Peter Helfrich, regional head North-West Europe bij Patrizia, is geen voorstander van regulering van het middensegment. Hij vindt dat de overheid de woningmarkt vrijer moet laten, zodat beleggers niet terugschrikken om te investeren.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 12 juli 2019
De Europese investment manager Patrizia heeft zijn vastgoedinvesteringen in Nederland verder uitgebouwd, mede dankzij de overnames van de Duitse asset manager Triuva en het Britse Rockspring. Die hadden ook bezit in Nederland.
Peter Helfrich is sinds de oprichting van het lokale Patrizia-platform in 2014 verantwoordelijk voor de Nederlandse activiteiten; sinds mei vorig jaar is hij regional head North-West Europe en ook lid van de executive board van Patrizia. PropertyNL sprak met hem over de Nederlandse markt en in het bijzonder de woningmarkt, want woningbeleggingen vormen nog steeds de hoofdmoot van de Nederlandse portefeuille.
Eerder dit jaar kocht Zweedse Heimstaden een grote woningportefeuille van Round Hill in Nederland. Toen in september vorig jaar bekend werd dat de circa 9500 huurwoningen op de markt zouden komen, zagen internationale beleggers hierin een unieke kans hun portefeuille uit te bouwen. Zo ook Patrizia. ‘We zijn inderdaad ook in de race geweest voor de Round Hill-portefeuille, maar helaas heeft dat voor ons niet tot een deal geleid’, aldus Helfrich. ‘Dit zou een mooie aanwinst zijn geweest voor Patrizia; een kans als deze doet zich niet vaak voor.’
Uiteenlopende investeerders
In Europa heeft Patrizia nu ongeveer voor € 41 mrd aan assets under management. De investment manager treedt op namens meer dan 350 institutionele beleggers en opereert vanuit 24 kantoren, waarvan 19 in Europa.
In Nederland heeft de onderneming circa € 2,1 mrd onder management. Van die € 2,1 mrd is ongeveer 40% belegd in huurwoningen. Patrizia investeert graag in het segment betaalbaar wonen, al dan niet gereguleerd. De investment manager heeft voor de Nederlandse dochter geen harde doelstelling geformuleerd in termen van aantal woningen of totale waarde van de vastgoedportefeuille. ‘We treden op voor verschillende klanten, die elk hun eigen wensen hebben. Het gaat om verschillende fondsen en vehikels van uiteenlopende investeerders. Wij gaan voor disciplinaire uitvoering van de businessplannen voor deze klanten.’
Vliegende start
Uiteraard wil Patrizia hier blijven groeien, maar niet als dat gepaard gaat met te grote risico’s. De economische cyclus is een realiteit en de vraag is hoe lang de groei aanhoudt. Helfrich: ‘Wij zijn in Nederland onze portefeuille aan het verbreden. We hadden een vliegende start dankzij de overname van de Vestia-portefeuille. Binnen een jaar hadden we door dat de verkoop van woningen niet van de corporaties zou komen. Mede daarom zijn we naar voren geschoven in de vastgoedwaardeketen en gaan investeren in andere asset classes.’
Zo werd in mei dit jaar voor ruim € 130 mln een portefeuille van DHG overgenomen. Het betrof drie distributiecentra, in Moerdijk, de Rotterdamse haven en Bergen op Zoom, totaal 130.000 m². Zulke grote portefeuilles komen echter niet vaak op de markt, net als omvangrijke woningportefeuilles. Vandaar dat de belegger zich tevens op het pad van de ontwikkelaar begeeft. ‘Er is op dit moment heel veel institutioneel geld beschikbaar, maar weinig aanbod. Daarom participeren we eerder in het proces en hebben we ons risico-rendement profiel verruimd.’
