Vastned verkoopt Spaanse winkelcentra voor € 160 mln

AMSTERDAM - Vastned verkoopt zeven Spaanse winkelcentra/galeries en het retailpark in Alicante voor € 160 mln. De koper is een consortium van beleggers van The Baupost Group LLC, GreenOak Real Estate en Grupo Lar. De all-cash verkoopprijs van deze niet-strategische Spaanse objecten bedraagt € 160 mln, 29% onder de laatste taxatiewaarde per 31 december 2013.

Met deze transactie verlaagt Vastned haar blootstelling aan grote investeringen en economische risico’s die verbonden zijn aan deze secundaire winkelcentra en de aanhoudende druk op huurniveaus. De verkoop van deze niet-strategische objecten past bovendien geheel binnen de highstreet-strategie van Vastned, die is gericht op premium cities. Vastned versterkt met deze verkoop haar kredietprofiel door verbetering van de loan-to-value en stabielere cash flows.

Volgens Tom de Witte, cfo van Vastned, zou een bedrag van € 15–20 mln aan investeringen nodig zijn geweest om de winkelcentra, gemiddeld 17 jaar oud, weer bij de tijd te krijgen. En dat terwijl het komend jaar voor € 10 mln aan huurcontracten moeten worden verlengd in deze centra. De ervaring leert dat daar na heronderhandeling meer dan 30% lagere huren uit rollen. ‘Bovendien zijn wij in sommige steden alleen eigenaar van de winkelgalerie, en niet van het gehele winkelcentrum’, aldus ceo Taco de Groot. Dat staat een integrale aanpak in de weg.

Na deze verkoop bedraagt de Spaanse Vastned-portefeuille circa € 52 mln en bestaat deze voor 85% uit high-street shops. De bezettingsgraad van de Spaanse portefeuille verbetert naar 100%. Het aandeel high-street shops in de totale Vastned-portefeuille stijgt naar 76%, waarvan tweederde is gelegen in ‘premium cities’. Dit zijn volgens de winkelbelegger aantrekkelijke winkelsteden met een positieve demografische groei, sterke koopkracht, een historische binnenstad en toeristische aantrekkingskracht. Ook is de aanwezigheid van nationale en internationale instellingen en universiteiten belangrijk.

Hoewel Vastned onder andere in Nederland werkt aan verkoop van vastgoed en aankoop van nieuwe panden, zegt De Groot geen druk te voelen om snel tot deals te komen. ‘We kopen alleen aan als dat waardevol is voor het bestaande portfolio. Met de lage aanvangsrendementen in de markt kunnen we ons geen vergissingen veroorloven.’ De laatste vier jaar heeft Vastned voor circa € 400 mln aan assets verkocht volgens een strategisch verkoopprogramma. Hierdoor is het bedrijf in staat om toe te slaan als zich de kans voordoet.

De bijdrage van de Spaanse winkelcentra aan het direct beleggingsresultaat 2013 was circa € 8,5 mln. De loan-to-value verbetert met circa 300 basispunten. De NAV daalt ten opzichte van de NAV per 30 juni 2013 met circa 10% als gevolg van het boekverlies van circa € 90 mln, rekening houdend met verkoopkosten. De verkoopopbrengsten zullen worden gebruikt om leningen af te lossen, waaronder de aan de Spaanse winkelcentra gerelateerde hypotheken van in totaal € 130 mln.

Het grootste deel van het Spaanse team zal na de overname de mogelijkheid krijgen in dienst te treden bij de koper. De huidige Spaanse landenmanager blijft in dienst bij Vastned en is verantwoordelijk voor het management van de Spaanse highstreetportefeuille. Naar verwachting wordt de transactie in de loop van het eerste kwartaal 2014 afgerond. In de tussentijd dient er nog aan een aantal contractuele verplichtingen te worden voldaan.

De transactie kwam mede tot stand door Cushman & Wakefield.