Gerton Rademaker (Dirkzwager) en Ton Oostenrijk (RechtStaete) belichten een aantal interessante ontwikkelingen en wijzigingen die in de Taxspecial uitgebreid aan de orde komen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 28 maart 2025
Door Gerton Rademaker en Ton Oostenrijk
De 26e editie van de PropertyNL Taxspecial is onlangs verschenen. Ook in deze editie wordt de actualiteit gevolgd en beschreven door de diverse fiscalisten, gespecialiseerd op het terrein van de vastgoedfiscaliteit. En ook het afgelopen jaar was continu op diverse gebieden sprake van ontwikkelingen die de vastgoedmarkt raakten.
Interessante ontwikkelingen
De staatssecretaris van Financiën heeft in december 2023 in het ‘Vastgoedbesluit’ aangegeven onder welke voorwaarden klinkerbestrating voor de heffing van btw een bouwwerk (gebouw) is. Het gerechtshof Arnhem–Leeuwarden heeft in de uitspraken van 2 juli 2024 het standpunt ingenomen dat klinkerbestrating dient te worden aangemerkt als onbebouwde grond, maar ook dat vertrouwen kan worden ontleend aan de zienswijze van de staatssecretaris van Financiën. De ondernemer heeft daardoor de keuze om te kiezen voor het btw-regime dat voor hem het gunstigst is.
De Hoge Raad heeft in 2022 richtlijnen gegeven over de reikwijdte van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Inmiddels blijkt uit de jurisprudentie dat bij een verbouwing niet snel sprake is van in wezen nieuwbouw. Naar aanleiding van de zienswijze van het Europese Hof van Justitie in de zaak Promo 54 kwam de vraag op of de door de Hoge Raad gegeven richtlijnen over in wezen nieuwbouw niet in strijd zijn met de Europese regelgeving als het gaat om het tijdstip van de eerste ingebruikneming na een verbouwing van een onroerende zaak. Uit het arrest van 31 januari 2025 blijkt dat de Hoge Raad van mening is dat dit niet het geval is.
De belangrijkste wijzigingen
De samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting bij vastgoedaandelentransacties is drastisch ingeperkt. Deze vrijstelling is alleen nog van toepassing als de nieuwe onroerende zaak tot en met twee jaar na de vastgoedaandelentransactie voor meer dan 90% wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties. Als de samenloopvrijstelling niet van toepassing is, is over de waarde van de nieuwe onroerende zaken 4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Vanwege de vele onduidelijkheden in deze nieuwe regelgeving is het onze verwachting dat er over de inperking van de samenloopvrijstelling de komende jaren veel discussies met de Belastingdienst gaan komen.
Ook de beleidsregels met betrekking tot de btw-behandeling van nutsvoorzieningen en servicekosten zijn veranderd. Concreet betekent deze wijziging dat in geval van btw-vrijgestelde verhuur de kosten die op grond van de oorspronkelijke beleidsregels btw-vrijgesteld waren, vanwege de beleidswijziging vanaf 1 januari 2025 btw-belast zouden kunnen worden of omgekeerd. Deze wijziging lijkt ons een goed moment om bestaande huurovereenkomsten weer eens onder de loep te nemen.
Het 2%-tarief overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling gelden vanaf 1 januari 2025 ook voor de verkrijging van de economische eigendom.
De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor vastgoedtransacties binnen het concern is ingeperkt doordat personenvennootschappen vanaf 1 januari 2025 niet langer deel kunnen uitmaken van een concern.
Wat staat ons te wachten?
De Advocaat-Generaal kwam in 2024 met een advies in de aan de Hoge Raad voorgelegde zaak waarbij antwoord moet worden gegeven op de vraag of een projectontwikkelaar verhuurde nieuwe woningen (als overdracht algemeenheid van goederen) zonder heffing van btw en overdrachtsbelasting kan overdragen aan een belegger. De Advocaat-Generaal bevestigde de zienswijze van het gerechtshof dat sprake was van de overdracht van een algemeenheid van goederen. De Hoge Raad zou in februari 2025 met het eindoordeel komen. Helaas kwam zij in februari met de mededeling dat het eindoordeel nog zes maanden op zich laat wachten. Wij verwachten deze zomer het eindoordeel, dat uiteraard van groot belang is voor de vastgoedpraktijk.
