Provast is een van de grootste onafhankelijke ontwikkelaars van commercieel vastgoed in Nederland. Vrijwel altijd is er een mix met woningen [i]Door Ronald de Blauw Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2015[/i]
Provast is een van de grootste onafhankelijke ontwikkelaars van commercieel vastgoed in Nederland. Vrijwel altijd is er een mix met woningen
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2015
Het succes van Markthal Rotterdam heeft Arno van der Voort en Martijn Dirks, twee van de vier partners van Provast, niet verrast. De ontwikkelaars willen het concept in een andere vorm in meer Nederlandse steden uitrollen, maar concreet kunnen ze daar nog niet op ingaan. Simpelweg kopiëren is geen optie.
In het kantoor van Provast, op de hoogste etages van hun eigen project Monarch II (Monarch Tower) in het Haagse Beatrixkwartier, gaat het gesprek over veel meer dan de inmiddels wereldberoemde Markthal. Grotiusplaats, De Fred, Amstel Tower: kenmerkend voor al deze projecten is de mix aan functies en de binnenstedelijke, per OV goed bereikbare locaties. ‘De toekomstige opgave ligt in de bestaande stad’, zegt Dirks. ‘Wij hebben van oudsher veel ervaring met binnenstedelijk ontwikkelen en hebben mede daardoor gedurende de crisisjaren onze productie op peil kunnen houden.’
Vergelijking met Guggenheim
De jaaromzet van Provast ligt al jarenlang stabiel op circa € 120–130 mln. Het team bestaat uit 25–30 mensen. Volgens Van der Voort zit de progressie vooral in de kwaliteit en complexiteit van de projecten zelf. Het meest spraakmakende project uit de koker van de Haagse ontwikkelaar is onbetwistbaar Markthal Rotterdam. Die heeft het eerste jaar niet alleen boven verwachting veel bezoekers getrokken – 8 mln in plaats van de voorspelde 4,5 tot 6 mln – maar ook nationaal en internationaal veel publiciteit gegeneerd. Onlangs nog stond er een verhaal in de Financial Times, waarin een vergelijking wordt gemaakt met het Guggenheim Museum in de Spaanse stad Bilbao.
Provast heeft dit jaar mede dankzij de Markthal een hoge notering in de Top Ontwikkelaars. Dat komt niet zozeer doordat het metrage aan opgeleverd vastgoed substantieel is gestegen in vergelijking met voorgaande edities, maar omdat verschillende grote concurrenten van weleer zijn teruggevallen, failliet zijn gegaan of asset manager zijn geworden.
Dirks: ‘Wij zijn altijd in diverse marktsegmenten actief geweest en hebben altijd in de binnensteden geopereerd. Toen de vraag naar bijvoorbeeld kantoorruimte wegviel, werd dat gecompenseerd door andere functies. Bovendien hebben vastgoedprojecten een lange doorlooptijd, waardoor veel onlangs opgeleverde projecten al voor de crisis zijn gestart. Zo kochten wij bijvoorbeeld 10 jaar geleden al het Defensiepand op de hoek van de Kalvermarkt en het Spui in Den Haag. Vorig jaar gingen op deze locatie de nieuwe Primark en boekhandel Van Stockum in het plan Amadeus open en waren alle 76 appartementen daarboven bij oplevering verkocht en verhuurd.’
Strategische grondposities
Provast heeft in het verleden vaker strategische grondposities ingenomen om nieuwe plannen te kunnen realiseren, zoals bij Amadeus en de Monarch in Den Haag en Park Allemansgeest in Voorschoten. Bij de Monarch en Amadeus werkt de ontwikkelaar op fifty–fifty basis samen met ASR Vastgoed Ontwikkeling. Van der Voort en Dirks zeggen inmiddels weer actief op zoek te zijn naar investeringskansen. De partnerstructuur van het bedrijf draagt bij aan een doordacht aankoopbeleid. Het doel is daarbij niet beleggen, maar herontwikkelen en waarde toevoegen.
‘We zijn een van de weinige grote onafhankelijke ontwikkelaars die in Nederland nog actief zijn’, aldus Dirks. ‘De meeste andere ontwikkelaars zijn gelieerd aan vermogende particuliere of institutionele beleggers of bouwondernemingen. Grote bouwers zijn huiverig om op risico gronden te kopen of nieuwe projecten te ontwikkelen. En voor nieuwe partijen is de drempel om toe te treden tot de markt enorm hoog. Projectontwikkelaar is toch echt een vak dat niet iedereen zomaar kan gaan doen, zeker als het om ingewikkelde binnenstedelijke mixed-use projecten gaat. Bij Provast hebben we die knowhow met de paplepel ingegoten gekregen.’
Onaantrekkelijke locatie
De jongste loot aan de projectenstam is de Grotiusplaats in Den Haag, op een ogenschijnlijk onaantrekkelijke locatie ingeklemd tussen de Utrechtse baan en de Koninklijke Bibliotheek. De ontwikkelaars, die vanuit hun eigen kantoor erop uitkijken, zagen hier echter de potentie van in en wisten deze ontwikkelpositie via een onderhandse tender in de wacht te slepen.
In het voorjaar van 2008 sloten Multi en LSI een overeenkomst om hier een omvangrijk kantorenprogramma (30.000 m²) te realiseren, maar de kredietcrisis gooide daarna roet in het eten en het terrein bleef nog vele jaren braak liggen. Nu gaat Provast op de Grotiusplaats 175 vrije sector huurwoningen realiseren en een hotel van 6000 m². Bovendien zal de gemeente de verdiepte Utrechtsebaan gedeeltelijk overkluizen, zodat een groen plein ontstaat en een aantrekkelijke verbinding naar het Beatrixkwartier. Er worden al gesprekken gevoerd met potentiële hotelexploitanten en beleggers en een internationale toparchitect is aan het tekenen.
