Verkiezingen: ‘Transformatie is ook niet altijd zaligmakend’

Onlangs werd Pieter van Loon met zijn bedrijf Tres Invest eigenaar van een rijksmonumentaal kantoorpand aan de Groenmarkt 10 in Dordrecht. Hij is apetrots op het pand en geeft er met alle liefde een rondleiding, terwijl zijn mensen het zoveel mogelijk ontdoen van alle niet-originele toevoegingen die de vorige eigenaren er de afgelopen decennia in aanbrachten.
Sinds een advocatenkantoor het pand meer dan 10 jaar geleden verliet, stond het rijksmonument uit 1895 hoofdzakelijk te verpauperen. ‘Vrijwel niemand wist dat het pand al lang niet meer werd gebruikt. Tot er in 2014 bij een storm een keer een stuk gevelsteen bijna op het hoofd van een voorbijganger viel en de eigenaar werd gesommeerd om reparaties uit te voeren.’

Mogelijkheden voorspiegelen
Het pand, ontworpen door de Dordtse architect Reus in opdracht van een notaris, ademt nog steeds de grandeur van het fin de siècle. Het is gebouwd in de stijl van het eclecticisme, met romaanse elementen en veel glas in lood. Op de begane grond staat op de marmeren schouw nog de ingegraveerde tekst ‘Lex est quademque notamus’ (wat wij schrijven is wet). Er is zelfs een origineel kunstzaaltje op de eerste verdieping, al is in de ruimte direct de tand des tijds zichtbaar. Een flink deel van het stucwerk en de plafondschildering is naar de gallemiezen door een verwaarloosde lekkage aan het dak, die door het hele pand een flinke schade heeft opgeleverd. ‘Doodzonde om zo’n mooi pand te laten verkrotten’, vindt Van Loon.
Hij kocht het complex (feitelijk twee panden die door Reus aan elkaar werden ‘geplakt’) met een bvo van ongeveer 500 m² voor € 630.000 van een particuliere belegger uit Hardinxveld-Giessendam, een succesvolle handelaar in scheepsmotoren die later ook in vastgoed ging. ‘Hij kocht het pand in 2006 voor € 600.000, dus feitelijk heb ik het voor een scherpe prijs kunnen kopen. Alleen al door te laten zien wat de mogelijkheden zijn van dit pand kan ik het zo voor een goede winst doorverkopen.’

Ook vastgoed gaat jeuken
Dat de oude eigenaar er zelf geen brood meer in zag, begrijpt Van Loon. ‘Ook vastgoed kan op een gegeven moment jeuken. Zeker als je al wat ouder bent en er niet ‘bovenop zit’. Als je een pand als dit nieuw leven wilt inblazen, vraagt dat een flinke investering en veel gedoe, ook met buren die je allemaal moet informeren. Verbouwing naar een moderne kantoorruimte voor één of meerdere bedrijven of transformatie naar woonruimte ligt voor de hand.’ Een van de laatste huurders, een architect, maakte al wat aanzetten om het pand ‘te verkameren’ tot woonruimte met een redelijk moderne keuken en douche als stille getuigen. ‘Dat gaat er allemaal weer uit’, aldus Van Loon.
Afgezien van een vervanging van het dak gaat hij zelf niets meer aan het pand doen. Dit laat hij over aan een volgende eigenaar. ‘Als je rekent met een BAR van 3–5%, heb je zeker 20 jaar nodig om je investering eruit te halen als kantoorfunctie. En dan hebben we het nog niet over de inflatie gehad. Ik word bijna 50 en gun mezelf die tijd niet meer voor een dergelijke eindbelegging. Woonruimte is dan aantrekkelijker als eindbelegging, maar de vraag is of je dan niet nog even moet wachten met transformeren. Nu doet woonruimte in Dordrecht gemiddeld € 4000 per m², maar volgend jaar kan dat wel € 5000 zijn.’
Het snel doorverkopen van panden ligt maatschappelijk gevoelig in deze tijd, en roept in Nederland sinds kort zo nu en dan kritiek op. ‘Ik heb in ieder geval hart voor de stad en verkoop wat ik zelf koop alleen aan partijen die een goed plan hebben.’