De voorwaarden voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij een splitsing worden vanaf 1 juli 2025 aangescherpt om te voorkomen dat onroerende zaken door middel van splitsing kunnen worden verkregen zonder heffing van overdrachtsbelasting in situaties waarvoor de vrijstelling, naar de mening van de wetgever, oorspronkelijk niet is bedoeld.
Vanaf 1 januari 2026 wordt in de btw-regelgeving een herzieningsmogelijkheid opgenomen voor investeringsdiensten (zoals een verbouwing). Er gaat dan bij een ingebruikname vanaf 1 januari 2026 een herzieningstermijn van vier boekjaren (na het boekjaar van ingebruikneming) gelden. Vanwege een drempelbedrag van € 30.000 exclusief btw per investeringsdienst wordt voorkomen dat deze uitbreiding ook geldt voor kleine investeringen. Deze uitbreiding wordt gedaan om ‘short stay’-constructies te bestrijden. Inmiddels hebben meerdere rechtbanken bevestigd dat gemeubileerde/ingerichte woningen btw-belast kunnen worden verhuurd als sprake is van kort verblijf (short stay). De eerste uitspraak in hoger beroep (wel/geen short stay) wordt in de zomer van 2025 verwacht.
Vanaf 1 januari 2026 zal het tarief voor de overdrachtsbelasting van 10,4% dalen naar 8% bij de aankoop van woningen die niet onder het 2%-tarief of onder de startersvrijstelling vallen.
Voor particuliere vastgoedbezitters duurt de onzekerheid voort over de heffing van inkomstenbelasting in box 3 over dit vastgoedbezit. De weg naar een heffing naar werkelijk rendement (beoogd is 2028) is zeker geen geplaveide, maar eerder gaat de vergelijking met een kasseienweg op. Daar komt bij dat de arresten van de Hoge Raad over de box 3-heffing (tegenbewijs, zijnde het daadwerkelijk behaalde rendement als dat lager is dan het forfaitaire rendement (Herstelwet)) niet op alle onderdelen uitblinken in helderheid en eenduidigheid en niet altijd even fair uitpakken (ongerealiseerde waardestijgingen tellen mee). In de praktijk bestaat er dus veel onduidelijkheid. Rechtsherstel krijgen is geen sinecure en de concrete wetgeving laat nog even op zich wachten.
Vinger aan de pols
Bovenstaande geeft aan dat er weer veel werk door de auteurs en hoofdredactie moest worden verzet om de ingewikkelde problematiek van de vastgoedfiscaliteit voor niet-specialisten inzichtelijk te maken. De vele wijzigingen in wetgeving en jurisprudentie, maar ook nieuwe gezichtspunten en invalshoeken, maken constante aandacht noodzakelijk. Oftewel, lees de TaxSpecial aandachtig en houd ook altijd de vinger aan de fiscale pols.
Gerton Rademaker is belastingadviseur en partner bij Dirkzwager Legal & Tax en Ton Oostenrijk MRE is belastingadviseur bij RechtStaete Vastgoedadvocaten & Belastingadviseurs
Taxspecial
De Taxspecial is al ruim 25 jaar een onmisbaar naslagwerk voor iedereen die met fiscaliteit en vastgoed te maken heeft, geschreven door juristen op elk fiscaal gebied. De Taxspecial gaat in op alle relevante fiscaliteiten voor professionals in het vastgoed en wordt elk jaar geüpdatet met de nieuwe belastingmaatregelen.
Aan dit boekwerk werken gerenommeerde fiscale vastgoedexperts mee van RechtStaete, RSM Netherlands, BDO Belastingadviseurs, Dirkzwager Legal & Tax en Deloitte Belastingadviseurs, onder hoofdredactie van mr. Ton Oostenrijk MRE (RechtStaete) en prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS (Universiteit Nyenrode en Vastgoedkenniscentrum Belastingdienst).
De Taxspecial is te bestellen via de webshop van PropertyNL.
