard.
Rotterdam heeft ruim 324 duizend woningen voor een waarde van bijna 113 miljard euro. Hier kan het waardeverlies oplopen tot ruim € 10 miljard. Den Haag is met ruim 278 duizend woningen de derde gemeente van Nederland. De woningwaarde van 108 miljard euro zou hier met bijna 8,5 miljard kunnen dalen op het moment dat klimaatrisico’s worden meegerekend. Utrecht is met 170 duizend woningen qua omvang kleiner dan Rotterdam en Den Haag. Utrecht is echter wel gevoeliger voor klimaatrisico’s dan deze twee gemeenten. De totale woningwaarde van € 75 miljard zou potentieel kunnen dalen met ruim € 11 miljard euro.
Eerdere waarschuwing AFM
Calcasa is niet de eerste instantie die waarschuwt voor een afwaardering van woningen door klimaatrisico's. De AFM gaf eerder maand aan dat deze risico’s moeten worden meegenomen in de waardebepaling en dus de prijzen van huizen. De gemiddelde reparatiekosten liggen volgens de toezichthouder rond de € 54.000, maar dit zou kunnen oplopen tot € 100.000. De toezichthouder pleitte voor een nieuw klimaattabel die het klimaatrisico voor potentiële kopers inzichtelijk zou moeten maken.
