Het Rotterdamse transformatieproject Vitro kreeg tijdens de Provada de juryprijs van de Re-Use Award 2023. Accresco Vastgoed, ontwikkelaar en eigenaar van het studentencomplex aan de Glashaven, loopt niet weg voor een uitdaging meer of minder.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
Op een zonnige dag is goed zichtbaar en voelbaar welke omslag de omgeving van het Wijnhaveneiland in amper 5 jaar heeft gemaakt. Van hoofdzakelijk een werkgebied met kantoren uit de wederopbouwperiode is het nu een plek waar heel veel gewoond wordt door toevoeging van onder meer de woongebouwen The Muse, Casa Nova en UpTown. Het gebied is ook verrijkt met sportscholen en hippe koffietentjes met loungemuziek, waar de voertaal Engels lijkt, passend bij de groeiende aantrekkingskracht van de stad op buitenlandse studenten en expats.
Gouden plek
‘We hadden dit gebouw al een tijdje op het oog’, vertelt Léon Brandwijk, partner bij Accresco, over Vitro. Aan de Glashaven 8-12 zijn boven de Spar-supermarkt 87 studentenwoningen gerealiseerd, deels in een drielaagse optopping die, naar ontwerp van Mei Architects, door Van Wijnen werd toegevoegd.
De kantoorruimte van het gebouw stond al jaren leeg, maar de Van Herk Groep was er als toenmalige eigenaar niet happig op om het pand te verkopen. In oktober 2017 slaagde Accresco er toch in om de kantoorruimte los te weken bij Van Herk. ‘Dat het uiteindelijk lukte heeft te maken met de focus die wij konden leggen op het pand, onze ervaring met zulke transformatieprojecten en de drive die wij hadden om te investeren in deze plek. Je kan hier bijvoorbeeld ook niet zomaar woningen toevoegen door op te toppen, omdat je dan afspraken moet maken met de gemeente over de zogeheten ‘airrights’. Vooral de supermarkt op de begane grond was een bezit waar de Van Herk Groep niet vanaf wilde. Deze snel ontwikkelende woonomgeving is natuurlijk een gouden plek voor een winkel.’
Bouwtechnische uitdagingen
Het gedeeltelijke bezit in combinatie met de monumentale waarde van de hele kantorenstrook aan de Glashaven leverde bouwtechnisch de nodige uitdagingen op. Het gevelbeeld voor de bestaande bouw moest gehandhaafd blijven; de drielaagse optopping mocht wél, maar wel met de voorwaarde dat de eerste woonlaag van de toevoeging een stuk achter de bestaande gevel ligt, zodat de nieuwbouw lijkt te zweven boven het bestaande pand. ‘Dat was best complex, omdat je bij het optoppen wilt kiezen voor een constructie die zo licht mogelijk is. Uiteindelijk is het plan met bouwtechnische specialisten op dit vlak echt nog wel een paar keer bijgeschaafd. Er is ook het nodige staal toegevoegd, zodat bewoners van de optopping bij wijze van spreken niet de vloer voelen trillen als de buurman of buurvrouw iets op de grond laat vallen.’
Efficiënt ruimtegebruik
In het studentencomplex valt vooral het superefficiënte ruimtegebruik op. De entree naar het trappenhuis en de lift is smal, omdat de naastgelegen supermarkt onaangetast diende te blijven, maar biedt ook plek voor strak weggewerkte brievenbussen. Op de eerste verdieping is een ruimte ingericht als wasruimte (de Laundry Boutique) en er is aan de zijde van de Jufferstraat een gemeenschappelijk terras gecreëerd. Op die plek was eerst nog een kantoorverdieping, waaraan de betonnen spanten nog een herinnering vormen. Het bestaande granieten trappenhuis met de kenmerkende betegeling en trapleuning uit de jaren ’50 en ’60 is gehandhaafd en bij de optopping voortgezet in ongeveer eenzelfde kleurstelling. ‘Dat is een van de waardevolle cadeautjes die je bij transformatie hebt en die door Mei Architects goed meegenomen zijn in het algehele ontwerp’, aldus Brandwijk.
Meer gemeenschappelijke ruimte is er niet. Een bewuste keuze, volgens Brandwijk. ‘Wat je toevoegt aan gemeenschappelijke ruimte of voorzieningen zou je moeten verdisconteren in de huur of de servicekosten. Wij hebben er specifiek voor gekozen om op deze centrale plek in de binnenstad een woonproduct voor studenten te creëren tegen een zo’n aantrekkelijk mogelijke (huur)prijs. Wel hebben we snel internet laten aanleggen, omdat bewoners veelal duurder uit zijn als ze het zelf allemaal individueel moeten regelen en de kwaliteit dan vaak te wensen over laat.’
