Top-100 Vestigingslocaties: van miljonairsdorp tot onder de rook van Schiphol

Van de grote steden lijken Amsterdam en Utrecht op korte en middellange termijn het best voorbereid om de grijze golf op te vangen. Rotterdam speelt het best in op de verdere toekomst, blijkt uit onderzoek van Company.info naar de beste vestigingslocaties in ons land.

Traditiegetrouw is er in de hoogste regionen van de Top-100 Vestigingslocaties weinig verandering. De top-5 volgt het inwoneraantal en de cijfers voor het aantal bedrijfsvestingen, de metrages en de waarde van het onroerend goed die daarbij horen. Amsterdam staat dus fier bovenaan, op de voet gevolgd door Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven.

Vreemde eend in de bijt – de top-10 – is ook dit jaar weer de gemeente Haarlemmermeer, die op een zesde plaats staat. Dat valt echter te verklaren door de relatief grote hoeveelheid bedrijvigheid in de gemeente, waar ook Schiphol onder valt. Met name op gebied van distributie is de gemeente een grote speler. Haarlemmermeer is daarbij overduidelijk een uitschieter naar boven. Op grond van het inwoneraantal had de gemeente acht plaatsen lager moeten staan.

Boven verwachting

Nieuw in de top-10 zijn Nijmegen (9) en Breda (10). Dat gaat ten koste van de buren in Arnhem (nu 13) of de provinciegenoot Den Bosch (nu 12), waarmee de Brabantse hoofdstad als vestigingslocatie nog wel 6 plaatsen hoger scoort dan op grond van het inwoneraantal verwacht mag worden.

De absolute uitschieter in de lijst met 342 gemeenten is Ouder-Amstel. Qua inwoneraantal is de gemeente slechts nr. 308, maar als vestigingslocatie eindigt de randgemeente van Amsterdam op plek 149. Dat is vooral te danken aan het overgewicht van de gemeente als wordt gekeken naar de kantorenvoorraad en de footprint in distributie.

Ook de kleine Noord-Limburgse gemeente Gennep scoort bovengemiddeld goed, omdat de gemeente een belangrijke rol speelt in het Nederlandse logistieke landschap. Van de middelgrote gemeenten scoren Rijswijk en Terneuzen hoger dan je op grond van het inwoneraantal zou mogen verwachten.

Bouw vrijwel stilgevallen

De Limburgse gemeente Landgraaf laat het relatief gezien het meest liggen. De gemeente staat met een 252ste plek 104 plaatsen lager dan op grond van het inwoneraantal verwacht mag worden. Bij de middelgrote gemeenten zijn het gemeenten als Leidschendam-Voorburg, Nissewaard en Voorne aan Zee die relatief slecht scoren. In de onderste regionen zijn sowieso veel gemeenten in de periferie van ons land te ontwaren, met name in Limburg, Groningen en Zeeland.

Voor de hand liggend is dat de Waddeneilanden en het hoog gelegen Vaals vanwege logistieke redenen geen magneet zijn voor bedrijvigheid. De slechtste vestigingslocatie voor je bedrijf is echter het Gelderse Rozendaal, een van de rijkste gemeenten van ons land. De gemeente, goed voor slechts 1843 inwoners, heeft in ieder geval geen last van verdozing. Company.info constateerde dat er überhaupt geen distributiegerelateerde activiteiten zijn, wat ook geldt voor Ameland en Schiermonnikoog. Rozendaal heeft net als tien andere gemeenten ook geen kantoorruimte die als zodanig staat gesignaleerd.

Wel werden er vorig jaar nog drie nieuwe woningen opgeleverd in het Gelderse miljonairsdorp. Meer dan in IJsselstein, waar in een jaar tijd geen enkele nieuwe woning werd opgeleverd, meer dan op Ameland (1) en meer dan in Uitgeest, Stadskanaal en het eerder genoemde Ouder-Amstel (alle drie 2). Sowieso valt het op dat de bouw in veel gemeenten vrijwel is stil gevallen. In 26 gemeenten kwamen er in het afgelopen jaar nog geen 10 woningen bij.

