Het creëren van betaalbare woon-, werk- en leefomgevingen die rekening houden met onder meer klimaatverandering en mobiliteit, lijkt in ons land soms een onmogelijke puzzel. Tijdens de reis rond de wereld van adjunct-hoofdredacteur Robert Paling viel vooral op hoe vanzelfsprekend elders vaak wordt geschakeld naar wat wél mogelijk is.
De reis begint in Dublin met de vaststelling dat het backpackersleven sinds eind vorige eeuw een duidelijke upgrade heeft ondergaan. Voorbij zijn de tijden van anonieme slaapzalen met een paar plastic stoelen in een kale gemeenschappelijke ruimte. Tegenwoordig is het hostel vaak een bestemming op zichzelf.
The Generator, gevestigd in een voormalig Victoriaans gebouw nabij Smithfield Square, geldt als een van de bekendste voorbeelden. Het concept werd ontwikkeld door Generator Hostels, dat inmiddels een internationaal netwerk exploiteert van accommodaties in onder meer Londen, Berlijn, Barcelona, Miami en Amsterdam. De formule combineert betaalbare slaapplaatsen met de uitstraling van een boutique-hotel. Bars, restaurants, DJ-avonden, co-workingplekken en evenementen moeten ervoor zorgen dat gasten er niet alleen slapen, maar ook blijven hangen.
Het is een vastgoedconcept dat slim inspeelt op veranderende reispatronen. Jongere reizigers zoeken niet alleen een bed, maar ook ontmoeting, beleving en flexibiliteit. Daarmee bevindt Generator zich precies op het snijvlak van hospitality, horeca en vastgoed.
Toronto: flexibel omgaan met schaarse ruimte
In Toronto valt vooral de dynamiek van de vastgoedmarkt op. De stad groeit, investeert en bouwt. Dat begint al bij de overnachting in de Chestnut Residence. Gedurende het studiejaar fungeert het gebouw als studentenhuisvesting voor de University of Toronto. Tijdens vakantieperiodes worden leegstaande kamers verhuurd aan toeristen. Het concept komt in Noord-Amerika vaker voor. Universiteiten benutten zo hun vastgoed veel efficiënter, terwijl bezoekers kunnen verblijven op locaties waar traditionele hotelkamers vaak duur zijn.
Dat duale gebruik sluit aan bij een bredere trend binnen studentenvastgoed. Onder druk van stijgende bouwkosten en dure grond zoeken eigenaren steeds vaker naar manieren om gebouwen het jaar rond maximaal te benutten. Studentenhuisvesting ontwikkelt zich daarbij steeds meer tot een professionele vastgoedcategorie met institutionele beleggers als belangrijke financiers.
Van een bouwcrisis lijkt Toronto ondertussen weinig last te hebben. Her en der verrijzen nieuwe woontorens en kantoorgebouwen. Ook de aankleding van het WK voetbal van eerder deze zomer is nog zichtbaar. Toronto was een van de speelsteden en zelfs promotie-uitingen duiken nog op in het straatbeeld.
Hoewel de Noord-Amerikaanse kantorenmarkt sinds corona niet immuun is gebleken voor leegstand, profiteert Toronto van een aantal structurele voordelen. De stad geldt als het financiële centrum van Canada, huisvest grote banken en trekt veel technologiebedrijven aan. Daarnaast blijft de bevolking stevig groeien door immigratie. Die combinatie zorgt ervoor dat investeerders vertrouwen houden in de lange termijn. Nieuwe kantoorontwikkelingen richten zich bovendien steeds vaker op hoogwaardige, duurzame gebouwen die aantrekkelijk blijven voor werkgevers die personeel naar kantoor willen trekken.
Hawaï: tussen toerisme en defensie
Hawaï roept beelden op van hoelameisjes, bloemenkransen en tropische stranden. De realiteit blijkt ‘iets’ genuanceerder. De eilandengroep is bovendien onlosmakelijk verbonden met Barack Obama. De latere president van de Verenigde Staten werd in 1961 geboren in Honolulu en bracht er een belangrijk deel van zijn jeugd door.