Bouwen voor doelgroepen
Op zeven woningen in de optopping na, vallen alle woningen van 21–41 m² in het gereguleerde segment. De goedkoopste woning kost € 690 euro per maand, en daar gaat de eventuele huurtoeslag vanaf. De woningen die net boven de liberalisatiegrens vallen, zijn al qua puntentelling bestand tegen het eventuele doortrekken van het gereguleerde segment naar de middenhuur.
Ook de keuze voor studenten als doelgroep is een bewuste. ‘Het sluit aan bij onze langetermijnvisie en de wens om onze projecten langjarig in eigen exploitatie te houden. Het is evident dat er nu en in de nabije toekomst in Rotterdam veel vraag zal zijn naar studentenwoningen.’
De grotere woningen in het complex zijn royaal te noemen voor een studentenwoning, erkent Brandwijk. Het nodigt uit om er met je partner langer te blijven wonen, maar Accresco houdt de studenten aan hun campuscontract. Na afloop van de studie komt de woning weer vrij voor een nieuwe huurder. ‘Op die manier houden we de broodnodige doorstroming erin. Als je iets aan de woningnood wilt doen, dan zul je voor specifieke doelgroepen moeten bouwen. Dat merken wij ook binnen Prinsenpoort, een van onze andere transformatieprojecten, die we hebben gerealiseerd aan de ’s-Gravenweg in Rotterdam. Het zijn met 50–75 m² typisch woningen voor starters, maar in de praktijk zie je dat mensen er ook bij gezinsuitbreiding blijven wonen, omdat er gewoon te weinig alternatieven zijn in deze woningmarkt.’
Vertragingen
Hoewel Accresco ook aan nieuwbouw doet, is transformatie al circa 20 jaar de specialisatie van de ontwikkelende belegger. Op de eigen site geeft het bedrijf aan dol op te zijn op uitdagingen. ‘Als we een uniek pand met potentie ontdekken, gaan we aan de slag.’ Uitdagingen waren er bij de transformatie van Vitro voldoende. Zo lag het project ruim een jaar stil door (ongegronde) bezwaren over de omgevingsvergunning en werd er – bijna vanzelfsprekend voor een gebouw uit die periode – asbest aangetroffen, waardoor de bouw maanden stil kwam te liggen. De bouw moest bovendien plaatsvinden vanaf de achterzijde, omdat de Glashaven een doorgaande weg is. Dat leverde voor aannemer Van Wijnen een zeer beperkte bouwplaats op. ‘We zijn er trots op dat het toch is gelukt’, aldus Brandwijk.
Hij durft niet met zekerheid te zeggen of een dergelijke binnenstedelijke transformatie als Vitro op dit moment nog uit zou kunnen. ‘Ontwikkelaars hebben echt wel last van de gestegen rente. Dan heb je ook nog de gestegen bouwkosten en de waardestijging die bestaande panden hebben doorgemaakt, die transformatie een stuk duurder maken. In 2017 vonden we al dat we een flinke prijs betaalden voor dit voormalige kantoorgebouw. De prijzen voor de goede locaties liggen nu nog hoger.’
Accresco
Een kleine 20 jaar geleden werd Accresco opgericht door Jos van Essen (1959). Het lag niet direct voor de hand dat hij in het vastgoed zou belanden, want hij speelde in de jeugd van Feyenoord en haalde zelfs het nationale elftal onder 19. Het bleef echter bij een paar oefenwedstrijden voor het eerste elftal, waarna Van Essen zijn heil zocht in een studie en kwam te werken op de afdeling vastgoedbeheer bij Rabobank. Na een periode als partner bij de Rotterdamse makelaar Ooms, partner in Dynamis, besloot hij voor zichzelf te beginnen. Een van de eerste grote transformatietrajecten die hij ter hand nam, was die van het voormalige douanekantoor aan de Westzeedijk in 2014. Daar werden 141 wooneenheden en diverse commerciële ruimten in de plint gerealiseerd, met daarbovenop het kantoor van Accresco zelf. Léon Brandwijk (1982) werkte eerst ruim 6 jaar bij ontwikkelaar OVG, toen Van Essen hem in 2016 met het oog op de toekomst vroeg partner te worden binnen Accresco. Hij studeerde bouwkunde in Delft en schreef voor zijn master Real Estate & Housing een scriptie met als titel ‘Seniorenhuisvesting in het middensegment van de woningmarkt’.
