De retailmarkt heeft het zwaar, maar toch zijn er kopers voor het vastgoed. Die zijn vooral in het buitenland te vinden
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 26 oktober 2018
Het is weer zover, van 14 tot 16 november vindt de Mapic plaats, de internationale retailvastgoedbeurs in Cannes. Vorig jaar waren er 8600 deelnemers, waarvan 2100 retailers en ruim 2500 ontwikkelaars. Er waren bijna 600 standhouders en bijna 1900 bedrijven die de Mapic bezochten.
Het lastige op elke beurs is natuurlijk om te bepalen welke van die vele partijen interessant is om tegen te komen. Welk partijen zijn daadwerkelijk actief op de markt? Hier een overzicht van de grootste beleggingstransacties van 2018 tot nu toe op de Nederlandse retailvastgoedmarkt. Deze partijen lieten het afgelopen jaar van zich horen.
Net zoals in de andere segmenten van de vastgoedmarkt zijn het vooral de buitenlanders die actief zijn aan de koopkant. Bij de tien grootste transacties zijn bij zeven ervan buitenlandse kopers betrokken. Alleen de meer risicovolle assets, waarvoor echt lokale expertise nodig is, vallen toe aan Nederlandse partijen.
1. Wat: Vijf winkelcentra
Koper: ARC Real Estate Partners en een Amerikaanse private equity partij
Verkoper: CBRE Dutch Retail Fund
Koopsom: € 157 mln
In één keer heeft CBRE GI een portfolio van vijf winkelcentra verkocht. Het zijn De Maasboulevard in Venlo (foto), winkelcentrum Corridor & Passage in Veenendaal, Mercurius Centrum in Assen, Stadhuispassage & De Stoep in Spijkenisse en de Elzaspassage in Helmond. De verkoop is het gevolg van een strategische heroriëntatie van het winkelfonds van CBRE Global Investors die al twee jaar geleden is ingezet. De huidige focus van de portefeuille ligt op dominante winkellocaties in de grootste Nederlandse steden. 75% van de portefeuille voldoet daar nu aan. CBRE Global Investors is actief op zoek naar mogelijke nieuwe aankopen om kapitaal te herinvesteren op dominante high-street locaties en geselecteerde winkelcentra in Nederland.
ARC Real Estate Partners is een in Amsterdam gevestigde onafhankelijke vermogensbeheerder voor vastgoedbeleggingen. Het wil management en advies bieden aan een selecte groep van internationale investeerders die willen uitbreiden in Nederland. ARC wil niet alleen een lokale partner zijn, maar ook mee-investeren en meedelen in het risico op basis van performance fees.
2. Wat: Vestigingen van Gamma en Karwei
Koper: WP Carey
Verkoper: VNB Real Estate
Koopsom: € 143 mln
WP Carey heeft in de zomer 29 Gamma vestigingen en 7 vestigingen van Karwei gekocht, in totaal 143.000 m². WP Carey is een Amerikaanse Reit die gespecialiseerd is in langetermijninvesteringen in sale-and-lease-back en build-to-suit oplossingen. Van de jaarlijkse ‘base rent’ huurinkomsten van in totaal bijna $ 700 mln, wordt ruim 16% verdiend in retail. Hoewel WP Carey 30% van die inkomsten uit Europa haalt (het overige komt uit de VS), is de grootste huurder Hellweg, een doe-het-zelfretailer in Duitsland.
Verkoper VNB Real Estate is gelieerd aan Van Neerbos Bouwmarkten, met meer dan 150 winkels de grootste franchisenemer van Intergamma (Gamma en Karwei) in de Benelux. Van Neerbos Bouwmarkten is een 100% dochter van het Ierse CRH. Deze verkoop van vastgoed aan WP Carey lijkt deel uit te maken van een plan van Intergamma om CRH uit te kopen, een plan dat tot in de rechtszaal door andere franchisenemers is aangevochten. Intergamma heeft de rechtszaken echter gewonnen, waardoor de verkoop kan doorgaan. CRH zal daarbij de aankoop door Intergamma deels zelf voorschieten. Doel van het uitkopen van CRH is om de weg vrij te maken voor Intergamma om te investeren in de formules en die klaar te maken voor de toekomst.