Tijdens een bezoek aan Pearl Harbor, bekend door de Japanse aanval van 7 december 1941 die de Verenigde Staten de Tweede Wereldoorlog in trok, vertelt een gids over de economische verschuiving die zich sinds de coronapandemie heeft voorgedaan. Jarenlang was toerisme de dominante economische motor van de eilandengroep. Dat is nog steeds een cruciale sector, maar defensie heeft zijn positie verder versterkt.
Het Amerikaanse ministerie van Defensie is inmiddels goed voor tienduizenden directe en indirecte banen op de eilanden. Alleen al op Oahu, het dichtstbevolkte eiland met hoofdstad Honolulu, zijn grote marine-, luchtmacht- en legerbases gevestigd. Die strategische betekenis is de afgelopen jaren verder toegenomen door de verslechterde relatie tussen de Verenigde Staten en China en de toenemende spanningen in de Indo-Pacificregio. Volgens schattingen vertegenwoordigen defensiegerelateerde activiteiten inmiddels meer dan 15% van de Hawaïaanse economie, terwijl toerisme nog steeds een van de belangrijkste economische pijlers vormt.
Complexe aanvoerlijnen
De afhankelijkheid van import maakt Hawaï, zo’n 4000 km weg van het Amerikaanse vasteland, echter kwetsbaar. Vrijwel alles moet per schip of vliegtuig worden aangevoerd. De veerbootdienst die ooit tussen de eilanden bestond is al jaren opgeheven. Vliegen is het devies. Bij verstoringen ontstaat al snel onrust. ‘Als er een ramp gebeurt, slaan de mensen direct aan het hamsteren’, aldus een lokale gids.
Op de woningmarkt zijn de verschillen groot. Op Oahu, waar hoofdstad Honolulu ligt, bedraagt de mediane verkoopprijs van een vrijstaande woning inmiddels ruim $ 1,2 mln. Appartementen zijn met ongeveer een half miljoen dollar aanzienlijk goedkoper, maar blijven voor veel huishoudens moeilijk bereikbaar.
De Servische taxichauffeur die al sinds de jaren tachtig in de Verenigde Staten woont, bevestigt het beeld. Veel jongeren verlaten de eilanden na de middelbare school om op het Amerikaanse vasteland te studeren en keren vervolgens niet altijd terug. Popmuzikant Bruno Mars deed dat bijvoorbeeld ook. Zelf overweegt de chauffeur inmiddels een terugkeer naar Europa. Vooral de mogelijkheid om relatief eenvoudig tussen landen te reizen fascineert hem. En uiteraard de Nederlandse fietscultuur, een onderwerp dat meerdere malen grappend terugkeert tijdens de rit.
Op The Big Island, lokaal bekend als hét eiland Hawaii, liggen de prijzen aanzienlijk lager. Toeristen op dit eiland komen vooral af op het natuurschoon van vulkanen en watervallen; er is ook landbouw. Het eiland is de mondiale hoofdstad van de macademianoot. Op het grootste eiland van de archipel kost een gemiddelde vrijstaande woning ongeveer $ 550.000. Het verschil met Oahu toont hoezeer de Hawaïaanse woningmarkt wordt bepaald door schaarste, toerisme en locatie.
Volgens chauffeur Nathan hebben ook het klimaat en de complexe aanvoerlijnen invloed op de bouwpraktijk. Werkzaamheden gaan vrijwel altijd door, ‘rain or shine’. Een fundering niet storten vanwege slecht weer kan betekenen dat je pas maanden later weer aan de beurt bent.