Dirks: ‘Dit is een locatie waaraan veel waarde toe te voegen is, direct naast de hoofdverkeersader en op steenworp afstand van het Centraal Station. De gemeente heeft hier echt een ondernemende rol in, en wij hebben de kans gekregen om te bewijzen dat hier een nieuw stuk stad kan ontstaan. We moesten concurreren met grote institutionele beleggers en bouwondernemingen. Wat wel heeft geholpen, is dat we bij de gemeente kind aan huis zijn door onze lange geschiedenis en aanwezigheid in Den Haag en dat we al verschillende plannen in het Beatrixkwartier hebben gerealiseerd, namelijk CentreCourt, Prinsenhof (WTC) en natuurlijk de Monarch. Allemaal mixed-use projecten.’
Steeds meer functies
Net als de Zuidas is het Beatrixkwartier een gemengd gebied waar steeds meer andere functies bij komen, zoals wonen en horeca. Zo neemt Bouwinvest het WTC The Hague onder handen, waarbij ook horeca wordt toegevoegd. Voor het resterende deel van de Monarch (maximaal 40.000 m²) was oorspronkelijk voornamelijk kantoorruimte voorzien, nu werken Provast en ASR Vastgoed Ontwikkeling aan een plan met woningen en eventueel een hotel, met in de plint een restaurant en een supermarkt.
‘Veel beleggers hebben interesse getoond in deze locatie’, zegt Van der Voort. ‘Monarch II is tijdens de crisisjaren tot stand gekomen en nu voor 80% verhuurd.’ Het 16.000 m² grote nieuwbouwkantoor is verkocht aan Hansaetic Fund uit Hamburg. Provast en BAM, die het pand ook bouwde, zijn de belangrijkste huurders. Op de begane grond is Grandcafé De Wens gevestigd.
Vizier op de Zuidas
De topkantorenmarkt in Den Haag vertoont een andere dynamiek dan die in Amsterdam, wat ook te maken heeft met de Rijksoverheid, die veel kantoorpanden afstoot. Ook in Rotterdam is de vraag naar kantoorruimte in het Central Business District en de Kop van Zuid minder groot dan op de Zuidas. Vandaar dat Provast zijn vizier richt op de Zuidas.
In het recente verleden realiseerde de ontwikkelaar twee kantoorpanden in Rotterdam, het herontwikkelde HUF en Blaak 31 (het Rotterdamse kantoor van huurder Loyens & Loeff, verkocht aan Commerz Real). De positie op de Wilhelminakade, tussen De Rotterdam en World Port Center, heeft de ontwikkelaar teruggegeven aan de gemeente Rotterdam. Provast nam deze locatie (voorheen Baltimore) in 2011 over van ING Real Estate. Voor een nieuwbouw woon- en kantoortoren van 180 meter (50.000 m²) bleek echter geen markt te zijn. Van der Voort: ‘Het programma was te complex en het project had een negatieve grondwaarde, reden om het terug te geven aan de gemeente. We richten ons nu op de toplocaties bij stations.’
Gevraagd naar het Schiekadeblok, dat onlangs terugging naar de gemeente omdat LSI de erfpacht niet meer kon opbrengen, zegt hij dat Provast altijd actief en oplettend is, maar dat voor deze locatie geen propositie in de maak is. ‘De visie van de gemeente moet wel overeenkomen met die van ons, voordat we onze energie steken in een potentieel project. Maar we onderhouden een goede relatie met het stadsbestuur van Rotterdam en de gemeentelijke organisatie, dus we sluiten niets uit.’
Kwaliteit van de stad verhogen
Markt voor nieuwbouw van kantoorruimte is er duidelijk wel op de Zuidas, de enige plek in Nederland waar weer op risico grote kantoorgebouwen worden ontwikkeld. Ook Provast heeft inmiddels meerdere projecten in het Amsterdamse, waaronder de Zuidas. Aan de Fred. Roeskestraat bouwt de ontwikkelaar een woningcomplex van ruim 26.000 m², verdeeld over drie in hoogte variërende bouwvolumes. Hier verrijzen aan een binnentuin 67 koop- en 110 huurappartementen. Amvest is de belegger van de huurappartementen. Onder het complex komt een parkeergarage. De bouw van De Fred is afgelopen zomer gestart en de oplevering is begin 2017 gepland. Verder werkt Provast op de Zuidas aan een nog veel groter herontwikkelingsproject met kantoorruimte, maar daar is in dit stadium niet meer over te zeggen.
Pal naast het Amstelstation bouwt Provast de Amstel Tower, een 100 meter hoge woon- en hoteltoren van in totaal 21.500 m². Het € 70 mln kostende project omvat een Meininger Hotel met 186 kamers, 192 appartementen (een belegging van Vesteda), 750 m² voorzieningen en een parkeergarage met 171 plaatsen. Op het dak van de parkeergarage realiseert de gemeente een nieuw busstation.
Dirks en Van der Voort zien de komende jaren nog volop kansen voor dit soort gemengde projecten met een belangrijke wooncomponent. ‘Urbanisatie is een wereldwijde trend die je ook in Nederland terugziet. Mensen trekken naar de grootste steden, die daardoor blijven groeien. Het gaat bij projectontwikkeling in essentie om het verhogen van de kwaliteit van die stad. Dat betekent verdichten in combinatie met een betere gebouwen en een mooiere woonomgeving en openbare ruimte.’
