Uitvaartorganisatie Dela is de enige Nederlandse verzekeraar waar de vastgoedbeleggingen het belangrijkste bestanddeel van de beleggingsportefeuille vormen. Ruim een miljard euro is geïnvesteerd in vastgoed dat voor het overgrote deel is gestoken in individuele winkels en winkelcentra op de economische concentraties in Nederland. ‘Winkelvastgoed geeft een geruststellend en stabiel rendement’.
Uitvaartorganisatie Dela is de enige Nederlandse verzekeraar waar de vastgoedbeleggingen het belangrijkste bestanddeel van de beleggingsportefeuille vormen. Ruim een miljard euro is geïnvesteerd in vastgoed dat voor het overgrote deel is gestoken in individuele winkels en winkelcentra op de economische concentraties in Nederland. ‘Winkelvastgoed geeft een geruststellend en stabiel rendement’.
Gepubliceerd in PropertyNL Magzine nr 13 - 6 sept 2007
door Rogier Hentenaar
Vanuit de hoogste etage van het Dela-hoofdkwartier
met direct uitzicht op de markante
woontoren van Jo Coenen in de Eindhovense
binnenstad stuurt directeur Pieter
Loeffen met zijn team de omvangrijke beleggingsportefeuille
van de verzekeraar aan.
PropertyNL spreekt Loeffen kort na de wereldwijde
‘credit crunch’ waarbij beleggers
massaal het vertrouwen kwijt zijn geraakt
in obligaties met vastgoed als onderpand.
Loeffen maakt zich nog geen zorgen. ‘De
problemen met de subprimeleningen in
de VS zijn in feite al twee jaar aan de gang.
De crisis zorgt er voor dat men weer met de
beide benen op de grond staat. We hebben
geen maatregelen getroffen omdat ons risicoprofiel
niet wezenlijk is veranderd door
de huidige gebeurtenissen op de beurzen.
Toch sluit ik niet uit dat we er enige last
van zullen krijgen. Zo beleggen we onder
meer in vastrentende fondsen en enkele
van hen kunnen een deel van hun vermogen
in CMBS-obligaties hebben gestoken.
Maar het effect zal gering zijn’, zo verwacht
Loeffen. Het zal Dela pas raken wanneer
de beurzencrisis de consument in de portemonnee
zal treffen. ‘Dan zullen we het
merken in onze winkels.’
Kantoren meer risico
Al ruim 60 jaar belegt Dela in vastgoed.
‘Vastgoed en vastrentend waren van oudsher
bij ons de twee kanten van onze beleggingsportefeuille.
Vastgoed nam hierbij het
risicovolle deel voor zijn rekening en zorgde
voor een tenminste inflatiedekkend rendement.
Dat is belangrijk omdat onze verzekerden
soms wel meer dan 50 jaar een uitvaartpolis
bij ons hebben lopen. Later zijn
daar de gewone aandelen bij gekomen.’
Oorspronkelijk startte Dela de opbouw van
de vastgoedportefeuille door het aankopen
van woningen. ‘Daarmee bereikten we snel
grote beleggingsvolumes. Toen kochten we
individuele winkels en weer later kwamen daar complete winkelcentra bij.’ Nu beslaan
de retailbeleggingen bijna 90% van de directe
portefeuille. Waarom geen kantoren?
‘Je kunt de vraag omdraaien: waarom belegt
Dela liever in winkels? Beleggen in winkels
is vooral beleggen in locaties. Als je goede
A1-locaties bezit dan maakt het eigenlijk
niet meer uit welke huurder op die plek zit.
Bij kantoorbeleggingen vinden we dat je
meer in de huurder belegt. Dat levert meer
risico op. Bovendien: de onderhoudskosten
liggen bij winkels prettig laag. Je hoeft niet
veel meer te doen dan de muren en het dak
goed te onderhouden.’
Nieuwe markten
Om de goede selectie te maken van geschikte
winkelbeleggingen kijkt Loeffen vooral
waar schaarste heerst in het lokale winkelaanbod.
‘Je maakt het beste rendement met
winkelcentra die gelegen zijn in koopkrachtige
regio’s en die van weinig concurrentie te
duchten hebben. We volgen permanent de
demografische bewegingen van de plaatselijke
bevolking waar onze beleggingen zijn
gelegen.’ Om die reden zal Dela in principe
geen goedlopende winkelcentra verkopen
na een aantal jaren. ‘Waarom een A1-locatie
uit handen geven? Als je verkoopt moet je
voor de opbrengst weer een goed alternatief
vinden. We verkopen alleen als de waardeontwikkeling
van een belegging onder het
gemiddelde van onze portefeuille uitkomt.’