Nieuwbouwwoningen

Wanneer we inzoomen op de grote steden, dan blijkt dat Den Haag achterblijft bij het realiseren van nieuwbouw. De Hofstad leverde in een jaar tijd één nieuwbouwwoning per 350 inwoners op. Hoopvol voor Den Haag is dat een aantal grote nieuwbouwprojecten, waaronder die in het Beatrixkwartier en het HS-kwartier, onlangs van de kant zijn geduwd, wat over enkele jaren ook terug te zien moet zijn in de cijfers.

Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Groningen leveren vanaf iets meer dan 200 inwoners al een nieuwbouwwoning op. Delft spant in positieve zin de kroon: de stad valt weliswaar buiten de top (25) van de vestigingslocaties, maar was in een jaar tijd goed voor een nieuwe woning per 88 inwoners.

Afgezien van een overvraag naar nieuwbouwwoningen en een begrenst bouwtempo lijken Rotterdam en Den Haag demografisch gezien op de langere termijn beter voorbereid op de toekomst dan Amsterdam. De grijze druk en de groene druk liggen in de hoofdstad nu nog een stuk lager. De werkende Amsterdammer hoeft figuurlijk per persoon minder gepensioneerden te onderhouden dan werkenden in Rotterdam of Den Haag. Eenzelfde mechanisme is te zien voor de groene druk; het aantal kinderen waarvoor de beroepsbevolking ‘verantwoordelijk’ is. Ook die druk ligt in de hoofdstad een stuk lager dan in Den Haag en Rotterdam.

Keert de wal het schip?

Afgaande op de cijfers van Company.info zou de wal in de toekomst wel eens het schip kunnen keren. Des te langer Amsterdam voor veel (gezins)starters een te dure woonplaats blijft, des de lager de groene druk wordt. Het aandeel kinderen en jongeren in de bevolking neemt in dat scenario af, en laten dat nu net de mensen zijn die op termijn de grijze druk moeten opvangen. Als Rotterdam en Den Haag erin slagen om het groeiende contingent jonge Rotterdammers en Hagenezen ook op de lange termijn aan de stad te binnen met woningen en werkgelegenheid lijkt de grijze druk daar beter hanteerbaar.

Verantwoording
Het doel van de PropertyNL Top-100 Vestigingslocaties is om met behulp van big data te komen tot een zorgvuldigere selectie van de meest attractieve vestigingsplaatsen in Nederland voor kantoren, bedrijfsruimten en distributiecentra. Dit is vooral belangrijk voor eindgebruikers, gemeenten en beleggers. Er zijn in Nederland aparte onderzoeken voor woningen en winkels, maar voor deze specifieke categorie is dit nog niet op deze wijze uitgevoerd. De dataselectie is gemaakt onder leiding van data-scientist Bas Kroon van Company.info.
De methode achter het onderzoek is als volgt:
– Relatie berekend tussen alle variabelen met bedrijfsmatig vastgoed en de Wet Waardering Onroerende Zaken (levert correlatiegetal op);
– Correlatiegetal als weging gebruikt;
– Alle variabelen geschaald, vermenigvuldigd met weging en de scores gesorteerd.
In dit onderzoek zijn de volgende elementen meegewogen: waarde van onroerende zaken van niet-woningen, totaal aantal banen, aantal bedrijfsvestigingen, aantal verhuizingen (kantoren, distributiecentra en andere bedrijfsruimte), nieuwbouwwoningen, groene druk (de verhouding tussen het aantal personen van 0–20 jaar en het aantal personen van 20–65 jaar) en grijze druk (de verhouding tussen het aantal personen van 65 jaar of ouder en het aantal personen van 20–65 jaar). De groene en grijze druk geven inzicht in de verhouding van respectievelijk de jeugd en de ouderen tot het werkende deel van de bevolking. Per gemeente worden de geschaalde variabele waarden vermenigvuldigd met de weging. Tot slot wordt dit allemaal opgeteld per gemeente en komt er een totale score uit. Hoe hoger de score, des te beter een gemeente presteert als vestigingsplaats.

Data-scientists: Gerrit Post en Bas Kroon (Company.info)
Infographic: Vincent Westerbeek van Eerten

Bronnen:
– Aantal banen, aantal bedrijfsvestigingen van kantoor, bedrijfsruimte, distributie: Company.info data 2024
– Waarde van onroerende zaken: 2020
– Waarde van niet-woningen, nieuwbouwwoningen, groene druk, grijze druk: CBS data 2023.


img
Adjunct-hoofdredacteur
Profiel