3. Wat: WE-winkels op A1-locaties
Koper: ASR Dutch Prime Retail Fund
Verkoper: Ronstreet Properties
Koopsom: € 94 mln
Het winkelfonds van ASR heeft deze zomer voor bijna € 94 mln 22 winkelpanden van Ronstreet Properties overgenomen. De winkels, die merendeels verhuurd zijn aan WE Fashion, staan op A1-locaties in steden als Leiden, Haarlem, Den Haag, Maastricht en Tilburg. Het ASR Dutch Prime Retail Fund heeft in het afgelopen jaar nieuwe grote beleggingsklanten mogen verwelkomen, waardoor het fonds moet uitbreiden. Ronstreet Properties is gelieerd aan Ronald de Waal, eigenaar van moderetailer WE International. De vastgoedonderneming WE Vastgoed werd in 2006 omgedoopt tot Ronstreet Properties. WE Fashion heeft de afgelopen jaren te kampen gehad met een forse terugloop van de omzet. Nu lijkt die terugloop gestabiliseerd, maar ondertussen heeft het eigen vermogen wel een tik gekregen.
4. Wat: Meubelplein Ekkersrijt in Son en Breugel
Koper: Fidelity International
Verkoper: Altera
Koopsom: € 68 mln
In september kocht vermogensbeheerder Fidelity pdv-locatie Ekkersrijt in de regio Eindhoven bestaande uit 45.000 m² winkelruimte. Huurders zijn onder meer Trendhopper, Auping, Sijben, Sanders, Goergen en De Bommel. De verkoop door Altera past in de strategie om de winkelportefeuille te focussen op food & convenience. Het meubelplein is bij uitstek juist een bestemming voor doelgericht winkelen. Fidelity ziet Ekkersrijt als een van de best presterende meubelpleinen in Nederland. Dat komt onder meer door de zich goed ontwikkelende woningmarkt in de regio, iets wat sterk correleert met pdv-locaties. Fidelity kocht Ekkersrijt voor Pétrusse Holdco 3 Sarl. De aankoop wordt sharia-compliant gefinancierd door een segregated mandate beheerd door NCB Capital (DIFC).
5. Wat: De Boreel in Deventer
Koper: ARC Real Estate Partners en een Amerikaanse private-equity partij
Verkoper: Altera
Koopsom: € 63 mln
Ook in september verkocht Altera De Boreel in Deventer, bestaande uit 22.000 m² winkelruimte, 9000 m² leisure (waaronder een bioscoop met 7 zalen), circa 4000 m² kantoorruimte en 800 parkeerplaatsen waarvan 660 in de ondergrondse parkeergarage. De invulling bestaat uit grootschalige detailhandel met retailers als Media Markt, Jumbo, Bever en Van Haren. Met deze verkoop en die van meubelplein Ekkersrijt heeft Altera zijn aandeel convenience-centra in de portefeuille weten te vergroten naar 60%. ARC Real Estate Partners treedt op als lokale partner voor een selecte groep buitenlandse investeerders. In Nederland heeft ARC een vastgoedportefeuille van meer dan € 500 mln onder beheer.
6. Wat: Cool 63 in Rotterdam
Koper: Deka Immobilien
Verkoper: Rabo Vastgoedgroep
Koopsom: € 58 mln
In maart verkocht de Rabo Vastgoedgroep Cool63, het destijds nog door MAB ontwikkelde multifunctionele gebouw aan de Coolsingel in Rotterdam. Cool63 omvat 9000 m² kantoor en 10.600 m² winkel- en horecaruimte, Albert Heijn, Mado, Trainmore en de Decathlon. Met de verkoop van Cool63 heeft Rabo afscheid genomen van een van de laatste MAB-projecten die het nog in portefeuille had. MAB zelf is al enige jaren geleden opgehouden te bestaan. Deka is de laatste tijd wat actiever in de verkoop van Nederlandse kantoren en in de aankoop van Nederlandse hotels, en nu dus ook Cool63.