Japan: logistiek, vergrijzing en wederopbouw
Wat voor de nieuwkomer in Japan direct opvalt, is het ontbreken van afval op straat. Sterker nog, zelfs vuilnisbakken ontbreken vrijwel volledig in de openbare ruimte. Na de sarin-aanslag in de metro van Tokio in maart 1995 en na 9/11 verdwenen veel publieke afvalbakken uit veiligheidsoverwegingen definitief uit het straatbeeld. Toch leidt dit nauwelijks tot zwerfafval. Mensen nemen hun afval mee naar huis of laten het achter op de plek waar zij iets hebben gekocht. Na de terugkeer van de reis in Frankfurt kon het zichtbare contrast niet groter zijn.
Japan presenteert zich als een fascinerende mix van hypermoderne logistiek, mobiliteit en hardnekkige demografische uitdagingen. Rond Kyoto, de oude hoofdstad van het keizerrijk, vallen de enorme distributiecentra direct op. Vaak meerlaagse logistieke gebouwen van onder meer Prologis en andere logistieke spelers domineren op sommige locaties het landschap. Voor internationale partijen als Amazon vormen deze centra essentiële schakels in de bevoorradingsketen van de Japanse markt.
Vergrijzing opvangen
Tegelijkertijd loopt Japan voorop in industrieel bouwen en duikt op tal van plaatsen een vestiging van Daiwa House op – ook in Nederland actief. Naar schatting wordt in Japan ongeveer 15% van de nieuwbouwwoningen fabrieksmatig of modulair geproduceerd. Daarmee probeert het land de gevolgen van arbeidskrapte en vergrijzing op te vangen.
Die vergrijzing is misschien wel de grootste structurele uitdaging. Japan kampt al jaren met een sterfteoverschot en een zeer laag geboortecijfer. Buiten de grote economische centra zijn de gevolgen zichtbaar. Dorpen lopen leeg, scholen sluiten en woningen raken verlaten. Tegelijkertijd blijft Tokio groeien. De hoofdstad profiteert van binnenlandse migratie en internationale instroom, waardoor de krimp zich geografisch zeer ongelijk manifesteert.
In Hiroshima wordt zichtbaar hoe ingrijpend steden door historische gebeurtenissen kunnen worden gevormd. De stad werd na de atoombom van 6 augustus 1945 vrijwel volledig opnieuw ontworpen. Rond de Genbaku Dome, het gebouw dat de explosie wonderwel overleefde, ontstond een nieuwe stedenbouwkundige structuur met brede boulevards, groene zones en moderne kantoorcomplexen. Het Peace Memorial Park vormt het hart van de stad.
De wederopbouw doet denken aan Rotterdam, dat vier jaar eerder eveneens grotendeels werd verwoest. Er is echter één belangrijk verschil. Terwijl Hiroshima nog altijd sterk wordt gekenmerkt door brede verkeersassen en ruimte voor auto’s, probeert Rotterdam juist nadrukkelijk meer woningen en stedelijke levendigheid aan het centrum toe te voegen.
Zuid-Korea: eiland tegen wil en dank
Zuid-Korea is tegen wil en dank een eiland. Hoewel het land onderdeel is van het Koreaanse schiereiland, is de landsgrens met Noord-Korea feitelijk afgesloten sinds het einde van de Korea-oorlog in 1953. Zuid-Koreanen kunnen daardoor alleen vliegend of varend naar het buitenland reizen.
Die bijzondere situatie is nergens beter voelbaar dan bij de demilitarized zone, de DMZ langs de 38e breedtegraad. Tijdens een bezoek aan het grensgebied vertelt een Noord-Koreaanse vluchteling over haar ontsnapping. Geïnspireerd door Zuid-Koreaanse televisieseries die haar moeder illegaal wist te bekijken, besloot zij jaren geleden te vluchten. Via mensensmokkelaars, China en een derde Aziatisch land bereikte zij uiteindelijk Seoul.
