Vastgoedmanager moet softe kant profileren

De vastgoedmanager verandert van pure beheerder naar adviseur. Die ontwikkeling is volop gaande, maar kan sterker voor het voetlicht worden gebracht. Dat vindt Sander Groot, directeur Vastgoedmanagement bij ingenieursadviesbureau Sweco en sinds juni vorig jaar voorzitter van Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL). Hij onderscheidt de softe en de harde kant van het vak. Aan die harde kant – de techniek en de processen – zijn de kwaliteit en waarde wel zichtbaar. Maar ook met de softe kant kan de vastgoedmanager zich profileren. ‘Dan gaat het om samenwerking met vastgoedeigenaren, onze expertise inbrengen en partijen verbinden. Welke opgaven liggen er? Hoe kunnen we de huurder ontzorgen? Hierbij moeten we vooral betrokken en benaderbaar zijn.’ Meer meedenken leidt volgens Groot tot meer grip op de huurderstevredenheid, die voor zowel de vastgoedmanager als de eigenaar zo belangrijk is.

Groot is ‘overmatig trots’ op het vakgebied, zegt hij. ‘Het gaat vaak over leegstand en debiteuren, maar ons vak gaat zóveel verder. Als voorzitter van VGM NL wil ik leden ondersteunen, de kracht van ons vakgebied laten zien en ontwikkelingen stimuleren.’

Data delen

Bij het sterker inzetten op de adviesrol en de samenwerking met eigenaren speelt het delen van data een belangrijke rol, zegt Groot. ‘We hebben een gezamenlijk belang: de huurder gemak en inzicht bieden.’ VGM NL heeft een werkgroep in het leven geroepen voor huurwoningen, waarin zowel leden van de IVBN als van VGM zitten. Een van de doestellingen is een uniforme tool te vinden voor communicatie met de huurder, om die van actuele informatie te voorzien. Onderdeel van zo’n tool is een soort track & trace waarmee huurders de voortgang van een reparatie kunnen volgen en kunnen aangeven of de klacht naar tevredenheid is verholpen. Doel is de huurderstevredenheid op deze manier meetbaar te verbeteren. Groot hoopt dat dankzij meer inzicht door data ook klachten worden voorkómen. ‘Je wilt als vastgoedmanager proactief schakelen, zo kun je efficiënter je werk doen.’ Een simpel voorbeeld: als één huurder in een complex meldt dat de lift kapot is en de overige huurders kunnen dat zien in een gemeenschappelijk systeem, dan geeft dat direct de bevestiging dat de melding is opgepakt.

Is die grotere efficiency ook gunstig voor de marges? Groot: ‘Wij kijken meer wat het oplevert vanuit het waarde-denken. De tijd die je als vastgoedmanager wint, kun je steken in het contact met de huurders.’

Utopie

Er is veel verschillend aanbod in tools voor het contact met huurders. Elk systeem is net weer anders, met ook inhoudelijk weer net andere accenten. Het mooiste zou zijn als alle partijen hetzelfde systeem zouden gebruiken, vindt Groot. ‘Maar dat is een utopie’, denkt hij. ‘We willen in elk geval tot uniforme afspraken komen, zodat systemen via een onafhankelijk platform kunnen worden gekoppeld. Zo wordt data-uitwisseling vergemakkelijkt en krijgen we meer grip op de klantreis. Door samen op te trekken met de IVBN-leden willen we voor efficiency in het proces zorgen en zo min mogelijk verschillende systemen gebruiken.’

De brancheorganisatie verzamelt ook transactiedata van huurwoningen. Elk kwartaal publiceert VGM samen met de NVM een outlook op basis van deze data. Het beeld dat daaruit op dit moment naar voren komt is duidelijk: de markt stagneert. Het aanbod ligt stil, er is weinig doorstroming, doordat huurders die zich een stap kunnen veroorloven geen alternatieven hebben. En dat is mede toe te schrijven aan regelgeving, volgens Groot. ‘Overregulering, zoals het maximeren van huurprijzen en verplichte zelfbewoning in grote steden, beperkt de doorstroming.’ Dat gemeenten het beleid voor een deel zelf kunnen bepalen, maakt het leven er al helemaal niet makkelijker op, vindt de VGM-voorzitter.

Het sociale aspect

Mogelijke groeisegmenten voor vastgoedmanagement zijn corporaties, gemeenten en Rijks- en zorgvastgoed. Gaat Groot daarop ook inzetten met VGM NL? ‘Dat is niet direct een speerpunt. Wij richten ons op de vastgoed- en VvE-manager, welke klant hij ook heeft. In segmenten zie ik op dit moment geen grote verschuivingen. Wat wij vooral doen is informeren en faciliteren, bijvoorbeeld op het gebied van data-uitwisseling en verduurzaming.’

Met de adviserende rol bij verduurzaming mag de sector zich nog wel wat meer profileren, vindt Groot. ‘Onze kennis van ESG is nog te weinig zichtbaar. Vooral het sociale aspect staat op de agenda, onze leden hebben aangegeven dit erg belangrijk te vinden.’ Te denken valt aan meer diversiteit bij het toekennen van woningen. ‘Hoe meten en waarborgen we dat? Bij goed verhuurderschap staan objectiviteit en integriteit voorop. Maar er is wel een spanningsveld. Je wilt mensen gelijke kansen bieden, maar ook voorkomen dat je malafide huurders in huis haalt.’ Ook worden vastgoedmanagers volgens Groot steeds vaker betrokken bij de organisatie van hergebruik en verduurzaming.

Onderlinge samenwerking

VGM NL wil niet alleen het vak verbreden, maar ook verder vooruitkijken. Voor woningen en commercieel vastgoed is de vereniging nu bezig met prognoses voor 2030. Hoe ziet het vakgebied er dan uit? Een van de cruciale ontwikkelingen is de ‘war on talent’, aldus Groot. ‘Dan gaat het er niet zozeer om hoe je de beste medewerkers naar je bedrijf haalt, maar hoe we er samen voor kunnen zorgen dat ons vakgebied aantrekkelijk blijft voor toekomstig talent.’ VGM NL zoekt hiervoor aansluiting bij de opleidingsinstituten. Met als aanbeveling: zorg dat leerlingen meer over het vakgebied te weten komen, zodat ze een bewustere keuze kunnen maken voor ontwikkeling, makelaardij of vastgoedmanagement.

De VGM NL-voorzitter wil niet alleen de samenwerking met vastgoedeigenaren versterken, maar ook de onderlinge samenwerking tussen leden. ‘Wij willen ervoor zorgen dat zij elkaar makkelijker weten te vinden.’ De coronatijd bood bij uitstek een aanleiding voor meer contact, aldus Groot. ‘We konden in deze tijd van elkaar leren hoe we het beste met corona konden omgaan. Hierbij hadden we ook een adviserende rol richting eigenaren, om verzoeken van huurders zo uniform mogelijk te behandelen. Dat kan alleen als je elkaar snel kunt vinden en met elkaar overlegt.’ Willen concurrenten zich bij zo’n gelegenheid wel in de kaart laten kijken? ‘Bij samenwerking hebben we allemaal belang. We kijken in elke situatie wat we met elkaar kunnen bespreken. Ons netwerk intensiveren, daar ben ik een groot voorstander van.’

VGM-leden, verdeling naar sectoren:

• 75% woningverhuur

• 60% VvE

• 40% COG

Samen goed voor beheer van:

• 130.000 huurwoningen (m.n. vrije sector)

• 40.000 VvE’s

• 5,4 mln m² kantoren

• 1,7 mln m² winkels

• 3,5 mln m² logistiek vastgoed