7. Wat: The Wall in Utrecht
Koper: Urban Interest en Built to Build
Verkoper: Propertize/Lone Star
Koopsom: € 50 mln
Lang stond de 800 meter lange The Wall langs de A2 in Utrecht niet alleen symbool voor alles wat mis is in de winkelmarkt, maar ook voor de ondergang van zowel ontwikkelaar Roger Lips als financier SNS. Die bank financierde het project, dat nu verkocht is voor € 50 mln, destijds voor € 133 mln. Bad bank Propertize met daarin The Wall werd overgenomen door de Staat en gekocht door Lone Star.
Private Nederlandse winkelbeleggers en -ontwikkelaars Urban Interest (Harry Hilders) en Built to Build (John Groenewoud) denken The Wall een turnaround te kunnen geven en willen daar naar verluidt substantieel investeren. De turnaround-activiteiten zijn overigens al begonnen: Apple Premium Reseller Amac opent eind dit jaar een groot filiaal in de kop van The Wall. Het nieuwe Amac-filiaal gaat 6200 m² beslaan, 10% van het 62.000 m² tellende winkelcentrum. In augustus kondigde sportwinkel Decathlon aan zijn intrek in The Wall te nemen en eerder dit jaar openden speelparadijs Play In en rollerdisco Rocking Rollerz er de deuren. Met deze huurders is ruim 18.000 m² van de rode blikvanger verhuurd.
8. Wat: Woonboulevard Spijkenisse
Koper: Retail Estates
Verkoper: Particuliere belegger
Koopsom: € 47 mln
In mei kocht Retail Estates de woonboulevard Spijkenisse van ruim 28.000 m² voor € 47 mln, wat een aanvangsrendement van 6,53% oplevert. Retail Estates is een Belgisch in Brussel genoteerd bedrijf dat inmiddels ook aan de Nederlandse beurs staat. Het zoekt uitbreiding in Nederland. Retail Estates is gespecialiseerd in retailparken en eigenaar van tien van zulke locaties in Nederland. De belegger zoekt vooral in de Randstad, het centrum en het zuiden van Nederland, omdat dit economische en demografisch gezien de interessantste regio’s zijn.
9. Wat: Drie winkelcentra
Koper: Orange Capital Partners
Verkoper: Bouwfonds IM
Koopsom: € 46 mln
De winkelcentra Beverhof in Beverwijk, Stadsdennen in Harderwijk en Leyenburg in Den Haag zijn in april dit jaar gekocht door Orange Capital Partners (OCP), een vastgoed investeringspartner voor pensioenfondsen, investeringsbanken en family offices, opgericht door Victor van Bommel. Verkoper is Bouwfonds IM, dat eigenaar was van deze winkelcentra, die destijds ingebracht waren in de joint venture van IEF en Bouwfonds IM. Beverhof is onlangs vernieuwd, voor de andere centra is de renovatie al wat langer geleden. Het totale metrage betreft 19.000 m².
10. Wat: Raaks in Haarlem
Koper: Kansa Grundstücksgesellschaft
Verkoper: Tristan Capital Partners en Timeless Investments
Koopsom: € 39 mln
Het volledig verhuurde winkelgebied Raaks in Haarlem van ruim 12.000 m² is in september gekocht door het Duitse fonds Kansa, dat beheerd wordt door KGAL Investment Management. KGAL is een Duitse asset manager met zo’n € 22,7 mrd aan assets under management.
Timeless en Tristan verwierven Raaks in 2015 als onderdeel van de Generali-portefeuille. Onder de in totaal 17 huurders zijn Albert Heijn, Bever, Pathé en Intersport. De gewogen gemiddelde verhuurtermijn bedraagt iets minder dan acht jaar.