Recente transacties
De laatste maanden is Van Loon weer behoorlijk actief met transacties. Onlangs kocht hij ook een winkelstrip onder een appartementencomplex in buurgemeente Zwijndrecht. Die verkocht hij direct met een aardige winst weer door aan een Rotterdamse ontwikkelaar, die de oude locatie van een supermarkt wil transformeren naar vijf appartementen.
In Spijkenisse kocht hij een pand van zorgaanbieder Parnassia Groep om dit direct met winst door te verkopen aan De Rotterdamsche Vastgoed Maatschappij van de broers Perridon en Jurriaan van Woerkom. ‘Wat daarbij geholpen heeft, is de toezegging van de gemeente dat er op die locatie woningen kunnen worden ontwikkeld.’
Het verbreden van zijn werkterrein naar Spijkenisse is min of meer uit nood geboren. ‘Er is nauwelijks iets te koop in mijn directe omgeving. Vorig jaar heb ik zo’n 85% van mijn beleggingspanden verkocht. Dat doe ik liever een jaar te vroeg dan een dag een dag te laat.’ Zijn portfolio bestond hoofdzakelijk uit winkelpanden in Dordrecht en een flink deel van winkelcentrum Walburg in Zwijndrecht.

Huurstrijd in coronatijd
Als huisbaas kreeg hij landelijke faam doordat hij in coronatijd de strijd aanbond met retailreus A.S. Watson uit Hongkong, die de huur voor een ICI Paris-winkel deels weigerde te betalen vanwege het wegblijven van klanten. Dit deed hij ook met Perry Sport, onderdeel van het Britse JD-Sports. Het leidde er toe dat hoofdredacteur Wabe van Enk van PropertyNL Van Loon omdoopte tot Hansje Brinker, die in dit geval geen overstroming stopte door zijn vinger in een gat in de dijk steken, maar de leegloop aan huurinkomsten bij retailbeleggers trachtte tegen te houden.
Volgens Van Loon hebben we nog niets gezien wat betreft de neergang van sommige vastgoedsectoren. ‘Ik denk dat de coronaklap nog moet komen, ook in retail. Veel winkelhuren zijn in coronatijd gehalveerd. Je moet als huisbaas ook wel meebewegen, anders krijg je je pand niet meer op een goede manier verhuurd. Hoeveel van de grote namen in de winkelstraat van tien jaar geleden zijn er nu nog over? Kleinere private bedrijven zijn nauwelijks een bestendig alternatief. Verhuurders kunnen beter nu hun verlies nemen, want veel panden waren in betere tijden overgekapitaliseerd met een factor 12–16, terwijl je op basis van reële markthuren nu maximaal 9 à 10 keer gefinancierd zou kunnen krijgen, als het überhaupt nog gefinancierd wordt.’
In de horeca is het volgens Van Loon helemaal een drama: ‘Die hebben de crisis alleen overleefd op basis van coronasteun en uitgestelde belasting. Dat moet allemaal nog betaald worden, terwijl we nu weer een economische crisis dreigen in te gaan. Ook al die logistieke hallen die nu worden opgeleverd, blijven of komen leeg als er door de oorlog in Oekraïne een knoop in de logistieke keten ontstaat. Ik heb het eerste belletje al gehad van een eigenaar die zijn pas gebouwde DC al weer kwijt wilde.’

Kennis bij gemeenten
Verdere uitval van winkelpanden of andere asset classes (kantoren) biedt ook kansen, weet Van Loon. Transformatie naar woningen is daarbij niet zaligmakend, meent hij. ‘Heel veel kantoorvloeren zijn helemaal niet geschikt om er woonruimte van te maken, als je kijkt naar het veronderstelde woongenot. Als je aan de ene kant een vork laat vallen, hoor je het 50 meter verderop in het gebouw nog. Dat komt doordat gewone woonhuizen wél een eigen vloer hebben en kantoorgebouwen niet. Transformatie vraagt bovendien om kennis en capaciteit bij gemeenten. Nu hebben ze er daar in Rotterdam geloof ik wel 50 man voor zitten, maar op andere plekken is die kennis er gewoon minder of geheel niet.’