Inmiddels woont ze al zeventien jaar in Zuid-Korea en heeft ze ook familieleden geholpen het Noord-Koreaanse regime achter zich te laten. Veel vertrouwen in een snelle hereniging heeft ze niet. Volgens haar ligt de sleutel nog altijd in Pyongyang. Pas wanneer de machtsstructuur rond Kim Jong-un verandert, ontstaat mogelijk ruimte voor betekenisvolle veranderingen.
Tourguide Jackie ziet in Zuid-Korea afnemend enthousiasme voor hereniging. Oudere generaties voelen vaak nog een historische en culturele verbondenheid, maar jongere Koreanen kijken vooral naar de mogelijke kosten. De hereniging van Oost- en West-Duitsland geldt daarbij als een veelgebruikt referentiepunt. ‘De angst bestaat dat Zuid-Korea gedurende tientallen jaren enorme financiële offers zou moeten brengen om Noord-Korea economisch op te trekken.’
Kaesong
Nergens wordt de invloed van geopolitiek op vastgoed zichtbaarder dan in het Kaesong Industrial Complex (KIC), net over de grens in Noord-Korea. Het industriegebied ontstond tijdens een periode van voorzichtige toenadering tussen Noord en Zuid begin deze eeuw. Er werd zelfs een snelweg door de DMZ aangelegd, compleet met grensovergang.
Hyundai Asan en andere partijen ontwikkelden vervolgens een industriezone waar Noord-Koreaanse arbeidskrachten en Zuid-Koreaanse bedrijven konden samenwerken. De eerste fase omvatte ongeveer 800 hectare. Verdere uitbreidingen lagen al klaar.
Op het hoogtepunt waren er ruim 120 Zuid-Koreaanse bedrijven actief en werkten meer dan 54.000 Noord-Koreanen in het complex. Er werden kleding, elektronicaonderdelen, huishoudelijke producten en auto-onderdelen geproduceerd. Voor Zuid-Korea vormde Kaesong jarenlang het bewijs dat economische samenwerking mogelijk was, ondanks alle politieke spanningen.
Na een reeks Noord-Koreaanse kernproeven en raketlanceringen besloot Seoul het project in 2016 echter stil te leggen. Binnen enkele dagen kwam de productie tot stilstand. Honderden Zuid-Koreaanse medewerkers moesten vertrekken. In totaal werd meer dan een miljard dollar geïnvesteerd in infrastructuur en ontwikkeling. Tegenover die investering stond wel een gezamenlijke productiewaarde van ruim $ 3 mrd gedurende de operationele jaren.
Wie vandaag de dag vanaf de Dora-uitkijkpost richting Noord-Korea kijkt, ziet een gebied dat wacht op betere tijden. De snelweg ligt er nog. De grensfaciliteiten staan er nog. De fabrieken staan er nog. Alleen de economische activiteit ontbreekt. Dat wachten kan nog wel even duren. Kim Jong-un verklaarde eind 2023 expliciet dat Noord-Korea Zuid-Korea niet langer als potentiële partner voor hereniging ziet, maar als een vijandige staat. Toch blijft Seoul het beste maken van de situatie. Samen met K-pop, de voormalige keizerlijke paleizen en de bruisende straatcultuur behoort de DMZ inmiddels tot de meest bezochte attracties van het land. Het is een stille getuige van de Koude Oorlog die hier nooit is geëindigd. Van Dublin tot Honolulu, van Tokio tot Seoul, nergens was de wisselwerking tussen het dagelijks leven, de economie en uiteindelijk ook vastgoedontwikkeling zo tastbaar.
Hoe een vakantie een wereldreis werd
Wat een relatief eenvoudige zomervakantie met het gezin naar Azië moest worden, veranderde door verstoringen in het internationale vliegverkeer als gevolg van de oorlog in het Midden-Oosten in een reis rond de wereld. De route liep via Dublin, Toronto en Vancouver (tussenstop) naar Hawaï, vervolgens naar Japan en Zuid-Korea, om uiteindelijk via Frankfurt terug te keren naar Nederland. Voor de reis werd in totaal vier weken uitgetrokken.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