Dela merkt dat zij niet de enige is die op
zoek is naar goed renderende winkelbeleggingen.
‘De prijzen liggen nu erg hoog. De
prijzen worden opgedreven door de komst
van particuliere en buitenlandse beleggers
en de lage rente van de afgelopen jaren.’
Zolang de winkels een redelijk direct rendement
maken en het indirecte rendement
minstens de inflatie bijhoudt is Dela bereid
om veel op tafel te leggen voor geschikt winkelvastgoed.
Zo tracht Dela waar mogelijk
afspraken te maken met winkelontwikkelaars.
Grondposities te verwerven om zelf
te ontwikkelen is niet aan de orde. ‘Dat verhoogt
het risico en bovendien hebben we
daar de organisatie niet op ingericht.’
Toch belemmeren de hoge prijzen de verdere
groei van de vastgoedportefeuille.
Volgens Loeffen overweegt Dela nieuwe
geografische markten te betreden of in andere
vastgoedsegmenten te stappen. ‘Bij het
eerste denken we niet aan het investeren in
winkelfondsen maar aan samenwerken met lokale spelers waar we bijvoorbeeld een joint
venture mee afsluiten. We willen in stenen
blijven investeren.’ Over het tweede alternatief
om in Nederland in andere segmenten
te gaan beleggen is Loeffen kritischer. ‘Dat
vraagt om specifieke kennis die je nog moet
zien op te bouwen. Dat kost tijd. Je ziet dat
institutionele beleggers zich juist meer zijn
gaan specialiseren. Echte multiplayers kom
je steeds minder tegen. Onze specialiteit
blijven de directe winkelbeleggingen. Daar
ligt onze jarenlange expertise.’
Hoop op hogere rente
Als benchmark voor de winkelbeleggingen
beschouwt Dela de ROZ/IPD Vastgoedindex
voor deze categorie. Volgens Loeffen
ligt het gemiddeld jaarlijkse rendement op
de lange termijn op tot iets boven de ROZ/
IPD index. Dat komt neer op circa 11% per
jaar. Opvallend is dat Dela zelf niet meedoet
met de ROZ/IPD index. ‘We vinden dat het
voor ons nog te weinig oplevert terwijl de
kosten hoog zijn. Je moet veel informatie
aanleveren. Daar is onze organisatie nog
niet op ingesteld. Vooralsnog wegen de kosten
niet op tegen de baten.’
Stille hoop koestert Loeffen dat de crisis in
de mondiale kredietmarkt zal leiden tot een
hogere rente. ‘Kredieten werden tot voor
kort erg gemakkelijk verschaft. Een hogere
rente maakt voor veel beleggers het financieren
van vastgoedinvesteringen een stuk
lastiger. Omdat Dela vrijwel uitsluitend met
eigen vermogen investeert, kunnen we in
de toekomst wellicht meer gunstige deals
sluiten.’
Feiten en cijfers over Dela
Uitvaartorganisatie Dela (‘Draagt Elkanders Lasten’) vierde als coöperatie dit jaar haar
zeventigste verjaardag. Er zijn drie mln mensen in Nederland en België bij Dela verzekerd
die voor het overgrote deel een natura-uitvaartverzekering hebben afgesloten. Er
werken circa 1000 mensen. Over 2006 behaalde Dela een nettowinst van € 59,5 mln bij
een eigen vermogen van € 786 mln en een balanstotaal van € 3,06 mrd.
De beleggingsmix voorziet in de verdeling van 40% onroerend goed, 30% aandelen en
30% vastrentend. Een kleine miljard euro is geïnvesteerd in direct Nederlands onroerend
goed waarvan circa 90% winkels en winkelcentra, 6% woningen en 4% kantoren.
De winkels zijn gevestigd in de gebieden met de sterkste economische bedrijvigheid
zoals de provincies in de Randstad en in Noord-Brabant en Limburg.
Nog eens € 150 mln is belegd in (niet-)beursgenoteerde fondsen als (Unibail-)Rodamco,
Corio, ING RE Retail fondsen en Q-Park.
