Uitponden bij oprekken WWS geen wet van Meden en Perzen

In een blog op LinkedIn verwijst Maarse naar de felle oppositie vanuit de beleggershoek tegen de plannen van minister De Jongte (VRO) om het WWS-puntenstelsel op te rekken zodat ook de middenhuur onder het gereguleerde segment gaat vallen. Hierdoor zou middenhuur niet meer rendabel zijn, dat beleggers zouden gaan uitponden en door dat uitponden zou met name het aanbod in de middenhuur verder beperkt worden. Maarse: 'Zonder het overheidsbeleid te willen verdedigen, want daar is best een aantal kritische noten bij te plaatsen, is enige nuance op zijn plaats. In dit geval vanuit het perspectief van een institutionele belegger. Middenhuur biedt ook kansen voor impactvol beleggen.'

Afname huurpotentie

Ze onderschrijft dat door doortrekken van de liberalisatiegrens de huurpotentie voor woningen met een WWS-puntental tussen 142 en 187 punten over het algemeen afneemt. De huidige markthuur ligt – zeker in de sterke woningmarktgebieden – hoger dan de maximaal redelijke huur die vanaf 1 januari 2024 gaat gelden. Door de afname van de huurpotentie daalt de waarde van de woningen.

Geen automatisme

Beleggershuurwoningen worden doorgaans getaxeerd tegen twee waardes: een uitpondwaarde (het scenario dat huurwoningen bij einde huurcontract worden verkocht) en een doorexploiteerwaarde (het scenario dat huurwoningen bij einde huurcontract opnieuw verhuurd worden). De hoogste van deze waarden wordt opgenomen als boekwaarde. Uit onderzoek van Ortec Finance blijkt dat de uitpondwaarde bij de woningen die geraakt worden door de middenhuurregulering in 90% van de gevallen de hoogste waarde geeft. Dit leidt volgens Maarse echter niet automatisch tot de conclusie dat een groot deel van deze woningen daadwerkelijk uit het huursegment verdwijnt (en wordt toegevoegd aan het koopsegment. 

Leegwaarde

'Ten eerste is het feit dat de uitpondwaarde de bovenliggende waarde in taxaties is, niet nieuw en het leidt ook niet zonder meer tot uitponden. In periodes waarin de leegwaarde harder stijgt dan de huurprijzen – en dat is sinds 2014 het geval geweest – neemt de uitpondwaarde harder toe dan de doorexploiteerwaarde en komt het regelmatig voor dat de uitpondwaarde de bovenliggende waarde is. Het merendeel van de meer dan 600 woningobjecten in de portefeuille van Syntrus Achmea kende de afgelopen jaren de uitpondwaarde als hoogste waarde. Ook in de periode voor 2009 was dat het geval. In de crisisjaren kwam de omslag en werd, naarmate de leegwaardes daalden en aanvangsrendementen toenamen de doorexploiteerwaarde leidend.'

Theoretisch middenhuursegment

Er is volgens haar geen directe relatie tussen verkoopkeuzes en de bovenliggende taxatiewaarde, in ieder geval niet bij de gemiddelde institutionele belegger. 'Dat komt omdat verkoop leidt tot liquide middelen die herbelegd moeten worden en (nieuwbouw)woningcomplexen schaars waren met lagere aanvangsrendementen dan de bestaande portefeuille. Bovendien hebben institutionele beleggers de afgelopen jaren extra vermogen gealloceerd naar woningen. Groei was belangrijker dan verkoop. Een tweede kanttekening is dat het maar de vraag is of woningen die dreigen te worden verkocht nu worden verhuurd in het middensegment. Die woningen behoren nu vaak tot het sociale segment of hebben juist een huurprijs boven 1.000 euro. Het gaat dus om een theoretisch middenhuursegment dat kleiner wordt, maar niet om het werkelijke middenhuursegment.'

Haalbare businesscase

Volgens Maarse willen de institutionele klanten van Syntrus juist graag in het middensegment beleggen, ondanks allerlei lokale middenhuurregelingen. Wel werden de business cases lastiger, zeker met de exorbitante bouwkostenstijgingen van de laatste jaren. 'Die uitdaging blijft, maar projecten zijn niet onmogelijk. Als Syntrus Achmea zijn wij in ieder geval trots op de bijdrage die wij leveren aan het oplossen van de tekorten op de woningmarkt met 200 middenhuurwoningen die we afgelopen week hebben opgeleverd in Amsterdam en Nijmegen en de eerste paal die in de grond is gegaan voor nog eens 150 middenhuurwoningen in Amsterdam-West.' Alleen al in de hoofdstad levert Syntrus Achmea de komende drie jaar meer dan 700 middenhuurwoningen op. 

ESG-doelstellingen

De wens om in middenhuur te beleggen blijft groot, stelt Maarse, maar daarvoor zullen de gemeenten de randvoorwaarden moeten scheppen. 'Dat betekent enerzijds dat middenhuur in de planvorming een prominente plek blijft krijgen, en anderzijds dat de grondprijzen passend moeten zijn om businesscases haalbaar te maken. Institutionele partijen leveren een belangrijke bijdrage aan de nieuwbouwproductie. Onder het huidige marktsentiment – stijgende aanvangsrendementen en dalende leegwaardes – staat de appetite voor extra investeringen in Nederlandse woningbeleggingen bij institutionele beleggers weliswaar onder druk, maar is niet geheel verdwenen. In combinatie andere impactvolle keuzes, zoals biobased bouwen, is juist het middensegment nog in trek. Met beleggen in woningen voor middeninkomens kunnen institutionelen invulling geven aan hun ESG-doelstellingen.'

Overheid aan zet

Ook zonder aanvullende regelving was volgens haar een groter middenhuursegment binnen bereik gekomen, waarbij ze verwijst naar succesvolle projecten waarvoor al lokale middenhuuregels golden. 'De eenduidigheid van landelijke regulering schept echter wel meer duidelijkheid en roept minder discussie op. Anderzijds geeft het landelijke beleid minder ruimte om met de (lokale) overheid in overleg te treden over de invulling van die regulering om de productie optimaal te stimuleren. Het zou goed zijn als de overheid nu rust brengt in de huurwetgeving. Investeerders houden niet van onzekerheid en zwalkend beleid. Voor een constante en hoge woningbouwproductie is een stabiele en betrouwbare overheid nodig die bereid is om met grondprijzen en planologisch instrumentarium de productie te faciliteren en stimuleren en focus houdt op het versnellen van processen. De komende jaren zullen uitwijzen of we met het optrekken van het WWS-stelsel businesscases positief kunnen rond rekenen en de middenhuurproductie in stand kunnen houden.'