De eerste vijf jaar dat Patrizia actief was in Nederland is voornamelijk vastgoed aangekocht, de laatste tijd wordt ook verkocht. De huidige markt biedt goede kansen voor strategische disposities, indien dit leidt tot het beste resultaat voor de klant. In 2014 nam de Duitse investment manager voor ruim een half miljard circa 5500 huurwoningen over van Vestia en behoorde daarmee in een klap tot de top-10 van institutionele woningbeleggers in Nederland. Een jaar later besloot het bedrijf ook te beleggen in nieuwbouw, door samen met Heijmans en Haagwonen bij het Haga Ziekenhuis in Den Haag Zuidwest 600 woningen te ontwikkelen. Patrizia neemt hier de middenhuur af en Haagwonen de sociale huurwoningen. Verschillende grote woningtransacties volgden in de jaren daarna, maar de onderneming investeerde ook in retail, logistiek en kantoren. Met de overname van de Duitse asset manager Triuva (voorheen IVG) en het Britse Rockspring in 2017 werd het vastgoedbezit ook in Nederland verder uitgebreid.
‘We nemen sporadisch als het nodig is strategische vastgoed- en grondposities in, en dan alleen op brownfield-locaties’, aldus Helfrich. ‘Patrizia werkt met institutioneel geld, en dat betekent dat projecten snel moeten renderen en de aanloopperiode niet te lang mag zijn, hooguit 2 of 3 jaar. De businessplannen van investeerders, pensioenfondsen en verzekeraars gaan vaak uit van een termijn van 5 tot 10 jaar, wat reden kan zijn om tot verkoop van vastgoed over te gaan. Het is een spasme van instituten, die gaan soms rigide om met hun businessplan. Dat maakt het lastiger om mee te bewegen met de markt.’
Combinatie van functies
Patrizia investeert in grotere steden met levendige kernen die gekenmerkt worden door een combinatie van functies. Die hoeven niet alleen in de Randstad of Brabant te liggen. ‘Ten opzichte van winkels zijn we zeer kritisch geworden, en dat geldt ook voor kantoren.’
Er is volgens Helfrich weinig institutionele vraag naar retail, maar doordat dit soort vastgoed minder in trek is, kunnen de prijzen wel aantrekkelijk worden. ‘Langzamerhand wordt het toch weer interessant om te kopen. We investeren al enige tijd wel in winkels voor de dagelijkse boodschappen en wijkwinkelcentra, hoewel de supermarkten in Nederland door de opkomst van internetwinkelen ook aan verandering onderhevig zijn.’
Veel buitenlandse beleggers doen volgens Helfrich hun best een mooie woningportefeuille op te bouwen, maar dat is in Nederland niet makkelijk. Er is te weinig aanbod en er zijn veel buitenlandse en Nederlandse partijen die willen beleggen in dit soort vastgoed. ‘De omstandigheden voor het exploiteren van betaalbare woningen zijn gunstig, gelet op de demografische ontwikkelingen en structurele tekorten in dit segment.’
Degelijke cashflow
De meeste beleggers zijn terughoudend met investeren in sociale huur, vanwege de politieke inmenging. Die angst vindt hij echter onterecht. ‘Er zijn lange wachtlijsten van huurders, hoegenaamd geen leegstand en de grootste sectorwijzingen zijn inmiddels doorgevoerd. Pensioenfondsen zijn gebaat bij een degelijke cashflow en inflatiedekking, en daarvan is in de sociale huursector sprake. Want de huurverhogingen volgen minimaal de inflatie.’
Helfrich verwacht niet dat de tekorten op de woningmarkt een, twee, drie zijn opgelost zijn; dat heeft ook met de politieke invloeden te maken. Een aantal steden kiest voor regulering van het middensegment, bijvoorbeeld door inkomenseisen te stellen, het puntensysteem van toepassing te verklaren of een doelgroepenbeleid te voeren (voorrang aan politieagenten, verpleegsters en onderwijzers). ‘Ik ben daar geen voorstander van. Meer regels leiden zelden of nooit tot meer aanbod, eerder het tegenovergestelde. Je zou deze markt juist vrijer moeten laten, zodat beleggers niet terugschikken om te investeren.’
Gerelateerde artikelen:
