Kopers en huurders van woningen betalen in maximaal 55.000 gevallen voor duurzaamheid die er niet is. De energielabels van de woningen in kwestie zijn te gunstig, zodat die voor hogere prijzen de markt opgaan. In totaal gaat het om maximaal €570 mln aan te hoge woningwaarden.
Dat blijkt uit onderzoek van vastgoeddatabedrijf Brainbay, onderdeel van de NVM. Het energielabel, verplicht bij verhuur of verkoop, moet huizenbezitters aansporen te verduurzamen. Brainbay borduurt voort op onderzoek van het FD van april vorig jaar. Toen toonde deze krant aan dat sommige labelaars tienduizenden energielabels ‘oppompten’ door binnen de toegestane foutmarges woningkenmerken te manipuleren.
Om huiseigenaren tevreden te stellen, willen bepaalde labelaars graag gunstig labelen. Ze overdrijven dan bijvoorbeeld de woningoppervlakte. Onder de letters van een label ligt namelijk het geschatte energieverbruik gedeeld door het aantal vierkante meters. Een kleine aanpassing in de invoer kan grote financiële gevolgen hebben: een verschil tussen een geschat energieverbruik van 160 en 159,99 is het verschil tussen een B- en A-label. Vlak over de grenzen verschijnen hoge pieken in de data van energielabels.
Dit fenomeen is niet zichtbaar bij energielabels van woningcorporaties, waar de financiële prikkel per woning veel minder groot is. De corporaties hebben in principe geen winstoogmerk. Brainbay identificeerde ‘grenslabels’ door alle pieken bij elkaar op te tellen die wél zichtbaar waren in de koopsector en in particuliere woningverhuur.
Van sociale naar vrije sector
Tussen 2021 en 2024 groeide het aantal grenslabels mee met de toename van de financiële prikkels. In die periode nam bijvoorbeeld het belang van een energielabel voor huurpunten in particuliere huur toe door een wetswijziging. Hoe beter het label, hoe hoger de huurpunten. Een beter label kan een woning zo naar de vrije sector tillen, met onbegrensde huur. En hoe beter het label, hoe minder hypotheekrente de bank vraagt.
Uit de cijfers blijkt verder dat het aantal grenslabels na het verschijnen van het FD-artikel nog toenam. In 2023 was het aandeel grenslabels 3,6%, in 2024 (het laatste peiljaar van het FD) 4,4% en in 2025 4,5%. Vanaf dit jaar verandert die trend: tot en met september zakte het aandeel grenslabels naar 3,8%, hoewel er in absolute zin maandelijks nog meer grenslabels worden uitgegeven dan in 2024.
Brainbay gebruikte vervolgens zijn woningwaardemodel om in te schatten hoeveel invloed het label heeft op de verkoopprijs. Het model is getraind op miljoenen woningtransacties. De 55.000 verdachte labels blijken goed voor €570 mln aan onterechte woningwaarde. Bij de meer behoudende methode die het FD vorig jaar hanteerde telt Brainbay 23.000 grenslabels en €234 mln aan overdreven waarde.
Meer transparantie
Woningmarkteconoom Matthijs Korevaar van de Erasmus School of Economics is niet verbaasd over de orde van grootte van de overschatte woningwaardes: ‘Energielabels zijn maar één voorbeeld van dit soort clustering in de woningbouw. Denk aan woningen die precies op de vraagprijs getaxeerd worden of het massale aanbod van huizen met een vraagprijs net onder de overdrachtsbelasting. Het tegengif is meer transparantie.’
Dirk Brounen, hoogleraar huisvesting in Maastricht, noemt het ‘dure ruis in de woningwaardering. Het is beter voor iedereen om op dezelfde informatie te kunnen vertrouwen.’ Een grenslabel is niet ‘automatisch fout’, nuanceert Hugo Breuers, bestuurslid van energielabelbranchevereniging Fedec. ‘Ook de vergelijking met corporatiewoningen vraagt voorzichtigheid. Dat laat onverlet dat energielabels moeten kloppen. Vastgestelde fouten moeten worden hersteld.’
Nieuwe maatregelen
In mei vernauwde de sector de toegestane foutmarges bij energielabels naar aanleiding van het FD-artikel. De branche nam meer maatregelen. Zo kwamen er ‘gele vlaggen’ voor labelaars die te berekenend te werk gaan. Twee van zulke gele vlaggen leiden tot een schorsing. Tot nu toe zijn er nog geen uitgedeeld.
Zowel de branchevereniging als het ministerie van Volkshuisvesting zegt dat er meer tijd nodig is om te zien welk effect de nieuwe maatregelen hebben. Woonminister Elanor Boekholt O’Sullivan denkt dat het aantal grenslabels daalt door de strengere regels. ‘Hoewel die pas vanaf juni gelden, waren ze al langer bekend. En met ingang van dit jaar volgen labeladviseurs al een bijscholing.’
